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"공사 중엔 시공사 절대甲 " 과도한 증액 요청에도 조합, 대치보다 합의 모색

기사입력 : 2025년04월14일 16:10

최종수정 : 2025년04월14일 16:11

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시공사와 공사비 문제로 분쟁 겪던 조합, 최근 속속 합의
공사비 증액분보다 이자 등 금융비용 부담이 커진 것으로 보여
부동산원, 서울시 정비사업 코디네이터 등 공공 역할 확

[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 시공사의 공사비 증액 요구를 꼼꼼히 따져 수용하던 수도권 주요 정비사업 조합이 최근 잇단 합의에 나서고 있다. 공사비 증액을 이유로 시공사와 의견이 부딪치는 기간 불어나는 이자 부담이 상당하기 때문이다. 더욱이 시공사의 요구액이 무리하다는 근거를 조합이 명확히 제시하기 어려운 것도 이유로 꼽힌다.

2025년 1~4월 시공사의 공사비 증액 요구를 수용한 수도권 주요 정비사업지. [사진=김아랑 미술기자]

14일 정비업계에 따르면 최근 경기 광명시 철산주공8·9단지 재건축 조합은 시공사인 GS건설에게 공사비 520억원을 올려주기로 했다. GS건설은 당초 1032억원을 증액해달라고 요구했지만, 실제 늘어난 금액은 절반 수준이다.

이 현장은 공사비 증액만 세 번을 겪었다. 2019년 최초 공사비는 8776억원이었다. GS건설은 그로부터 3년 후인 2022년 416억원을 올려달라고 요청한 데 이어 2023년에도 585억원의 추가 증액을 원한다는 공문을 보냈다. 그렇게 조정된 금액은 9777억원이었으나, 올 1월 설계변경에 따라 발생한 공사비와 물가 상승분을 반영한 공사비 조정을 다시 해야 한다는 의견을 조합에 전달했다.

조합 측은 이번 요구까지 받아들이면 조합원 1가구당 약 1억원의 분담금을 추가로 부담해야 한다며 거절했다. GS건설은 곧바로 원만한 합의가 없다면 입주에 지장이 생길 수 있다고 맞섰다. 분쟁이 장기화될 조짐이 보이자 지난달 경기도청 분쟁조정위원회는 조합에 596억원의 추가 공사비 중재안을 제시했다.

조합은 500억원대 아닌 300억원대여야 협상이 가능할 것이라고 주장했으나, 조정위 중재 끝에 중재안보다 약 13%(76억원) 낮은 금액에 증액을 수락했다. GS건설 관계자는 "조정위 등 지자체의 검증과 중재를 통해 조합과 원만히 합의에 이르게 돼 다행"이라고 말했다.

최근 시공사와의 공사비 증액을 둘러싼 다툼을 마무리 지은 조합은 이뿐만이 아니다. 강북권 정비사업 최대어로 불리는 서울 은평구 대조1구역 재개발 조합은 지난달 총회를 통해 공사비를 2566억원 높이는 안건을 의결했다. 기존 금액(5800억원) 대비 44% 인상된 셈이다.

대조1구역은 2022년 10월 착공했지만 조합 집행부 공백으로 인한 내홍과 미수 공사비 1800억원 부담 문제로 지난해 공사 중단을 겪었다. 시공사인 현대건설은 공사 지연으로 인한 손실 비용 보전과 특화설계 등을 이유로 공사비 상승이 불가피하다며 기존 5800억원의 70%가 넘는 3771억원 증액을 요구하고 나섰다. 조합이 이를 거부하면서 양측 간 합의가 불발돼 공사는 물론 분양까지 지연되는 상황이었다.

공사 중단이 장기화하자 서울시는 올 1월 정비사업 코디네이터를 파견, 수 차례 회의를 통해 공사비 합의안을 도출했다. 기존 대비 44% 높은 2566억원을 올려주는 방향으로 대화를 진행해 지난달 말 조합 내 증액 관련 의결을 마쳤다. 공사도 정상화 궤도에 올랐다.

