전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

"집값 급등 주범이 외국인?"…신고가·편법거래에 부동산 거래 규제되나

기사입력 : 2025년03월14일 06:00

최종수정 : 2025년03월14일 06:00

40대 우즈벡인, 서초구 '반포자이' 대형평수 74억원에 매수
외국인 주택 소유 증가세지만… 이렇다 할 제한 규정 없어
전문가 "해외 사례 따라 내국인 역차별 없애야"

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 한 외국인이 서울 고가 아파트를 '풀 현금'으로 매수했다는 사실이 알려지면서 외국인 부동산 거래에 대한 논의에 다시금 불이 붙었다. 내국인이 살 집도 부족할 뿐만 아니라 집을 사려면 각종 대출규제가 따라와 자금 마련이 힘든 현실을 감안해 일정 부분 규제가 필요하다는 목소리가 높다.

서울 용산구 한남 더힐 전경. [사진=뉴스핌DB]

14일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 11월 서울 서초구 '반포자이' 244㎡(이하 전용면적)가 직전 신고가(71억원, 21층)보다 3억원 높은 74억원(26층)에 거래됐다. 등기부등본에 표시된 아파트 매수자는 40대 우즈베키스탄 국적의 의사로, 지난달 28일 소유권이전등기를 완료했다. 별도로 설정된 근저당권이 없어 전액 현금 매수를 한 것으로 보인다.

2023년엔 용산구 '장학파르크한남' 268㎡가 말레이시아 매수자에 의해 180억원(4층)에 손바뀜했다. 직전 최고가 거래는 135억원(2022년 4월, 5층)이다. 현재까지 동일 매물 신고가는 경신되지 않은 상태다.

외국인의 주택 거래는 해마다 늘고 있다. 국토부가 6개월에 한 번씩 발표하는 '외국인 주택소유통계 주요 현황' 조사 결과 지난해 상반기 기준 외국인이 소유한 국내 주택 수는 9만5058가구로, 전 분기(9만1453가구) 대비 약 3.9% 증가했다. 전년 동기(8만7223가구)보다는 9.0% 늘어난 수치다.

같은 기간 외국인 보유 주택은 전체 주택(1955만가구)의 0.5% 수준이다. 비율로 보면 미미하지만 외국인 집주인의 72.8%가 수도권 주택을 소유하고 있다는 점이 문제로 꼽힌다. 통계청에 따르면 2023년 말 서울 주택보급률은 93.6%로, 2009년(93.1%) 이후 14년 만에 최저치를 기록했다. 서울에 총 414만1700가구가 사는 데 반해 집은 387만8500가구뿐이라 26만3000가구는 살 곳을 구하기 어려웠단 의미다.

이런 상황에서 시장에 혼선을 줄 수 있는 외국인의 이상거래도 이뤄지며 외국 국적 매수인의 부동산 취득을 제한해야 한다는 얘기가 나온다. 지난해 4월 한 미국인이 용산구 '한남더힐' 240㎡(-2층)를 120억 원에 매수했다가 같은 날 계약을 바로 취소했다. 해당 평형의 직전 매매가격은 2023년 8월 103억원(-1층)으로 17억원이나 낮아 '호가 띄우기' 거래 의혹이 제기됐다. 

외국 국적을 취득한 후 국내 재산을 편법 증여하는 일도 적지 않다. 지난해 강남구에선 몰타로 귀화 50대 집주인이 자녀로 추정되는 30대 몰타인에게 청담동 '효성청담' 대형 평수를 74억원대에 매도했다. 소유권이전등기를 하지 않아 실거래가 공개시스템상에서 확인되지 않는 것으로 보인다. 남유럽의 섬나라 몰타는 상속세와 증여세를 내지 않는 조세회처로 알려진 곳이다.

현재 외국인이 국내 부동산을 사고파는 데에는 별도의 규제가 없다. 지방자치단체의 허가를 받아야 거래가 가능한 토지거래허가구역이나 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등 특수 구역 내 토지를 빼면 내국인과 똑같이 신고만으로 부동산을 취득할 수 있다.

