[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지금은 그야말로 정비사업 '춘추전국시대'다. 전국 주요 단지가 시세차익 기대감을 앞세워 재개발·재건축에 열을 올리고 있다. 하지만 일부 단지는 주민 간 이견과 이해관계 충돌로 그간 쌓아올린 공든 탑을 무너뜨리고 사업을 백지화하는 결정을 하기도 한다.

2024~2025년 전국 주요 정비구역 해제 사업지. [그래픽=김아랑 미술기자]

◆ 재건축 방식부터 분담금까지… 조합별 분쟁 이유도 '천차만별'

21일 업계에 따르면 양지마을 비상대책위원회 격인 재건축정상화위원회(재정위)는 선도지구 지정 취소를 요구하고 있다. 

양지마을은 ▲금호1단지(1076가구) ▲청구2단지(896가구) ▲금호3단지(414가구) ▲한양1단지(1010가구) ▲한양 2단지(996가구)와 주상복합까지 총 4392가구가 통합 재건축을 추진하는 곳이다. 지난해 11월 1기 신도시 정비사업 선도지구로 선정됐다. 분당 선도지구 중에서도 입지가 좋아 기대를 모은 곳이다.

재정위는 통합재건축추진준비위원회(재준위)가 주민대표회의 구성을 위한 투표 과정에서 주민 동의 없이 투표 기간을 6일 늘린 것을 문제 삼았다. 주민대표회의 구성 이전에 예비신탁사 선정을 위한 동의서를 받는 것에도 절차적 하자가 있다고 주장했다. 재준위 측은 "재준위 공동위원장이 이달 초 갑작스레 사망하면서 소유주들의 요청에 따라 동의를 받고 애도 기간 만큼 투표 기간을 연장한 것"이라고 해명했다.

재정위는 또 재준위가 선도지구 동의율을 높이기 위해 '제자리 재건축'을 약속했다가 지정 이후 말을 바꿨다는 의견도 제기했다. 제자리 재건축이란 기존 단지 위치에서 재건축을 진행해 해당 단지 조합원들이 원래 살던 곳에 입주하는 방식이다. 재정위는 수내역과 가장 가까워 제자리 재건축을 선호했던 금호1단지 주민 다수로 이뤄져 있다. 이들은 처음 재건축을 추진했을 때와 약속이 다르니 선도지구 지정 자체를 취소해야 한다며 성남시청에 동의서 반환까지 요구하고 나섰다.  

재준위 관계자는 "당시 '각 단지가 위치한 블록을 중심으로 조합원 분양 우선순위를 부여한다'는 말이 합의서에 있었던 것은 맞지만, 구체적인 사항은 전체회의를 거쳐 정하기로 했다"고 설명했다. 성남시 측은 주민 일부 반대가 있다고 해서 선도지구 지정을 취소하긴 어렵단 입장이다. 시 관계자는 "선도지구는 국토교통부가 공통으로 지정한 곳이기에 내홍 문제로 조정은 어렵다"며 "중재에 최선을 다하겠다"고 말했다.

이처럼 내홍을 겪다가 아예 정비사업이 엎어진 단지도 있다. 강남구 논현동현아파트 재건축 정비구역 지정 직권 해제 절차를 밟고 있다. 지난해 토지등소유자 30% 이상이 정비구역 해제 의사를 밝혔기 때문이다.

1989년 지어진 이 단지는 2023년 10월 정비구역으로 지정됐다. 현재 6개 동, 548가구를 10개 동, 905가구(임대주택 126가구)로 재건축할 계획이었다. 서울 지하철 7호선·수인분당선 강남구청역과 가깝고 중대형 면적대(전용 84㎡ 380가구, 전용 120~150㎡ 168가구)로만 구성돼 사업성이 높다는 평가를 받았다.

그러나 분담금 문제로 대형 평형 거주자의 반대가 이어졌다. 전용 84㎡ 보유자가 재건축 후 같은 면적을 분양받으면 분담금이 없으나, 전용 150㎡ 주민은 동일한 면적으로 옮길 때 5억원을 내야 한다는 내용의 정비계획이 고시되면서다. 현재 정비계획 해제 안건은 서울시 도시계획위원회에 상정된 상태다. 심의 결과 해제안이 통과되면 해제가 확정된다. 이후 새롭게 재건축을 추진하려면 안전진단부터 다시 시작해야 한다.

