[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 얼어붙은 주택 분양시장과 수도권 주요 지역을 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 선호 현상에 주요 시행사의 희비가 교차했다. 신영과 KT에스테이트는 분양, 임대사업 등의 성과로 선방한 반면 엠디엠과 DS네트웍스는 분양실적이 저조해 수익성이 악화했다.  

◆ 신영, '브라이튼' 업고 비상… 호텔 임대사업 덕 본 KT에스테이트 

18일 금융감독원 전자공시시스템(DART)에 따르면 이달 순차적으로 국내 주요 시행사의 지난해 실적이 공개됐다.

신영의 지난해 매출(연결 기준) 9754억원으로 전년(7820억원) 대비 24.7% 늘었다. 영업이익은 734억원에서 1031억원으로 40% 이상 급증했다.

2023년에는 428억원의 순손실을 냈지만, 지난해 2340억원의 순이익이 발생하며 흑자전환에 성공했다. 2023년 분양한 여의도 고급주택 브라이튼여의도의 시행 주체였던 여의도MBC부지 복합개발 PFV(프로젝트금융투자회사)와 충북 청1227억1950만원으로 전년(주 테크노폴리스 신영지웰 푸르지오(신영테크노6PFV) 등에서 발생한 지분법이익 695억원 등이 반영된 결과다.

서울 용산구 한남동에 들어설 예정인 브라이튼한남 입주가 성황리에 마무리되면서 신영 한남동개발PFV에서도 494억원의 당기순이익이 났다. 이 사업장에서 발생한 매출만 1395억원이다. 당초 4년 간의 임대 운영 후 분양하기로 했던 브라이튼여의도도 계획보다 일찍 분양되면서 매출액은 2352억원으로 집계됐다. 완성건물매출이 1년 사이 265.2%(2023년 976억원→2024년 3564억원)으로 뛰면서 매출액 상승을 견인했다.

신영 관계자는 "브라이튼한남과 경기 파주시 신영지웰 운정신도시의 분양이 성황리에 마무리된 영향"이라며 "올 하반기에도 경기 양주시 등에서 대형 프로젝트를 준비 중"이라고 말했다.

KT에스테이트의 지난해 연결 기준 매출액과 영업이익은 6205억원과 1018억원으로 전년 동기(6036억원, 773억원)와 비교하면 각각 2.8%, 31.7% 증가했다. 임대뿐 아니라 운영을 함께하는 위탁운영식 호텔 부문에서의 수익이 개선됐다.

KT에스테이트는 '안다즈서울 강남', '소피텔 앰배서더 서울 호텔&서비스드 레지던스' 등 서울 내 4곳의 호텔에서 사업을 영위하고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 2023년부터 본격적으로 증가하기 시작한 외국인 관광객 영향으로 지난해 부동산 임대수익은 전년 동기(1845억원)보다 3.1% 늘어난 1903억원을 기록했다.

보유하고 있는 임대사업장의 평균 공실률은 약 5~6% 내외로 전국 오피스 평균 공실률(8.9%, 2024년 4분기 기준)에 비해 낮은 수준인 점도 영업이익 상승에 영향을 줬다. 사업장이 전국 곳곳에 고르게 분포돼 있어 변동성도 크지 않다는 평가다.

강성모 한국신용평가 애널리스트는 "주요 개발사업의 진행 상황이나 부동산 투자성과 등에 따른 이익변동성이 내재하고 있으나, 임대·위탁관리사업의 양호한 채산성 등을 바탕으로 향후에도 일정 수준의 이익창출력을 유지할 전망"이라며 "모그룹과의 신용도나 규모 격차가 상당하고, KT에스테이트가 계열 내 부동산 관리를 전담하는 점을 고려하면 유사시 계열 지원 가능성도 크다"고 말했다.