물론 정부가 외국인의 주택 쓸어담기를 바라만 본 건 아니다. 2021년 관세청은 외국인 아파트 매매자금 분석에 나서 840억원 상당의 서울 아파트 55가구를 불법적으로 취득한 사례 등을 대거 적발하기도 했다. 이듬해부터 불법 환치기 등을 활용해 집을 사들이는 외국인 단속에 나섰다. 2023년 2월에는 한국 내 주소 또는 거주지를 두지 않은 외국인이 토지나 주택을 구입하기 위해선 한국인 위탁관리인을 지정하도록 했다.

그러나 외국인은 한국 대출 규제를 적용받지 않아 자금 마련이 비교적 쉽고, 다주택자 중과세도 회피할 수 있다는 문제는 여전하다. 외국인이 국내 은행에서 대출을 받는다면 같은 수준의 DSR(총부채원리금상환비율)이나 LTV(담보인정비율)를 적용받겠지만, 해외에서 빌려오는 돈까지 일일이 확인하긴 어렵다. 

다주택 보유에 관련된 중과세는 '1가구당 주택수'를 기준으로 한다. 외국인은 주택 보유실태 파악이 상대적으로 어려워 중과세 대상에서 빠지는 경우가 허다하다. 비거주자의 양도소득세에 대해 거래금액의 10% 혹은 양도차익의 25% 중 적은 금액을 원천 징수해 추후 정산하는 제도가 있긴 하지만, 중과세 역할은 하지 못한다. 

구강모 연세대 경제학부 교수는 "국내 주택 시장의 안정화와 내국인의 역차별 문제 해소에 중점을 둔 정책 입안이 필요한 시점"이라며 "국내로 불법 유입되는 해외자금의 경로도 과거에 비해 복잡·다양해지고 있어 관리의 사각지대에 있는 거래에 대한 면밀한 분석을 해야 한다"고 지적했다.

김남정 LH 토지주택연구원 수석연구원은 "외국인을 법적으로 규제하려면 개인정보부터 체계적으로 구축해야 하는데, 아직까지 국토부나 한국부동산원에 이를 뒷받침할 정보가 충분치 않다"며 "국내 부동산시장이 해외 자본의 투기의 장이 되지 않도록 하는 예방 정책이 나와야 한다"고 말했다.

해외 다수 국가에선 투기 방지 목적으로 외국인의 부동산 매입을 방지한다. 싱가포르는 자국 부동산을 매입하는 외국인에게 30%의 거래세를 부과한다. 호주에선 외국인은 신축 주택만 매입할 수 있고, 1년 중 183일 이상 임대·거주하지 않는 외국인 소유 부동산은 공가세(Vacancy Fee)를 부과한다. 미국은 외국인이 미국 부동산에 관한 권리를 매도 시 매수인에 매매대금의 10%를 원천징수하는 법안을 시행하고 있다.