업계에선 정비구역으로 지정된 지 1년도 채 지나지 않아 지정해체 요청이 접수된 것은 극히 이례적인 상황으로 보고 있다. 강남구의회 관계자는 "다른 단지에 비하면 공공기여률과 기부채납 비율이 낮았으나, 토지등소유자 간 분담금 차이가 비교적 큰 단지였다"며 "조합원들이 중대형 면적을 선점하면, 후순위 가구는 기존에 거주하던 면적보다 작은 평형으로 이사해야 할 가능성도 있었다"고 말했다. 

정비사업 취소는 소규모 재개발 사업지에서도 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 지난해 송파구는 방이동 광동주택 가로주택정비사업 주민합의체의 해산을 고시했다. 지하 1층~지상 3층, 79가구 규모 연립주택을 지하 1층~지상 7층, 100여 가구로 신축하는 사업이었다. 올림픽공원과 가깝고 지하철 9호선 한성백제역까지 도보 2분 거리의 초역세권이라는 장점을 지니고 있었으나, 시행사가 자금난을 이기지 못해 사업을 포기하면서 재개발이 수포로 돌아갔다. 

같은 해 화성시는 삼미아파트 소규모재건축사업 조합설립인가 취소를 고시했다. 조합이 설립인가를 받은 날로부터 3년 이내에 사업시행계획인가를 신청하지 않았다는 이유에서다. 지하 2층~지상 23층, 총 3개 동 233가구를 지을 예정이었으나 수차례의 시공사 선정 절차에도 입찰하는 회사가 없자 결국 조합이 사업을 포기한 것으로 보인다.

◆ 업계 "정비사업 성공 위해선 공공 역할도 중요"

통상 성공적인 정비사업이란 조합원들의 선호도에 따라 부담 가능한 사업비 내에서 비용 대비 최고의 품질로 불필요한 지연 없이 신속하게 끝나는 공사를 뜻한다.

현재 정비사업에서 가장 많이 쓰이는 조합설립은 토지주 의견수렴이 쉽고 가장 익숙한 방식이다. 조합설립을 택하면 사업과정 전반에서 타 시행방식 대비 조합원 의견수렴이 가장 잘 될 수 있다. 조합원이 집행부를 선출하며 불신임 시 해임이 가능하고 조합장에게 상당한 권한이 위임돼 있지만 주요 사안은 대의원회나 총회의 의결을 거쳐야 한다. 

조합원 동의를 받기 유리할 뿐 아니라 수많은 사례와 판례가 존재하기에 사업을 원활하게 추진할 수 있다. 조합 운영과 시행 업무를 원활하게 수행하기 위해서는 조합장·직원 급여와 협력업체 용역 비용이 수반되긴 하지만 시행을 위탁할 때 발생하는 수수료보다는 훨씬 저렴하다.

반대로 단점도 많다. 많게는 수천 명에 달하는 조합원들이 동업하는 방식이라는 점에서 조합원 간 생각과 경제적 상황이 상이하기에 분쟁도 자주 발생한다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "'1인 1표' 방식으로 의사결정이 내려지는 구조 속에서 수시로 비대위가 등장하고, 조합장 해임 발의가 발생하는 등 안정성이 보장되지 않는다"며 "비리나 대리인 문제가 잘 관찰되지 않는 일반 개발회사와 달리, 조합시행 방식은 처벌이 강화되고 지속적인 실태점검 시행에도 여전히 불법행위가 일어나곤 한다"고 말했다.

조합이 아닌 신탁 방식을 선택하면 상대적으로 사업 속도가 빠르고 불필요한 분쟁을 없앨 수 있는 장점이 있다. 신탁사 자체 자금이 있으니 비용 조달이 쉽고 자금 관리 또한 투명하게 진행된다. 하지만 분양 이후 발생한 매출의 1~3%를 수수료로 취득해 조합원이 부담해야 하는 비용이 늘어난다. 

전문가 사이에선 정비사업 활성화를 위해선 갈등을 겪는 사업지를 대상으로 한 공공의 적극적 개입이 필요하다는 의견이 제시된다. 남진 서울시립대 도시공학과 교수는 "사업성이 낮지만 공익적 측면에서 정비사업 추진이 반드시 필요한 경우에는 추진 주체를 구성할 수 있도록 정부가 적극적으로 지원할 필요가 있다"며 "주민 자력으로 어렵다면 공공이 조합원으로 직접 참여해 투명하고 효율적으로 사업을 할 수 있도록 유도하는 방안도 있다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "민간 사업을 공공이 감독하는 것에는 한계가 있다"며 "필요 시 강제력 있는 중재 기구 마련 검토가 이뤄져야 한다"고 제언했다.

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