[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 수도권에서 전용면적 85㎡·공시가 5억원 이하 빌라를 소유한 사람도 청약 시 무주택자로 인정되면서 비(非)아파트 시장에 활기를 띨지 주목된다. 다만 주택경기 침체로 투자심리가 극도로 악화돼 당장 거래 활성화로 연결되기는 어렵다는 시각이 우세하다.

주택시장에 시세차익 기대감이 낮아져 비아파트뿐 아니라 아파트 시장에서도 손바뀜이 크게 위축됐다. 일반적으로 거래량이 뒷받침되지 않는 상황에서는 투자 차익이 잘 형성되지 않는다. 전세사기 여파가 지속적으로 나타나는 점도 빌라 시장에는 부담이다. 이번 제도 개편으로 청약 경쟁률이 더 높아질 것이란 분석도 나온다.

◆ 청약 시 무주택자 인정되지만...집값 하락에 매수세 '미지근'

19일 부동산업계에 따르면 이날부터 '주택공급에 관한 규칙' 개정 규칙으로 청약 때 무주택으로 간주하는 수도권 비아파트 범위가 전용면적 85㎡·공시가 5억원 이하로 확대됐으나, 매수세를 유인하는 효과가 크지 않을 것이란 분위기가 감지된다.

앞서 정부는 '8·8 부동산 대책'을 통해 빌라 수요를 활성화하겠다는 취지로 이번 제도 개편을 마련했다. 아파트 청약 때 빌라 소유자에게 발생하는 불이익을 없애면 시장이 활성화될 것이란 판단에서다. 그동안 수도권에서 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억6000만원 이하(지방 기준 전용면적 60㎡ 이하, 공시가격 1억원 이하)인 아파트·비아파트 소유자가 청약 때 무주택자로 인정받았다. 이번 조치로 시세 약 7억∼8억원 소유자까지 대상 범위를 넓어졌다. 

서울 노량진의 한 공인중개소 대표는 "빌라 수요자들은 청약 시 무주택자 인정도 매수 판단에 중요한 부분이지만, 시세차익이 가능한지가 가장 핵심"이라며 "매맷값 상승 기대감이 낮다 보니 재개발 대상지 지분 투자 이외에는 빌라 매수 문의가 거의 이뤄지지 않고 있다"고 말했다.

비아파트의 거래량도 부진하다. 올해 1~10월 비아파트 누계 매매 거래량은 12만6000건으로 작년(18만8000건)보다 33% 감소했다. 10년 평균(24만9000건)과 비교하면 거의 반토막 수준이다. 11월과 12월 거래량도 연중 최저치를 경신하고 있다. 비아파트 착공 물량은 올해 10월까지 2만9000가구에 그쳤다. 작년 착공 물량(7만3000가구)은 물론 10년 평균치(11만5000가구)에도 크게 못 미치는 수준이다.

전세사기 여파도 시장 활성화에 발목을 잡는 부분이다. 전세사기 공포에 매수 이후에 세입자 맞추기가 쉽지 않을 게 현실이다. 전월세 수요가 많지 않으면 통상적으로 임대료도 낮아진다. 매도가 쉽지 않은 상황에서 세입자까지 구하기 어려우면 투자금이 장기간 묶이는 상황에 놓을 수 있다.

◆ 서울 비아파트 소유자 100만여명...청약 경쟁 더 치열해져

이번 조치로 무주택자 대상이 늘어나 청약 경쟁률이 더 높아질 것이란 관측도 나온다. 강남권 이외의 빌라 1채 소유자는 대부분이 무주택자로 간주돼 1순위로 청약에 도전할 수 있기 때문이다.

고금리 장기화와 공사비 상승으로 공급물량이 감소하면서 청약 경쟁이 치열해지고 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이에 따르면 올해 수도권 청약자 수는 총 110만3229명으로 집계됐다. 이는 2022년 41만5474명, 2023년 57만2207명 대비 최대 2.6배 증가한 수치다.

청약 경쟁률 역시 큰 폭으로 상승했다. 올해 수도권 청약 경쟁률은 평균 20.5대 1을 기록하며, 2022년 15.2대 1, 2023년 9.6대 1보다 높아졌다. 100만여 명에 달하는 서울 비아파트 소유주가 청약 시장에 뛰어들면 1순위 경쟁률이 더 높아질 수밖에 없다.

권일 부동산인포 팀장은 "주택경기 침체로 거래가 급감해 비아파트 혜택에도 매수세가 당장 늘어나기 어려울 것"이라며 "서울을 포함한 수도권 선호 단지는 공급 물량이 감소하는 상황에서 시장 참여자가 늘어 청약 경쟁률은 더 높아질 가능성이 있다"고 말했다.

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