[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 신생아 특례 대출에 따른 거래량 회복과 더불어 서울시의 '강북권 대개조' 프로젝트 소식에 '노도강(노원·도봉·강북)' 부동산시장이 들썩이고 있다. 노후 아파트 단지 재건축 속도가 빨라지고 상업 시설이 대거 들어서면서 시장 분위기가 반전될 수 있기 때문이다.

특히 노후화된 단지들이 밀집돼 있어 재건축 사업이 정상적으로 추진되기만 한다면 집값 상승도 기대할 수 있는 상황이다. 실제로 올해 들어 재건축이 예정된 노후 아파트에 대한 매수문의가 활발히 이뤄지고 있다는 것이 지역 부동산 관계자들의 전언이다.

다만 재건축 관련 규제는 완화되고 있지만 자잿값 인상에 따른 공사비가 높아지면서 늘어나는 분담금에 원활한 재건축·재개발이 이뤄질지는 미지수다.

28일 부동산업계에 따르면 서울시가 강북권역 대개조에 나서기로 하면서 노후 아파트 단지가 밀집한 노원·도봉·강북의 거래량이 늘어날 것이란 전망이 나온다.

◆ 서울시 '강북권역 대개조' 프로젝트…"노도강 이미지 개선 기대"

잠잠하던 노도강(노원·도봉·강북) 부동산 시장에 대한 수요자들의 관심이 커지고 있다. 서울시가 지난달 서남권 대개조 구상안을 발표한데 이어 강북권역 대개조 계획을 발표한 것이다. 강북권은 동북권(강북·광진·노원·도봉·동대문·성동·성북·중랑구)과 서북권(마포·서대문·은평구) 등 총 11개 자치구를 포함한다.

우선 재건축‧재개발 규제 완화와 인센티브 제공으로 개발 지역을 확대하고 정비 속도를 높인다는 방침이다. 준공 30년이 넘은 노후단지는 안전진단 없이 재건축 착수가 가능하게 하고 정비계획 입안 절차와 신속통합자문을 병행해 기존 신속통합기획보다 사업 기간을 1년가량 단축시킨다는 계획이다.

또 상업지역 총량제도 폐지해 기업들이 입주할 수 있는 업무·상업시설을 강남 수준으로 늘린다는 방침이다. 창동 차량기지 등과 같은 대규모 유휴부지에 '균형발전 사전협상제'(화이트사이트)를 적용해 용적률을 1000%까지 부여하기로 했다.

강북구 H공인중개사무소 관계자는 "정부에서 재건축 규제를 대폭 완화한데다 서울시 자체적으로 구체적인 개발 구상을 내놓은 만큼 (노후 아파트 단지 한 군데가)스타트를 끊으면 재건축 분위기가 형성될 것으로 보인다"면서 "특히 상업시설이 늘어난다면 이미지도 많이 바뀔 수 있을 것"이라고 말했다.

다만 재건축 관련 규제는 완화됐지만 공사비가 높아진만큼 분담금이 늘어날 가능성이 있어 원활한 재건축·재개발사업이 진행되기 어려울 것이란 우려도 나온다.

이와 관련해 서울시는 단지 또는 지역 간 사업성 편차를 줄이기 위해 사업성이 부족한 곳에 기존 가구수·지가·과밀 정도 등이 고려된 '사업성 보정계수'를 도입해 현재 10~20% 수준인 '허용용적률 인센티브 범위'를 20~40%까지 늘려 사업성을 보전해 준다는 계획이다.

사업성 확보에서 중요한 요건인 공공기여 부담도 낮춰준다. 1종→ 2종, 3종→ 준주거로 상향 시 당초 15% 부담해야 했던 공공기여를 10%로 낮추고 공공임대주택 등 지역 필요 시설 또는 전략육성시설에만 상한 용적률 산식의 '건축물 기부채납 계수'를 0.7→ 1.0으로 올려 '건축물'을 내놓았을 때 공공기여를 더 많이 인정해 주기로 했다.

◆ 신생아 특례 대출 효과…동북권, 서울 5대 권역 가운데 가장 큰 폭 올라

이미 노도강 지역은 올해 1월 들어 회복세를 보이고 있다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 서울아파트 실거래가지수는 0.45% 올라 지난해 9월이후 4개월만에 상승전환했다. 노도강을 포함한 동북권이 1.33% 오르며 서울 5대 권역가운데 가장 큰 폭으로 올랐다.

재건축 규제 완화로 기대감이 있는데다 올해 출시된 신생아 특례 대출로 매수가 가능한데 따른 영향으로 풀이된다. 신생아 특례 대출은 대출신청일 기준 2년내 출산·입양한 무주택가구나 1주택가구에 저리로 최대 5억원까지 주택구입자금을 대출해주는 것이다. 대상은 9억원이하, 전용 85㎡이하 주택이다.

노도강은 서울에서 9억원이하 아파트가 가장 많은 지역으로 최대 수혜지로 꼽힌다. 서울 자치구별 9억원이하 아파트 비중을 조사한 결과 도봉구가 91.8%로 가장 높았다. 뒤를 이어 중랑구 87.8%, 노원구 84%, 금천구 83.5%, 강북구 82% 순이다.

실제로 올해 들어 거래량도 회복되고 있는 모양새다. 노원의 경우 지난해 12월 152건에서 올해 1월 186건, 2월 204건으로 두달 연속 오름세를 보이고 있다. 두달 연속 거래량이 늘어난 자치구는 강동, 관악, 광진, 동대문, 성북, 양천, 영등포, 용산, 은평 등 10개 자치구다. 강북은 지난해 12월부터 41건을 유지하다 3월에 42건을 기록했다.

노원구 L공인중개사무소 관계자는 "1월까지만 해도 문의가 많진 않았지만 날씨가 풀리기 시작하면서 매수문의가 많이 들어오고 있다"면서 "아무래도 재건축 연한이 다가온 아파트들이 많은 만큼 투자와 동시에 실거주하려는 수요가 늘어나고 있는 것으로 보인다"고 말했다.

업계 관계자는 "현 정부 들어 재건축 규제 완화로 노후화 단지들이 재건축을 서둘러 추진하려는 움직임이 나오고 있다"면서 "다만 현재는 공사비가 크게 올라가 주민들이 크게 관심이 없어 어느정도 부동산 시장 경기가 회복돼야 효과가 있을 것으로 보인다"고 말했다. 

min72@newspim.com