전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 정책

속보

더보기

부동산 PF 개발 문턱 높인다…데이터 관리·자기자본 비율 제고

기사입력 : 2025년02월23일 06:10

최종수정 : 2025년02월23일 06:10

PF 위기 방지법, 오는 25일 소위에서 다뤄
종합 관리체계 구축하는 것 목표
정부 "2028년까지 시행사 자기자본 비율 20%"
"급진적 상향 신중해야" 주택 공급 위축 우려도

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 건설업계의 구조적 위험 요소로 지적되는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)에 대한 규제 강화 법안이 본격적으로 논의되면서 개발사업 문턱이 점차 높아질 것으로 관측된다.

◆ 현행 관리 시스템, 리스크 진단 어려워…PF 종합 관리체계 구축 필요성 제기

23일 업계와 정치권에 따르면 오는 25일 국회 국토교통위원회 법안심사소위원회에서 부동산개발사업 관리 등에 관한 법률(PF 위기 방지법)이 논의될 예정이다.

PF 종합 관리체계 구축을 목표로 하는 PF 위기 방지법은 권영진 국민의힘 의원(국토위 여당 간사)과 손명수 더불어민주당 의원이 공동 발의했다. 국토위 야당 간사인 문진석 의원과 국토위원장인 맹성규 의원 등도 발의에 참여해 소위원회에서 신속한 논의가 이뤄질 것으로 전망된다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 권영진 국회 국토교통위원회 국민의힘 간사가 6일 오후 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 2025 건설산업 경쟁력 강화와 건설안전을 위한 토론회에서 축사를 하고 있다. 2025.02.06 mironj19@newspim.com

PF 위기 방지법의 핵심은 일정 규모 이상의 건축 사업을 포함한 모든 개발 사업을 '부동산 개발사업' 범위에 포함하는 것이다. 이를 통해 통합 정보 시스템을 구축하고, 국가·지방자치단체·지방공사 및 민간 사업자가 개발 사업 관련 정보를 제출하도록 하는 것이 골자다.

이 법안은 한국 부동산 PF가 낮은 자기자본을 바탕으로 3자 보증을 통해 자금을 조달하는 저자본·고보증 구조를 띠고 있어, 금리 인상 및 대외 변수에 취약하다는 문제의식에서 출발했다.

한국개발연구원(KDI)이 최근 5년간 344개 사업장의 재무 정보를 분석한 결과, 평균 자기자본 비율은 5.2%였으나, 자기자본 중간값은 2.5%에 불과했다. 즉, 일부 사업장이 평균을 끌어올렸으며, 일반적인 사업장의 자기자본 비율은 2~3% 수준에 불과하다는 분석이다.

이처럼 자기자본 비율이 낮은 시행사들이 3자 보증을 통해 자금을 조달하는 구조가 일반화돼 있다. 또한 '묻지마 대출'과 시공사의 책임 준공 확약에 의존하는 방식이 사업성 평가 부실을 초래해 리스크를 더욱 키우고 있다는 지적이 나오고 있다.

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 20일 오후 1시30분 국회 의원회관 제2세미나실에서는 맹성규 국회 국토교통위원장이 개최한 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'가 열렸다. 사진은 이진 한국부동산개발협회 연구위원. 2025.02.20 dosong@newspim.com

이 가운데 PF 위기 방지법과 관련한 구체적인 시스템 구축 방안도 논의됐다. 단편적인 현행 시스템 대신 국토교통부 주도로 종합 관리 시스템을 구축해 전반적인 리스크 파악을 꾀하고, 공신력 있는 평가 기관을 통해 다자 검증체계를 마련하자는 것이다.

이에 지난 20일 국회에서 열린 '부동산 PF 선진화를 위한 토론회'에서 이진 한국부동산개발협회 연구위원은 '부동산 금융 익스포저 종합 관리 시스템' 도입을 제안했다. 이 시스템은 국토교통부가 주도해 PF 관련 사업장의 ▲금융 ▲건축 ▲행정 현황을 금융기관·시행사·건설사 등 기관별로 모니터링할 수 있도록 하는 체계다. 현재의 PF 대출 상시 감시 시스템이 단편적인 형태에 그쳐, 부동산 금융 익스포저 전반에 대한 리스크 파악이 어렵다는 점이 문제로 지적됐기 때문이다.

또한, 공신력 있는 평가 기관을 통한 다자 검증 체계를 마련하고, 시행 능력 평가제를 신설해 개발사업의 건전성을 평가하는 방안도 제시됐다. 이를 통해 시행 업계의 투명성을 높이고, 우수 사업자에게는 인센티브를 제공하는 방식이 검토되고 있다.