현대건설은 최근 동작구 흑석9구역 재개발 조합과도 공사비 증액 협상에 나섰다. 지난해 사업시행계획이 변경되며 공사 대상 면적이 약 3만5000㎡ 확대되며 투입되는 공사비도 늘어나야 한다는 이유에서다. 2021년 시공사 선정 당시 최초 공사비는 4490억원이었으나, 현대건설과 조합은 45.2%(2029억원) 증가한 6519억원에 우선 합의한 상태다.

공사비 증액 여부는 이달 26일로 예정된 총회에서 확정될 것으로 보인다. 현대건설 관계자는 "우선 큰 틀에서 합의를 마쳤지만 총회 의결을 거쳐야 정확한 증액분 추산이 가능하다"고 말했다.

이밖에 동작구 노량진1구역, 성북구 장위4구역 재개발 조합 등도 올 들어 시공사의 공사비 증액 요구를 수용한 바 있다. 공사비 문제로 갈등을 겪다 결국 시공사와의 결별을 선택한 조합도 적지 않았던 지난해 양상과는 달라진 모습이다. 무조건 저렴한 비용으로 가려다 공사가 중단되면 그 과정에서 발생하는 이자 비용이 더 큰 손해로 다가올 수 있어서다. 

'되는 곳만 판다'는 시공사들의 선별 수주 기조가 짙어진 것도 협의 속도가 빨라진 요인 중 하나다. 무턱대고 시공계약을 해지했다간 새로운 회사와 손 잡기도 어려울 뿐더러 최초 금액에서 많게는 두 배가 늘어난 공사비로 새 계약을 맺을 가능성이 작지 않다.

강서구 방화6구역 재개발 조합은 2020년 HDC현대산업개발을 시공사로 선정했으나, 공사비 인상 문제로 분쟁을 겪다 지난해 결국 계약 해지를 결정했다. 이후 시공사 재선정에 나섰지만 두 번의 유찰 끝에 삼성물산 건설부문이 단독 입찰했다.

삼성물산이 제시한 공사비는 3.3㎡당 799만원으로, HDC현산이 가장 마지막에 증액을 제시했던 금액(758만원)보다 5%가량 높다. 여기에 HDC현산이 제기한 손해배상청구 소송에 따른 배상액과 이자, 소송비용을 합하면 조합원이 짊어져야 할 분담금은 더욱 커질 것으로 보인다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 "조합이 총회에서 공사비 증액안을 부결하고 새로운 시공사로 교체하려고 해도 낮은 공사비를 받고 참여하려는 건설사가 없다는 것이 더 문제"라며 "이런 유형의 갈등이 지속되면 결국 새 아파트 공급물량 감소로 이어질 수밖에 없다"고 꼬집었다.

공사비 갈등을 중재하는 공공기관이나 지방자치단체의 역할도 점차 확대되는 모양새다. 한국부동산원이 조합 대신 공사비 증액분의 적정성을 검토하고 의사결정에 도움이 되는 정보를 제공하기 위해 2019년 도입한 공사비 검증 제도의 지난해 신청 건수(3분기 기준)는 31건이다. 도입 첫해는 4건에 그쳤지만 2023년 25건까지 뛰었다.

서울시는 2022년 말부터 정비사업 코디네이터를 파견하고 있다. 지난해 6월부턴 리모델링 단지에서 발생한 분쟁까지 조정한다. 2020년 34건이던 파견 건수는 지난해 111건으로 3배 증가했다. 손이 모자라 현재 170명의 민간 전문가 풀을 200명 이상으로 늘리는 방안을 추진하고 있다.

경기도 또한 2023년 말부터 공사비 분쟁 조정 지원을 위해 법률·회계 전문가를 현장에 파견해 왔다. 각 시군이 한 달에 한 번 분쟁 현황 등을 파악한 후 도에 요청하면 전문가 지원이 이뤄지는 식이다. 

문제는 합의안이 나오더라도 받아들이는 건 시공사 마음이라는 데 있다. 조합과 시공사 간 시공계약은 민간의 영역이라 공공기관의 중재안은 권고사항일 뿐 법적 효력이 없어서다. 박선구 한국주택학회 이사는 "공사비 검증은 사업시행자가 요청하는 경우에 한하며 결과 역시 강제성을 갖지 않다 보니 민간공사에서 공사비 분쟁을 풀어내기 힘든 것이 사실"이라고 말했다.

chulsoofriend@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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