◆ 미분양에 엠디엠·DS네트웍스 '한숨'… 엠디엠플러스, "포제스한강이 효자"

지난해 활발한 분양을 펼쳤던 엠디엠그룹 안에선 성적이 갈렸다. 엠디엠의 지난해 별도 기준 매출액은 3113억원으로 2023년(8815억원) 대비 64.7% 줄었다. 같은 기간 영업이익은 74.0%(4721억원→1227억원)나 떨어졌다.

저조한 분양실적이 전체 이익 감소의 원인이 됐다. 2023년 8800억원이던 분양수익은 지난해 3099억원으로 64.8% 내려왔다. 경기 용인시 e편한세상 용인역플랫폼시티와 파주 운정푸르지오파크라인의 분양 미수금이 상당 부분 남은 가운데, 화성시 동탄더힐 단독주택용지도 회수한 분양 대금이 미미한 수준이다.

자회사인 개발법인 엠디엠플러스는 성장 흐름을 보였다. 지난해 별도 기준 매출액(6501억원)과 영업이익(1543억원)은 전년 대비 48.7%와 67.5% 만큼 증가했다. 전체 매출액의 절반 이상을 차지한 것은 서울 광진구 고급주택 '포제스 한강' 분양수익(3351억원)이다. 3.3㎡당 1억3770만원이라는 높은 분양가에도 청약 시장에서 평균 10.02대 1의 경쟁률을 쓰며 인기를 끌었다.

올해에는 2205억원(엠디엠)과 211억원(엠디엠플러스)에 달하는 현금성자산을 바탕으로 더욱 적극적인 개발사업에 나설 방침이다. 엠디엠은 2020년 매입한 부산 해운대그랜드호텔 부지를 4개 동, 49층 규모의 오피스텔과 6성급 호텔로 개발할 계획이다. 엠디엠플러스는 사업비 5조원 규모의 서울 서초구 국군정보사령부(서리풀) 복합개발의 프로젝트 파이낸싱(PF) 자금 조달에 나선다. 금융권과 함께 지분 투자해 만든 에스비씨PFV의 지분 66.4%를 보유하고 있다.

엠디엠 관계자는 "올해 목표는 '제로 퍼센트', '제로 리스크'와 '제로 스타트'"라며 "고객이 원하는 상품을 제공해 성과는 높이고 리스크는 줄이며, 업역별 목표를 재조정하는 노력을 기울일 것"이라고 말했다.

DS네트웍스 역시 분양 실적에 발목을 잡혔다. 지난해 매출은 7282억원으로 전년(7299억원)과 비슷한 수준을 유지했지만, 1067억원의 영업손실을 내며 적자 전환했다. 당기순손실만 3636억원으로 전년(514억원) 대비 600% 이상 늘었다.

서울 강동구 길동SK리더스뷰 주상복합의 경우 오피스텔은 완판됐으나 상가는 아직 분양이 개시되지 않으면서 분양률이 아직 100%에 이르지 못했다.

DS네트웍스는 수익성이 떨어지는 사업지는 과감히 정리하고, 주력 사업에 매진하는 방식으로 실적 개선을 꾀하고 있다. 지난해 286억원의 손실을 감수하고 제주 화북상업지역 주상복합 신축사업권을 포기했으며, 올 초 한국도로공사에 일산 예탁결제원 용지를 정리했다. 매각 금액은 620억원이다.

전문가 사이에선 줄어든 인허가와 착공 물량, 보수적으로 돌아선 분양 수요자 심리를 고려할 때 시행사 또한 당분간 보릿고개를 피하기 어려울 것이란 전망이 나온다. 박성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "공사비 상승에 대한 우려와 금리 인하의 기대감 등으로 인근 집값에 비해 저렴한 분양가를 책정한 사업장에만 수요가 몰리고 있다"며 "무한히 분양가를 낮추기도 어렵다 보니 시장 기대를 충족하거나 분양 경기의 회복을 기대하는 데에는 무리가 있다"고 말했다.

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