분양 시장에서도 통하는 성공 공식 '가치주'를 찾아라

기사입력 : 2024년03월26일 16:38

최종수정 : 2024년03월26일 16:38

불확실성 우려 커지며 중장기적 관점과 미래 개발계획 중요성 커져
인구 유입 늘고 개발호재 갖춘 저평가 지역 선점 노려볼 만

[서울=뉴스핌] 오경진 기자 = 분양시장에서 '가치주'에 해당하는 지역과 단지로 수요자들의 관심이 쏠리고 있다. 최근 불확실성에 대한 우려가 커지면서 중장기적 관점과 미래 개발계획이 더 중요해지고 있기 때문이다.

주식시장에서 가치투자의 귀재로 불리는 워런 버핏은 '주식에 관심을 가져야 할 때는 아무도 거들떠보지 않을 때'라고 말한다. 분양시장에서도 이 말은 중요한 의미를 갖는다. 누구나 관심을 갖는 인기 지역은 당첨이 되기 어렵거나 이미 분양가가 높아 진입이 쉽지 않아서다. 가치투자의 관점에서는 오히려 아직 수요자들의 관심이 낮거나 더 많은 성장을 이룰 수 있는 '저평가' 지역을 선점하는 것이 지혜로운 선택이 될 수 있는 것이다.

이러한 대표적인 예는 '고덕국제화신도시'다. 이곳은 수도권 2기 신도시 중 경기 남부에 치우쳐 있다는 이유로 수요자들의 큰 주목을 받지 못했다. 실제로 지난 19년 분양한 '호반써밋고덕신도시(A-22블록)'는 1순위 평균 경쟁률이 1.16대 1에 불과했다. 하지만 삼성전자 평택캠퍼스 건설과 최근 GTX A·C 노선(예정) 연장 등의 영향으로 이 일대는 인기지역으로 떠오르고 있다. 또한 이 단지 전용면적 102㎡는 지난달 7억9,000만원에 거래됐는데 이는 분양가 5억2,590만원 대비 2억6,000만원 이상 오른 가격이다.

하지만 '저평가'가 아닌 앞으로도 비전이 없을 '비인기' 지역인 것은 곤란하다. 따라서 인구가 꾸준히 늘어나고 있는 곳인지, 개발계획의 추진이 어떻게 되고 있는지 등을 통해 그 가치를 정확하게 파악하는 것이 중요하다.

롯데건설이 시공하고 넥스트브이시티PFV가 시행하는 '검단신도시 롯데캐슬 넥스티엘 Ⅰ·Ⅱ·Ⅲ'는 인천 서구 원당동 검단신도시 3개 블록(RC1, C1, C9-1BL)에 전용면적 84·97·99·119㎡, 총 682실 규모로 조성된다. 단지는 인천 검단신도시에서 GTX-D 노선(예정)과 서울 지하철 5호선 연장의 호재를 입는 인천 지하철 1호선 연장 아라역(2025년 개통예정) 초역세권이다. 이 일대는 인구가 지속적으로 증가해 오는 2026년부터는 검단구로 독립이 예정돼 있기도 하다. 단지에는 대형서점, 문화센터, 멀티플렉스, 키즈테마파크, 스포츠테마파크, 헬스케어, 컨벤션 등 총 7가지 라이프 솔루션이 도입되어 검단신도시 활성화 시설로 개발될 예정이다. 또한 롯데건설 분양단지 중 최초로 총 7개의 서비스로 구성된 '엘리스 서비스'가 적용돼 고객 생활편의성을 높일 수 있을 전망이다.

동문건설은 오는 4월 평택 화양지구 6-2블록에서 '평택 화양 동문 디 이스트'의 분양에 나선다. 지하 2층~지상 29층, 8개동, 전용면적 84~107㎡, 총 753가구 규모다. 평택 내 민간개발 택지지구 중 가장 규모가 큰 화양지구의 중심 입지에 건립된다. 평택 화양지구는 원정∙포승 국가산업단지, 포승2일반산업단지, 평택 포승(BIX)지구 등 산업단지가 가깝고, 서해선-경부고속선 직결사업, 평택호 관광단지(예정) 등 다양한 개발호재를 품고 있어 높은 미래가치를 지닌 곳으로 평가받고 있다.

DL건설은 경기 안양시 동안구 호계동 일원에 짓는 'e편한세상 평촌 어반밸리'를 분양 중이다. 지하 3층~지상 최고 20층, 6개 동, 전용면적 59~98㎡, 총 458가구 규모로 공급된다. 이 단지는 다양한 정비사업들을 통해 신흥 주거지역으로 변모하는 금정역 일원에 들어선다. 지하철 1・4호선 금정역을 도보로 이용할 수 있고 GTX-C 노선(예정)을 비롯해 인덕원~동탄 복선전철(예정) 호계역(가칭, 예정) 이용도 가능하다. 호원초를 품고 있는 초품아 입지를 갖췄으며 평촌학원가도 이용할 수 있다. 주변에는 홈플러스를 비롯해 AK플라자, 롯데백화점, 뉴코아아울렛 등이 위치해 있어 쇼핑 및 여가 생활을 즐기기에도 좋다.