국회와 정부는 PF 정보를 사전에 검토해 체계적으로 리스크를 관리하는 데 초점을 맞출 방침이다. 맹성규 국토위원장은 이날 토론회에서 "사업성 평가의 신뢰성을 높이기 위한 제도적 장치 마련이 필요하다"고 강조했다. 박상우 국토교통부 장관 역시 "많은 정보를 수집하고 제대로 판단할 수 있는 환경을 조성하겠다"고 밝혔다.

◆ "2028년까지 자기자본 비율 20%로 상향"…주택 공급 위축 우려도

정부와 국회는 PF 자기자본 비율을 상향하는 방안도 추진하고 있다.

지난해 11월 정부는 경제관계장관회의에서 부동산 PF 안정성과 주택 공급 활성화를 목표로 제도 개선안을 발표했다. 이에 따라 오는 2028년까지 자기자본 비율을 20%까지 확대하는 방침이 설정됐다.

건설 현장 타워크레인 모습. [사진=뉴스핌 DB]

이에 따라 향후 PF의 자기자본 비율은 점진적으로 상향될 것으로 보인다. 맹 국토위원장은 토론회에서 "사업 주체의 자기자본 비율을 높이고, 금융기관의 건전성 규제를 강화해야 한다"고 강조하기도 헀다.

다만, 자기자본 비율을 무리하게 상향하면 주택 공급이 위축될 수 있다는 우려도 제기된다.

이를 두고 황순주 KDI 연구위원은 "과거 시계열 자료를 보면, PF 규모가 감소할 때 주택 공급이 반드시 줄어드는 경향은 나타나지 않았다"고 밝혔다. PF 익스포저가 줄어들더라도 인허가와 착공이 반드시 감소하는 것은 아니라는 설명이다.

반면 "금융당국에서 부동산 PF 대출에 대한 위험가중치(RW)를 강화할 경우 개발사업이 가능한 사업장 수가 40%로 줄게 된다"고 언급한 이 연구위원은 "주택 공급량은 인허가 이후 착공, 실제 입주까지 시차가 존재하기 때문에 (앞선 연구 결과와 달리) 실질적으로 감소가 나타날 수도 있다"며 "자기 자본 비율을 높이는 것에는 공통된 찬성 의견이지만 속도와 목표치에 대해서는 신중할 필요가 있다"고 설명했다.

