분양가 올리고 PF 늘려주고...집값이 떠 받쳐야 가능
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = "시장보다 업계 손 들었다" 정부가 발표한 주택공급 활성화대책에 대해 분양가 상승을 묵인했다는 지적이 나온다.
최근 원자잿값 상승에 따른 분양가 인상폭이 가팔라지고 있는데도 분양가 제어 장치는 나오지 않은 반면 재건축·재개발사업에서 시공단의 손쉬운 분담금 인상을 위한 표준계약서를 허용함으로써 업계의 분양가 인상이 줄이을 이란 우려다.
이처럼 고분양가가 새로운 관행이 되면 정부의 집값 억제 노력도 헛수고가 될 것이란 지적도 나온다.
26일 부동산시장 전문가들에 따르면 정부가 이날 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'은 최근 심화되고 있는 아파트 분양가 인상을 부추길 수 있을 것이란 지적이 나온다.
국토교통부는 민간주택 공급활성화 방안에서 재건축·재개발 정비사업 과정에서 공사비 증가에 따른 분담금 인상을 '양성화'하는 방안을 마련했다. 이에 따르면 정부는 공사 과정에서 증가한 공사비를 원활하게 반영할 수 있도록 '표준계약서'를 활용해 공사비를 조정할 수 있도록 했다.
표준계약서는 물가변동 반영여부를 판단하는 방식으로 공공공사에서 활용 중인 '품목조정률' 또는 '지수조정률'로 명확화하고 계약조정시 금액 산출방식을 구체화했다. 이는 결국 '합의를 통해서'라는 단서가 있지만 지금은 쉽지 않던 시공단의 공사비 증액을 손쉽게 바꾼 것이란 분석이다.
국토부 관계자는 "표준계약서 도입으로 인해 분양가 일부 상승은 나타날 수 있다"면서도 "하지만 분양가 조정이 이뤄지면 수익성 때문에 주택사업을 포기하는 민간 건설업계가 사업 참여를 더 활성화할 것이며 이는 주택 공급 확대에 도움이 될 것"이라고 말했다.
시공단의 공사비 증액 요구와 이를 거부하는 조합의 다툼은 언제나 있어왔다. 이것이 표면화된 것은 지난해 서울 강동구 둔촌주공 재건축사업에서 시공단의 공사중단 사태였다. 당시 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄으로 구성된 둔촌주공 시공단은 공사비 계약변경을 요구하며 118일간 공사를 중단한 바 있다.
당시 시공단은 인허가권자인 서울시의 중재안까지 거부하며 공사중단 카드로 조합을 압박했으며 조합의 '항복'을 끌어냈다. 그리고 이 과정에서 당초 3.3㎡당 3200만원선에 예정됐던 올림픽파크포레온의 일반분양가는 3829만원까지 20% 가량 치솟았다.
이 조치로 사실상 분담금 증액의 길을 열어준 국토부는 물가 상승률을 감안한 상한선을 마련하겠다는 입장이다. 하지만 물가상승률을 어떤 것으로 볼 것인지는 알 수 없다. 물가상승률 요인에 따라 자칫 초기 계약보다 20% 이상 분담금이 올라가고 이는 후분양제로 공급하는 일반 분양가 상승과도 연결될 수밖에 없을 것으로 예측된다.
업계 관계자는 "물가 상승률이란 기준점이 말그대로 물가인지 건설공사비의 원가인지 알 수 없는 만큼 조합과 시공 서로 유리한 항목을 반영하려할 것"이라며 "정부가 예상하는 것보다 훨씬 높은 분양가 상승률을 보이게 될 것"이라고 말했다.
또다른 시장 전문가는 "정부는 분양가 인상을 쉽게 할 수 있으면 업계의 주택사업이 늘 것이란 기대감을 보이지만 높아진 분담금 때문에 사업을 포기하는 조합도 늘 것"이라며 "특히 이제는 사업성이 떨어지는 15층 이상 중고층 재건축만 남았는데 이들이 7억~8억씩 분담금을 내고 재건축을 할 지는 회의적인 상황"이라고 말했다.
이와 함께 분양가 상승을 억제할 수 있는 장치가 없다는 지적이 나온다. 윤석열 정부는 출범 직후 민간택지 분양가 상한제를 철폐했으며 과거 민간택지 분양가 상한제가 없던 시절 사실상 민영주택 분양가를 심의하던 주택도시보증공사(HUG)도 손을 놓고 있는 상태다. 더욱이 공공주택까지 고분양가 논란이 커지고 있는 가운데 분양가 억제 장치가 없다는 것은 분양가 인상을 허용하는 것이 정부의 기조로 볼 수밖에 없다는 지적이다.
이는 결국 분양가 발 집값 상승으로 이어질 수밖에 없는 시장 환경이 조성될 수 있다는 우려로 이어지고 있다.
이에 따라 일각에서는 친기업적 대책의 전형이란 지적도 나온다. 임재만 세종대 교수는 "건설사의 부도를 막기 위해 주택 분양가 인상을 쉽게 해주고 금융대출도 연장해주는 방안이 이번 대책의 핵심"이라며 "이 상황이 유지되려면 결국 집값이 받쳐줘야하는데 정부의 의지가 어떻든 이번 대책으로는 집값이 잡힐 가능성은 높지 않고 결국 국민만 높은 집값을 떠 안야할 수 있다"고 말했다.
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