롯데건설은 다음달 인천광역시 계양구 효성동 일원에서 도시개발사업을 통해 '계양롯데캐슬 파크시티'를 분양한다. 1단지 지하 2층~지상 최고 26층, 20개동, 전용면적 59~108㎡, 1,964가구와 2단지 지하 2층~지상 최고 25층, 10개동, 전용면적 84㎡ 1,089가구다. 인천지하철 1호선 작전역이 수도권광역급행철도(GTX) D·E 노선(예정)에 포함됐으며 서울 도심을 순환하는 서울 지하철 2호선 지하철과 연결되는 청라연장선(예정)도 추진 중이다.

서희건설은 경기 파주시 동패동 일원 'GTX운정역 서희스타힐스'의 사업을 추진 중이다. 서울 수도권 소비자 선호도가 높은 전용면적 59~84㎡, 지하 3층~지상 25층의 1,499가구 대단지 아파트로 지어질 계획이다. 올해 개통 예정인 GTX-A노선이 위치한 운정역이 가까이 위치해 있어 편리한 교통 여건을 갖추고 있다. 파주메디컬클러스터 사업도 순항 중이다. 경기 파주시 서패동 일대에 조성되며 축구장 64개 규모의 부지(45만㎡)에 사업비만 1조5,000억원이 투입되는 대규모 사업이다.