dosong@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
이화영, 대법서 징역 7년8개월 확정 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 대법원 2부(주심 박영재 대법관)는 5일 오전 특정범죄가중처벌등에관한법률위반(뇌물) 등 혐의로 재판에 넘겨진 이 전 부지사에게 징역 7년 8개월을 선고한 원심을 확정했다. 쌍방울 그룹에서 수억원대 뇌물을 받고, 800만 달러를 북한에 송금한 혐의로 기소된 이화영 전 경기도 평화부지사가 징역 7년 8개월을 확정 받았다. 사진은 이 전 지사가 지난해 10월 2일 오전 서울 여의도 국회 법제사법위원회에서 열린 박상용 수원지검 부부장검사에 대한 탄핵소추 사건 조사 관련 청문회에서 정청래 법사위원장 질의에 답변하는 모습. [사진=뉴스핌 DB] 이 전 부지사는 이재명 대통령이 경기지사이던 2019년, 쌍방울로 하여금 도지사 방북 비용 300만 달러와 북한 스마트팜 사업 비용 500만 달러 등 총 800만 달러를 북한 측에 보내도록 한 혐의로 기소됐다. 경기도 평화부지사, 경기도 산하기관인 킨텍스 대표로 재직 중 쌍방울로부터 법인카드와 차량 등 3억3400여만 원의 정치자금을 제공받은 혐의도 받았다. 검찰은 이중 2억5900여만 원에 대해 뇌물 혐의를 적용했다. 1심은 이 전 부지사의 혐의 대부분을 유죄로 판단해 정치자금법 위반 징역 1년 6개월, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 징역 8년을 합해 총 징역 9년 6개월을 선고했다. 1심 재판부는 쌍방울이 경기도 스마트팜 사업비(500만 달러)와 당시 경기지사였던 이 대통령의 방북비용(300만 달러)을 대납하려 했다는 검찰 측 판단을 모두 받아들였다. 다만 검찰이 공소사실에 적시한 총 800만 달러 중 394만 달러만 해외로 밀반출된 불법 자금으로 인정했다. 2심은 1심 판결을 파기하고, 징역 7년 8개월 및 벌금 2억5000만원, 추징 3억2595만 원으로 감형했다. 구체적으로 정치자금법 위반 혐의에 대해서는 징역 8개월을, 특가법상뇌물 및 외국환거래법 위반 등 혐의에 대해서는 징역 7년을 각각 주문했다. 1심 형량과 비교해 1년 10개월이 감형됐다. 2신 재판부는 1심과 마찬가지로 검찰이 기소한 대북송금 800만 달러 가운데 394만 달러만 북한 측에 밀반출됐다며 유죄로 판단했다. 특히 이 중 200만 달러는 김 전 회장이 이재명 당시 경기지사의 방북비용으로 대납한 것이라고 봤다. 다만 "뇌물죄, 정치자금법 위반죄 범행 후 공무원 또는 정치인으로서 부정한 행위까지 나아가지는 않은 점, 스마트팜은 인도적 지원 사업이었고 남북간 평화조성을 위한 남북교류협력사업의 추진이라는 정책적 목적도 있는 점, 김성태가 쌍방울그룹의 대북사업 추진 등 이익을 도모한 사정도 있고 피고인이 김성태에게 비용 대납을 강요한 사정은 없는 점 등을 유리한 양형으로 고려했다"고 감형 이유를 설명했다. 검찰과 이 전 부지사 측 모두 판결에 불복해 상고했으나 대법원은 양 측의 주장을 모두 받아들이지 않았다. 대법원은 "원심의 유죄 부분 판단에 필요한 심리를 다하지 않은 채 논리와 경험의 법칙을 위반해 자유심증주의 한계를 벗어나거나 검사의 사전면담 등이 이루어진 증인의 법정진술의 신빙성 판단, 유죄의 인정에 필요한 증명의 정도, 뇌물수수죄에서 직무관련성, 대가성, 뇌물귀속 주체와 고의, 정치자금 부정수수죄에서 정치자금과 고의 등에 관한 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다"고 판시했다. hong90@newspim.com 2025-06-05 10:45
사진
외교부 장관 김현종·조현 거론 [서울=뉴스핌] 지혜진 기자= 인수위원회 없이 출범하는 새 정부는 민생 회복과 함께 대미 관세 협상 등 외교·안보 문제도 시급하다. 미국 법원에서 도널드 트럼프 대통령이 주요국을 대상으로 부과한 상호관세 효력을 정지시켰지만 여전히 통상 환경의 불확실성이 가신 것은 아니다. 지난 4일 당선된 이재명 대통령은 "국익 중심의 실용 외교" 강조해왔다. 민주당 공약집을 보면 통상환경의 변화와 경제안보 중요성에 대응하기 위해 주요 20개국(G20)·주요 7개국(G7) 등의 적극 참여를 통해 글로벌 현안 적극 대응하고 2025 경주 APEC 성공적 개최를 위한 외교역량을 강화할 것을 약속했다. 신남방·신북방 정책을 계승 발전해 글로벌 사우스와 권역별 협력을 심화하고 핵심소재·연료광물의 공급망(GVC) 안정화를 위한 통상협력 강화도 약속했다. (왼쪽부터) 김현종 더불어민주당 선대위 외교안보특보, 위성락 민주당 의원, 조현 선대위 국익중심실용외교위 공동위원장, 안규백 의원. [사진=뉴스핌DB] 북핵 대응으로는 한국형 탄도미사일 성능과 한국형미사일방어체계(KAMD)를 고도화를 내세웠다. 핵무장이나 핵잠재력 확보에 대해서는 언급하지 않았다. '북핵 대응의 기본 원칙은 한·미 확장억제 강화'라는 기존의 기조를 이어갈 것으로 예상된다. 국방 분야에서는 국방 문민화를 비롯해 군 정보기관 개혁, 육·해·공군 참모총장 인사청문회 도입 등을 내세웠다. 이 대통령은 취임 첫날 국가안보실장에 위성락 민주당 의원을 임명했다. 주러시아 대사를 지낸 외교관 출신인 위 의원은 '이재명 후보 외교안보보좌관'으로 임명돼 활동했다. 이번 대선에서는 민주당 선대위 산하 '동북아평화협력위원회' 좌장을 맡았다. 외교부 장관 후보군으로는 조현 전 외교부 1차관과 김현종 전 청와대 국가안보실 2차장이 언급된다. 조 전 차관은 선대위에서 국익중심실용외교위원회 상임공동위원장을 맡았다. 위 의원과 외무고시 13기 동기로 유엔대사, 외교부 다자외교조정관, 외교부 국제기구국장 등을 역임했다. 김 전 차장은 대선 기간에도 '이재명 후보 외교안보보좌관' 자격으로 백악관 고위 당국자들과 만나 한미동맹과 한미일 3국 협력을 강화해야 한다는 이 후보의 입장을 전달하기도 했다. 국방부 장관 자리에는 군 출신이 아닌 5선의 안규백 민주당 의원이 유력하다. 이 대통령은 후보 때부터 군에 대한 '문민 통제'를 강조해 왔다. heyjin@newspim.com 2025-06-05 06:00
안다쇼핑
Top으로 이동