[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 주택담보대출뿐 아니라 정책대출 한도를 줄이면서 3기 신도시의 사전 청약 당첨자의 근심이 깊어지고 있다. 사전청약 당시 추정가격 대비 분양가 상승이 예상되는 상황에서 대출규제 강화로 자금 조달 계획에 차질이 발생할 수 있기 때문이다.

특히 사전청약 당첨자 가운데 일정 수준의 현금을 보유하지 못한 수요자들은 자금 마련 당첨 지위를 포기해야 하는 상황에 처할 수 있다는 우려도 나온다. 규제 강화가 지속될 경우 앞으로 남아 있는 3기 신도시 본청약 역시 순탄치 않을 것이란 전망이 나온다.

◆ 분양가 상승분에 추가 자금 마련까지…사전청약 당첨자 이탈 '우려'

8일 업계에 따르면 이달 중 남양주 왕숙 '1호 본청약'이 예고된 가운데 사전청약 당첨자들의 이탈이 대거 발생할 수 있다는 관측이 나온다.

지난해 인천계양 본청약을 시작으로 올해 고양창릉, 하남교산, 부천대장 등 3기 신도시 각 지역별로 '1호 본청약'이 실시됐다. 마지막 남은 지역은 남양주 왕숙으로, 이달 중 A1·A2·B1·B2블록 2177가구가 1호 본청약으로 실시될 예정이다.

3기 신도시의 경우 민간 분양에 비해 상대적으로 저렴한 가격에 제공되는데다 서울 접근성이 높은만큼 자금 여력이 부족한 청년이나 신혼부부 등 무주택자들의 높은 관심을 받았다. 하지만 2~3년 전 사전청약 이후 본청약 분양가가 추정가격에 비해 오른 만큼 당초 계획보다 추가적인 자금을 필요로 하는데 대출 한도마저 줄어들면서 추가 자금 마련이 어려운 상황에 처했다.

실제로 앞서 진행된 3기 신도시 사전청약 당시 추정가격 대비 분양가는 15~20% 가량 상승했다. 인천계양 A3블록의 전용면적 55㎡ 추정가격은 3억3980만원이었다. 하지만 본청약시 공개된 분양가는 최고가 기준 4억 480만원이다. 추정가격 대비 19% 상승한 수치다.

고양창릉 S5블록 전용 84㎡ 분양가는 최고가 기준 7억7289만원으로 추정가격(6억7300만원) 대비 15% 상승했다. 하남교산 A2블록 전용 59㎡ 분양가는 5억7158만원으로 추정가격(4억8695만원) 대비 17%, 부천대장 A7블록 전용 59㎡ 분양가는 5억2000만원으로 추정가격(4억3551만원) 대비 19% 상승했다.

지난 2022년 사전청약 당시 남양주 왕숙 B1블록 전용 84㎡ 추정가격은 4억8917만원이었다. 다른 3기신도시와 비슷한 수준으로 분양가가 오른다고 가정했을 경우 5억6254만~5억8211만원 수준이 될 것으로 전망된다. 사전청약 당시 보다 최소 7000만원 이상 추가자금이 필요할 것으로 예상된다.

◆ 디딤돌 대출마저 축소…"남은 3기 신도시 본청약도 영향"

하지만 대출한도 축소로 손발이 묶인 서민들에겐 버거운 실정이다. 특히 정책대출인 디딤돌 대출한도까지 대폭 축소되면서 가용 자금이 대폭 줄어들게 됐다. 유형별로 보면 ▲일반 2억5000만→2억원 ▲생애최초 3억→2억4000만원 ▲신혼 4억→3억2000만원 ▲신생아 5억→4억원 등으로 한도가 줄었다.

본청약 분양가가 추정치와 비슷하게 나온다고 가정했을 경우 신혼부부는 약 1억5000만원 가량의 자금을 조달해야 한다. 대출규제 이전이라면 디딤돌대출을 이용해 최대 4억원의 대출을 받을 수 있어 추가자금 약 7000만원만 조달하면 됐지만 한도가 8000만원 줄어들었기 때문이다. 같은 조건일 경우 생애최초 조건으로 디딤돌 대출을 받는 수요자는 1억3000만원을 마련해야 한다.

생애최초 주택담보인정비율(LTV) 역시 기존 80%에서 70%로 축소되면서 주택담보대출 이용도 여의치 않을 것으로 보인다.

남양주 왕숙 본청약을 기다리고 있던 강모(39) 씨는 "여유자금이 5000만원 정도 있는 상황이라 가족이나 친척에게 급한 돈을 빌릴 생각이었는데 대출한도가 줄어들면서 아예 포기해야 하나 싶다"면서 "무주택 서민들 내집 마련을 위해 만들어 놓은 정책대출인데도 한도를 줄여버린다면 결국 돈 있는 사람들만 집을 살 수 있는 것 아니냐"고 토로했다.

사전청약 당첨자 가운데서도 수중에 일정 수준 이상의 현금이 없을 경우 당첨 지위를 포기할 수밖에 없어 다른 3기 신도시에 비해 이탈자도 많을 것으로 전망된다.

업계 관계자는 "사전청약 당시에는 상대적으로 낮은 가격에 내 집 마련이 가능하다는 기대감으로 청약에 나선 수요자들이 많았지만, 본청약 시점에 분양가 상승과 대출 규제가 겹치면서 자금 조달이 현실적으로 어려워졌다"면서 "남양주 왕숙 사례에 따라 향후 남은 3기 신도시 본청약에도 영향이 있을 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com