ohzin@newspim.com

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정의선 취임 6년, 로봇 상용화 눈앞 [서울=뉴스핌] 김기락 기자 = 정의선 현대자동차그룹 회장이 오는 14일 취임 6주년을 맞는 가운데 미래 성장동력으로 추진해 온 로봇 사업이 상용화를 향한 시험대에 올랐다. 현대차그룹은 2028년 미국 자동차 공장에 휴머노이드 로봇 '아틀라스(Atlas)'를 투입하고 연간 3만대 규모의 생산능력을 확보할 계획이다. 자동차 제조를 넘어 로봇과 인공지능(AI)을 결합한 피지컬 AI 기업으로 사업 영역을 넓히겠다는 전략이다. 관건은 수익성이다. 보스턴다이내믹스는 2021년 현대차그룹에 인수된 이후 지난해까지 약 1조7000억원의 누적 손실을 기록했다. 로봇 상용화 기대에 기업가치가 높아지고 있지만 실제 투자금 회수와 자동차 생산성 개선으로 이어지는지는 아직 검증되지 않았다. 특히 보스턴다이내믹스의 지분이 정 회장 개인과 현대차·기아 등 여러 주체에 나뉘어 있어 로봇 사업의 성장과 현대차 주주가 얻는 경제적 이익을 구분해 평가해야 한다는 지적이 나온다. [인포그래픽=챗GPT] 2026.10.12 ◆ 그룹의 로봇 가치, 현대차 주주 몫과는 다르다 12일 자동차 업계에 따르면 현대차그룹의 로봇 전략은 보스턴다이내믹스를 중심으로 구체화하고 있다. 정 회장 취임 직후인 2020년 12월 인수를 결정한 뒤 2021년 6월 지배지분 80% 인수를 마무리했다. 당시 정 회장도 개인 자금을 투입해 지분 20%를 확보했다. 이후 추가 출자 등을 거치며 지분 구조가 달라졌다. 지난 7월 잔여 지분 인수 추진 당시 보스턴다이내믹스 지분은 HMG글로벌 56.4%, 정 회장 22.6%, 현대글로비스 11.25%, 소프트뱅크 9.65%로 보도됐다. HMG글로벌은 현대차와 기아, 현대모비스가 참여한 투자법인이다. HMG글로벌 지분은 현대차 49.5%, 기아 30.5%, 현대모비스 20%로 구성됐다. 이를 적용하면 당시 현대차의 HMG글로벌 경유 보스턴다이내믹스 간접 지분은 약 27.9%다. HMG글로벌이 보유한 지분 56.4%에 현대차의 출자 비율 49.5%를 곱한 수치다. 소프트뱅크 잔여 지분을 기존 보유 비율에 따라 배분하면 HMG글로벌 62.5%, 정 회장 25%, 현대글로비스 12.5%로 조정되는 구조다. 이 경우 현대차의 HMG글로벌 경유 간접 지분은 약 30.9%로 높아진다. 그룹이 보스턴다이내믹스 지분을 모두 확보하더라도 로봇 사업의 성과를 현대차가 독차지하는 것은 아니다. 정 회장과 기아·현대모비스·현대글로비스도 투자한 만큼 성과는 여러 주주에게 나뉜다. 현대차 주주에게 중요한 것은 '그룹의 로봇 기업'이라는 간판보다 현대차가 투입한 돈에 비해 얼마의 수익을 거둘 수 있느냐다. ◆ 로봇 팔아 버는 돈과 공장에서 아끼는 돈 현대차가 로봇 사업에서 기대하는 효과는 크게 두 가지다. 보스턴다이내믹스가 외부 판매를 늘려 투자 가치를 높이는 것과 자동차 공장에 로봇을 투입해 생산비를 낮추는 것이다. 현대차와 기아·현대모비스 등 계열사에는 로봇의 기술력을 실제 생산 현장의 수익성 개선으로 연결하는 일이 핵심 과제다. 주주 입장에서도 로봇의 성능 못지않게 투자비를 얼마나 빨리 회수하고 생산비를 얼마나 줄일 수 있는지가 중요하다. 첫 번째는 로봇 기업의 성장이다. 외부 고객에게 로봇을 판매하고 유지보수·서비스 사업을 확대해 수익성을 높이면 투자 지분의 가치도 커질 수 있다. 그러나 기업가치 상승이 현대차의 현금 유입이나 배당 재원 증가를 뜻하지는 않는다. 실제 이익 귀속과 현금 회수는 지분 구조와 배당, 지분 매각 여부 등에 따라 달라진다. 현재는 성장 기대와 실적 사이의 간극도 크다. 로이터는 지난 9월 현대글로비스 공시를 인용해 보스턴다이내믹스가 지난해 5284억원의 손실을 냈으며, 2021~2025년 누적 손실은 약 1조7000억원에 달한다고 보도했다. 로봇 사업의 성장 기대와 별개로 대규모 손실이 이어지는 상황이다. 보스턴다이내믹스는 최근 아마존의 AI 사업을 이끌었던 로히트 프라사드를 최고경영자(CEO)로 영입했다. 기술 개발을 넘어 로봇 상용화와 수익 모델 구축으로 이어질지가 관심사다. 두 번째는 자동차 생산의 효율 개선이다. 이를 위해 보스턴다이내믹스는 지난달 21일(현지시간) 미국 조지아주 현대차그룹 메타플랜트 아메리카(HMGMA)에 '로보틱스 메타플랜트 응용 센터(RMAC)'를 열고 본격 운영에 들어갔다. 현대차그룹은 2028년 HMGMA에 아틀라스를 투입해 부품을 생산 순서에 맞춰 분류·배치하는 서열작업부터 맡길 계획이다. 2030년에는 부품 조립 등으로 적용 범위를 넓힌다. 이때 현대차가 얻는 효과는 로봇 판매 이익이 아니라 자동차를 만드는 과정에서 발생한다. 반복 작업을 안정적으로 수행하고 무거운 부품을 옮기는 부담을 줄이면 생산성과 작업 안전성을 높일 수 있다. 다만, 로봇 투입 자체를 비용 절감으로 단정하기는 어렵다. 도입 가격과 유지보수비, 생산라인 변경 비용을 고려한 뒤에도 작업시간 단축과 품질 개선 효과가 이를 웃돌아야 한다. 현대차 주주 관점에서는 로봇을 몇 대 배치했는지보다 차량 한 대당 생산비와 공정 가동률이 얼마나 개선되는지가 중요하다. 지난해 3월 정의선 현대차그룹 회장이 미국 조지아주 소재의 현대차그룹 메타플랜트 아메리카(HMGMA) 준공식에서 언론과 인터뷰하고 있는 모습. [사진=현대차그룹] ◆ 3만대 생산능력보다 중요한 '투자 회수' 현대차그룹은 2028년까지 연간 3만대 규모의 로봇 생산능력을 확보할 계획이다. 생산능력은 실제 생산량이나 판매량과 다르다. 규모의 경제를 통해 원가 경쟁력을 확보하려면 그룹 내부 수요뿐 아니라 외부 고객의 구매도 뒷받침돼야 한다. 정 회장의 로봇 전략은 자동차 제조 역량을 새로운 사업으로 확장한다는 점에서 의미가 있다. 현대차그룹은 생산시설과 제조 데이터, 현대모비스의 부품 기술, 현대글로비스의 물류 역량을 결합해 로봇 사업을 키우고 있다. 자동차 공장은 로봇의 실제 작업 능력을 검증하는 현장이자, 초기 수요처가 될 수 있다. 다만, 그룹 차원의 사업 확장과 현대차의 주주가치는 별도로 평가해야 한다. 정 회장의 개인 투자 성과, 다른 계열사의 부품·물류 사업 기회, 현대차의 생산성 개선을 한데 묶으면 현대차 주주에게 돌아갈 몫이 불분명해질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다. 취임 6년을 맞은 정 회장의 승부수는 로봇 기업 인수와 기술 시연을 넘어, 생산 현장의 검증과 양산을 준비하는 단계로 접어들었다. 앞으로는 로봇의 성능뿐 아니라 추가 투자 규모와 차량 한 대당 생산비 절감액, 투자금 회수 기간이 로봇 전략의 주주가치를 가늠할 지표가 될 전망이다. peoplekim@newspim.com 2026-10-12 13:42