[서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = "최근 금리가 30년 기준 연 7% 수준까지 올랐는데 2~3개월 전부터 미국 집값이 반등하고 있습니다. 미국 금리 불확실성 해소와 공급 부족 등을 고려할때 부동산 상승에 대한 기대감이 커지면서 매수심리가 살아나고 있는 것입니다."

어태수 네오집스 대표는 17일 서울 여의도 페어몬트 앰버서더 서울 그랜드볼룸에서 뉴스핌과 네오집스 공동 주최로 열린 '2023 뉴스핌 미국부동산 투자포럼'에서 미국 부동산 시장에 대해 이같이 진단했다.

어 대표는 부동산을 상승기와 하락·정체기로 구분하는 기존 표현을 깨고 상승기와 '힘을 주는 기간'으로 정의했다. 어 대표는 "부동산은 오를 때도 있지만 힘을 주는 기간도 있다. 힘을 주는 기간은 금리 상승기다. 금리가 오르면 건설사들의 시공 건수가 감소한다"면서 "금리 하락기가 도래하면 공급 부족으로 인해 부동산 가격이 급등하게 된다"고 설명했다. 즉 힘을 응축하는 현 시점이 부동산 투자를 위한 적기라고 해석된다. 미국에서 부동산이 우상향할 가능성이 높기 때문이다.

기준 금리가 매우 높은 상황에서 반등장으로 돌아선 또 다른 배경으로 미국 모기지론의 특성 및 대환대출 시 상대적으로 낮은 중도상환수수료 등을 꼽기도 했다. 모기지론은 미국판 주택담보대출로 30년 만기가 가장 대중적인 대출 상품이다. 한국과 다르게 대부분이 '고정금리' 상품으로 판매하고 있다. 대환대출을 할 경우 중도상환수수료가 매우 낮아 대출 갈아타기에 대한 부담이 적다.

어 대표는 "미국의 모기지론은 대부분이 20년, 30년 고정금리이기 때문에 금리가 올라도 상대적으로 부담이 덜하다"고 말했다. 고금리 시점에 매수 역시 부담이 적다. 그는 "부동산 상승이 기대되는 시점에 집을 매수한 뒤 대출금리 낮아지는 시점에 대환대출하면 된다"며 "미국에도 조기상환 수수료가 있지만 대부분 기존 은행 내 대환하면 수수료 받지 않는다. 또는 처음 대출할때 조기상환 수수료 없는 상품으로 모기지 상품 택하기도 한다"고 부연했다.

미국 부동산 투자의 성공요건에 대해서도 언급했다. 어 대표는 ▲학군 좋은 지역 매수 ▲시세보다 낮은 급매물 매수 ▲저평가 매수 및 고평가 매도 등 3가지로 제시했다. 다만 현재 한국에 거주하는 투자자들은 미국 현지 상황에 대한 이해도가 떨어지기 때문에 '저평가 매수 및 고평가 매도' 부분에 대한 고려는 배제해야 한다고 덧붙였다.

우선 학군 관련해선 어 대표는 "미국 부동산도 한국과 마찬가지로 '학군불패'다"라며 "학군이 좋은 지역의 집값이 이외 지역보다 평균 2.4배, 임대수요는 30%가 높다"고 말했다. 이어 "좋은 고등학교(학군)가 있는 지역을 선택하면 최소 중간 이상은 성공한다"고 했다.

두 번째로 시세보다 낮은 급매물 관련해선 '경매'를 하나의 방법으로 제안했다. 특히 한국과 미국의 경매 방식이 다르기 때문에 이에 대한 이해가 필요하다고 했다.

어 대표는 "한국 경매는 비교적 높은 감정가격에서 시작해 유찰마다 20%씩 가격이 떨어지지만 미국은 낮은 가격에서 시작해 유찰을 거듭할수록 오르는 방식"이라며 "이를 잘 활용하면 베벌리 힐스 부동산 시세 350만불이 170만불에 매수할 수 있다"고 말했다.

어 대표의 설명에 따르면 미국 부동산 경매는 소유자가 은행에 갚지 못한 대출원금과 연체이자, 각종 비용이 시세와 상관없이 경매 시작가로 책정된다. 가령 대출원금이 30만 달러이고, 3개월 연속 이사를 납입 못해 이자 미납입 부분과 경매가 진행될 동안 못받을 이자 등 1만5000달러라면 경매 시작가는 이를 합한 31만5000달러 라는 것이다.

아울러 코로나19 이후 재택근무가 정착되면서 지역별 인구 이동 양상에 대한 고려도 필요하다고 조언했다. 인구 이동에 따라 향후 해당 지역의 부동산 가격이 하락할 수도, 상승할 수도 있다고 봤다.

어 대표는 "코로나19 이후 재택근무가 증가하면서 비싼 임대료를 주고 다운타운에 살 필요가 없어졌다"며 "샌프란시스코, 시애틀에서 오렌지카운티, 라스베이거스로 또는 뉴욕, 뉴저지에서 조지아, 애틀란타로 인구가 이동하고 있다"고 말했다.

특히 조지아주의 경우 기업들에게 각종 세금 혜택을 주면서 공장 증설이 늘고 있다는 점을 강조했다. 어 대표는 "조지아주가 각종 세금 혜택을 제공하면서 기업들이 공장, 창고 등을 짓고 있고 완공되면 현지 채용과 주재원 등이 이동하고, 주거지가 많이 필요하게 될 것"이라면서 "앞으로 올라갈 기회가 많다"고 말했다. 

미국 부동산 매입 비용을 아낄 수 있는 다양한 절세 혜택도 공개됐다. 

한아름 US TAX 대표 미국 회계사는 '미국 부동산 투자 시 절세 방안'을 주제한 강연을 통해 과세 이연 제도를 적극 활용할 것을 권장했다.

한 회계사는 "미국의 과세 이연 제도는 부동산 투자자가 재산을 팔고 난 후 다른 새로운 부동산에 재투자할 때 유용하다"며 "만약 내가 재투자 목적으로 첫 부동산을 판 경우, 매도 시점으로부터 45일 이내에 두 번째 부동산을 매입한다면 첫 번째 부동산에 부과되는 세금이 이연된다"고 설명했다.

이어 "최종 부동산을 매입하기 전까지 해당 제도가 적용된다"고 덧붙였다. 즉, 과세 이연 제도를 활용하면 세금 비용을 제외한 부동산 투자가 가능해지는 셈이다.

이미 납부한 세금을 신속히 환급받을 수 있는 방법에 대해서도 소개했다. 그는 "우리나라의 연말정산처럼 미국에도 납부한 세금을 환급해 주는 시스템이 있는데, 1년 이상 걸리는 경우도 있다"며 "한국 투자자가 미국 부동산을 매입할 때 환급 기간을 단축하는 것도 매우 중요하다"고 밝혔다.  

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