전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

'50층' 길 열린 분당·일산 등 1기신도시 정비사업...시장 반응은 '차분'

기사입력 : 2023년12월01일 06:01

최종수정 : 2023년12월01일 06:01

노후계획도시 재정비를 위한 특별법안 통과로 용적률 500% 가능
주택경기 악화, 매수세 감소, 사업성 미지수 등으로 기대감 미지근
고금리·원자잿값 상승에 건축비 상승. 재초환 부담도

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)를 비롯한 노후계획도시 재정비를 위한 특별법안이 국회 국토교통위원회 국토법안소위원회를 통과하면서 이들 지역의 재건축·재개발에 속도가 붙을 전망이다.

하지만 주택경기 호조세가 급격히 꺾인 데다 매수세도 가라앉아 매물이 줄거나, 매도호가가 높아지는 현상은 나타나지 않고 있다. 단지별 적용될 용적률이나 이주단지 조성, 인프라 확충 등의 세부 계획안이 확정되지 않은 것도 개발 호재가 체감되지 않는 부분이다.

◆ 주택경기 악화·사업성 미지수 등 재건축 불확실성 여전

1일 부동산업계에 따르면 지난 29일 수도권 1기 신도시의 용적률을 최대 500%까지 끌어올릴 수 있는 '노후계획도시 정비를 위한 특별법'이 국회 첫 관문을 넘었지만 시장 분위기는 차분한 모습이다.

성남시 분당구 정자역 인근 A공인중개소 대표는 "특별법 자체가 시행되는 것은 이미 예고된 내용이어서 그런지 투자문의가 늘거나 매도호가를 높이려는 움직임은 없다"며 "50층 이상으로 지을 수 있는 길이 열려 리모델링 대신 재건축이 가능해졌다는 기대감 정도다"라고 말했다.

노후계획도시 재정비를 위한 특별법안이 국회를 통과했으나 시장 분위기가 차분하다. 경기 성남시 분당구 일대 아파트 모습. [사진=정일구 기자]

이번 특별법안의 국토법안소위원회 통과로 내년 4월께 시행이 예고된 상황이지만 재건축 사업이 최소 10년 이상 걸리는 데다 수익성 확보가 쉽지 않은 단지가 적지 않다. 정비사업 규제 완화와 행정절차 간소화만으로 주택시장 열기를 끌어올리기엔 한계가 있는 셈이다.

최근 주택경기가 차갑게 식은 것도 영향을 미쳤다는 인식이다. 고양시 일산 풍산역 주변 B공인중개소 실장은 "주택경기가 급랭하면서 '갭투자'(전세끼고 주택 매입) 수요가 거의 사라지다 보니 이번 특별법 시행이 당장 시장에 미치는 영향이 제한적일 것"이라며 "용적률이 500% 적용되면 너무 빽빽한 소위 '닭장' 아파트라 될 것이란 우려에 여전히 리모델링을 원하는 주민이 존재하는 것도 풀어나가야 할 숙제"라고 설명했다.

리모델링 대신 재건축이 가능한 상황이지만 1기 신도시의 주택 거래량도 타지역과 마찬가지로 급감하고 있다. 경기부동산포털에 따르면 성남시 분당구 아파트는 올해 5월 402건을 정점으로 감소세다. 6월 388건에서 7월 359건, 8월 304건을 각각 기록했다. 9월에는 292건으로 지난 3월 이후 6개월 만에 300건대가 깨졌고 10월에는 149건으로 더 줄었다. 이달에는 100건 정도로 예상된다.

일산 서구·동구 아파트는 올해 7월 444건을 정점으로 주저앉았다. 8월 411건, 9월 416건, 10월 371건을 나타냈다. 이달에는 30일 기준 141건으로 실거래 신고 기간 30일 감안할 때 200건 정도가 이뤄질 것으로 보인다. 5개월 만에 거래량이 반토막 수준으로 급감한 것이다.

◆ 건축비·재초환 부담...입지별 차별화 불가피

특별법이 통과되더라도 재건축까지 이어지려면 넘어야 할 산이 많다. 단지별로 상황과 조건이 다르다는 점도 사업 진행방향을 지켜봐야 할 부분이다.

최근 건축비 부담이 크게 올라간 데다 재건축 초과이익환수제가 적용으로 수익성을 장담하기 어렵다. 주거환경연구원에 따르면 지난해 서울 23개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 673만원으로, 전년 578만원에 비해 16.3% 올랐다. 고금리와 원자잿값 상승으로 올해는 더 치솟았다. 동대문구 용두1-6구역 등 일부 정비사업은 3.3㎡당 공사비가 900만원을 초과하는 실정이다.

'재건축초과이익환수법'(재초환법) 개정으로 조합 부담금이 다소 줄었지만 여전히 걸림돌이다. 현행 재초환법은 재건축 사업으로 얻은 조합원 이익이 3000만원을 넘길 경우 이익의 최대 50%까지 부담금으로 걷어갔다. 개정안은 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 3000만원에서 8000만원으로 상향하고, 부과 구간은 2000만원에서 5000만원으로 높였다. 다만 사업 진행기간이 평균 10년에 달해 주요지역의 조합 부담금이 수억원에 달하다 보니 재초환을 폐지해야 한다는 목소리가 상당하다.

노후계획도시 정비사업이 본격화하면 수십만 명에 달하는 주민들이 이주를 해야 하는데 어떻게 수용할지가 논의돼야 한다. 용적률 증가분 만큼 상하수도, 도로 등 인프라시설 확충안도 구체화할 필요가 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "노후계획도시 정비사업 특별법이 통과된 것은 1기 신도시 부동산 시장에 호재로 작용하는 것은 맞다"며 "하지만 주택경기가 침체한 상황인 데다 단지별로 용적률 상향 인센티브, 사업성 등도 달라 단기간에 시장에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 말했다.

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
서울 전역 올 첫 폭염주의보 [서울=뉴스핌] 최수아 기자 = 서울 전역에 올해 첫 폭염주의보가 발령됐다.  기상청은 30일 오후 12시를 기해 서울 전역과 경기도 과천, 성남, 구리, 화성에 폭염주의보를 발효했다. 같은 시각 경기도 가평, 광주는 폭염주의보가 폭염경보로 격상됐다. [서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 서울 낮 최고기온이 30도까지 올라 후덥지근한 날씨를 보인 29일 서울 광화문 광장 분수대에서 어린이들이 물놀이를 하며 더위를 식히고 있다. 2025.06.29 yooksa@newspim.com 폭염주의보는 일 최고 체감온도 33도 이상인 상태가 2일 이상 지속될 것으로 예상될 경우 내려진다. 폭염경보는 체감온도 35도 이상이 2일 이상 지속되거나, 광범위한 지역에서 심각한 피해가 예상될 경우 발효된다.   체감온도는 기온에 습도, 바람 등의 영향이 더해져 사람이 느끼는 더위나 추위를 정량적으로 나타낸 온도다. 온도와 습도가 10%p 증가시마다 체감온도가 1도 가량 증가한다.  앞서 전날 저녁 이날 오전 9시까지 서울은 기온이 25도 이상으로 유지돼 올해 첫 열대야가 발생했다.  geulmal@newspim.com 2025-06-30 13:21
사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
안다쇼핑
Top으로 이동