chulsoofriend@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
돌연 취소된 '2+2 통상협상' 왜? [세종 = 뉴스핌] 김범주 기자 = 25일(현지 시각) 미국 현지에서 열릴 예정이었던 '한미 2+2 재무·통상 협의'가 돌연 취소된 배경에 관심이 모아지고 있다. 미국 측이 한국 대표단에 '양해'의 뜻을 여러 차례 표명했다는 것이 우리 정부의 설명이지만, 외교상 결례에도 불구하고 협의를 미뤄야 했던 배경에는 한국 협상단을 길들이겠다는 의도가 있는 것 아니냐는 해석이 나온다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 24일 기획재정부에 따르면 구윤철 부총리 겸 기재부 장관은 이날 오전 9시경 이메일로 미국 측으로부터 협의 취소를 통보 받았다. 이날 오전 구 부총리는 협의를 위해 미국으로 출발할 예정이었다. 당시 인천공항 대기실에 있었던 것으로 파악됐다. 기재부는 이 같은 사실을 오전 9시 30분께 언론에 공개했고, 구 부총리는 정부 관계자들과 함께 오전 9시 50분께 공항을 빠져나갔다. 이날 회의가 취소가 된 배경에 대해 기재부 측은 "스콧 베선트 재무장관의 긴급한 일정 때문이었다"고 설명했다. 다만 '긴급한 일정'에 대한 설명은 없었던 것으로 파악됐다. 미국 측이 이메일을 통해 여러 차례에 걸쳐 사과 의사를 밝혔지만, 협상 관련 구체적 일정은 확정하지 않았다는 설명이다. 김정관 산업통상자원부 장관, 여한구 통상교섭본부장의 미국과의 협상은 예정대로 진행된다. 김 장관은 크리스 라이트 에너지장관 등을, 여 본부장은 제이미스 그리어 무역대표부(USTR) 대표와 각각 만난다. 하지만 양국 경제·통상 수장이 구체적 이유 없이 협의를 돌연 취소한 배경으로 한미간 협상이 난항을 겪은 것 아니니냐는 해석이 나온다. 앞서 지난 20일 미국으로 출국한 위성락 대통령실 국가안보실장은 이날 오후 귀국할 예정이지만, 고위급 협상에 진전이 없었던 것 아니냐는 관측도 나온다. 한국 정부는 1000억달러(약137조원) 규모의 미국 현지 투자 계획을 미국 정부에 제안할 예정인 것으로 전해졌다. 한국보다 먼저 관세협상을 타결한 일본 사례를 참고해 짠 전략으로 풀이된다. 일본은 5500억달러(약 757조원) 규모의 투자 펀드를 약속하고 미국과의 상호관세 15%부과에 합의했다. [영종도=뉴스핌] 김학선 기자 = 미국 측 요청으로 한미 2+2 통상 협의가 연기된 24일 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관이 출국 직전 취소 소식을 듣고 인천공항 2터미널을 나서고 있다. 2025.07.24 yooksa@newspim.com 다만 한국 정부가 제시할 투자 규모에 미국 정부가 만족할지 여부는 미지수다. 댄 스커비노 백악관 부비서실장이 최근 소셜미디어(SNS) 엑스(옛 트위터)에 공개한 일본 대표단과의 협상 사진을 살펴보면 트럼프 대통령이 직접 대미 투자액을 상향했을 것으로 추정되는 투자액이 나온다. 애초 일본이 제시한 투자액 4000억달러는 펜으로 그어져 있고, 그 위에 5000억달러라는 숫자가 써 있었기 때문이다. 트럼프 대통령은 전날 일본의 대미국 투자액은 5500억달러라고 공개했다. 협상액보다 500억 달러가 높아진 셈이다. 촉박한 협상 일정을 무기 삼아 미국이 비관세 영역도 손보려는 의도가 아니니냐는 해석도 나온다. 2025년 미국 무역대표부의 비관세 장벽 보고서(NTE)에서도 한국의 방산·통신·원전 분야를 지적했다. 박기훈 한국투자증권 연구원은 "방산과 통신은 미국 기업의 진입 장벽이라는 측면에서 구조 개선에 대한 압력을 가할 가능성이 크다"고 지적했다. wideopen@newspim.com 2025-07-24 18:42
사진
특검, 한덕수 자택·총리공관 압수수색" [세종=뉴스핌] 양가희 기자 = 내란특검팀이 24일 국무총리 서울공관에 대한 압수수색에 들어갔다. 국무총리실은 이날 문자 공지를 통해 특검팀의 수사에 적극 협조하고 있다며 이같이 밝혔다.   특검은 이날 한덕수 전 총리 자택 압수수색에도 나섰다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 한덕수 전 국무총리가 2일 오후 서울 서초구 서울고등검찰청에 마련된 내란 특검 사무실에서 조사를 마치고 차량으로 이동하고 있다. 2025.07.02 leehs@newspim.com 한 전 총리는 윤석열 전 대통령의 비상계엄 선포 계획을 알고도 이를 묵인 또는 방조했다는 의혹을 받고 있다. 특검은 압수물 분석을 마치는 대로 한 전 총리 등을 다시 조사한 뒤 구속영장 청구 여부 등을 검토할 전망인 것으로 알려졌다. sheep@newspim.com 2025-07-24 13:54
안다쇼핑
Top으로 이동