분양 부진으로 시행사 재무 타격·시공사 공사비 회수 난항...입주율 50% 미만
미분양 215가구 매입 및 임대 운영 후 매각...수분양자 측, 일방적 추진에 반발
[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 현대건설이 시공한 대구 중구 '힐스테이트 대구역 퍼스트 1·2차'가 기업구조조정리츠(CR리츠) 전환을 시도한다. 미분양 상태가 지속되면서 시행사 이담씨엔씨와 이담알앤디의 재무가 악화되고 현대건설은 공사비를 전액 회수하지 못한 상황이다.
분양받은 사람들은 이담씨엔씨·이담알앤디와 현대건설이 상의 없이 CR리츠 추진을 했다면서 반발하고 있다. 비상위원대책위원회 측이 이들을 상대로 소송 제기를 검토하면서 리츠가 정상적으로 운영될 수 있을지 주목된다.
24일 업계에 따르면 지난 20일 JB자산운용은 국토교통부에 '에이치디와이유제이비CR리츠' 영업등록을 신청했다. 지난 8월 29일 최초로 영업등록 의사를 전한 후 미비한 서류 등을 보완해 이달 최종적으로 영업등록 신청이 접수됐다. 국토부는 리츠 설립 목적 및 운용 방식 검토, 금융위원회 의견 조회 등 절차를 거쳐 이르면 내달 영업등록 완료 처리할 예정이다.
에이치디와이유제이비CR리츠는 '힐스테이트 대구역 퍼스트 1·2차' 미분양 215가구를 매입 후 임대로 운영하다 매각해 수익을 창출하는 구조다. 힐스테이트 대구역 퍼스트 1차는 대구 중구 태평로3가 221-5번지 일원에 위치한다. 지하 5층~지상 41층, 2개동, 216가구다. 힐스테이트 대구역 퍼스트 2차는 대구 중구 태평로3가 211-1번지 일원에 조성됐다. 지하 5층~지상 37층, 2개동, 174가구다.
1차 단지와 2차 단지 모두 현대건설이 시공을 맡았다. 당초 현대건설은 두 단지를 통해 대구역 일대에 힐스테이트 브랜드 타운을 건설하겠다는 목표였다. 1차 단지의 시행사는 이담씨엔씨, 2차 단지의 시행사는 이담알앤디다. 이담씨엔씨와 이담알앤디는 별도 시행법인이지만 주요 주주가 이석씨, 심정혜씨, 정민재씨 등으로 유사하다. 두 회사는 사실상 동일한 주체가 운영하는 곳으로 보인다.
힐스테이트 브랜드 인지도를 토대로 높은 관심이 예상됐으나 공급보다 수요가 적었다. 지난 2021년 진행된 1순위 청약에서 ▲1차 84㎡B ▲1차 84㎡C ▲2차 84㎡A ▲2차 84㎡B ▲2차 84㎡C 등이 모집 미달을 기록했다. 1차 84㎡A를 제외한 전 타입에서 청약 지원자 수가 모집 규모를 충족하지 못했던 것이다. 인근에 대구역오페라더블유(989가구), 힐스테이트대구역오페라(937가구) 등 대단지 신축 아파트가 위치해 상대적으로 실수요자들의 선호가 낮았다. 또 분양가가 5억원 후반대로 책정되면서 입지 대비 가격이 높다는 지적이 나왔다.
이후 2022년 하반기부터 대구 지역의 분양 침체기가 본격화되면서 힐스테이트 대구역 퍼스트 1·2차의 미분양 물량 해소는 더욱 어려워졌다. 분양대금 확보가 지연되자 시행사의 유동성에 문제가 생겼다. 앞서 이담씨엔씨는 사업 진행을 위해 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 실행했다. 2022년 기준 에프엔태평로제일차, 태평로유동화제일차, 태평로유동화제이차, IBK캐피탈, 산은캐피팔 등으로부터 총 414억원을 끌어왔다. 대표이사 이석씨 개인 자금과 주요 주주 심정혜씨가 지분을 가진 법인 온에이브아이앤씨 등으로부터 약 23억원의 대출을 받기도 했다. 그러나 같은해 말 누적 분양수익은 203억원에 불과했다.
이담알앤디의 경우 상황이 더욱 심각했다. 앞서 이 회사도 이담씨엔씨와 마찬가지로 에프엔태평로제일차, 태평로유동화제이차, IBK캐피탈, 산은캐피탈 등으로부터 PF 대출을 실행했다. 2022년 기준 총 298억원 규모다. 또 상대적으로 분양 성적이 양호했던 이담씨엔씨로부터 23억원을 빌리는 등 일반 대출로 약 26억원을 끌어왔다. 반면 2022년 말 누적 분양수익은 50억원으로 나타났다. 이후 할인분양 등 마케팅을 실시했음에도 2023년 말 누적 분양수익은 132억원에 그쳤다.
결국 지난해 이담씨엔씨와 이담알앤디는 재무는 회계법인의 감사가 거절될 정도로 악화됐다. 이들로부터 공사비를 회수해야 하는 현대건설의 입장에서는 사정이 복잡해졌다. 앞서 현대건설은 이담씨엔씨로부터 회수할 공사비 400억원에 대해 공동주택 2순위 수익권 및 근린생활시설 2순위 수익권을 담보로 제공받았다. 또 이담알앤디로부터 받을 공사비 320억원에 대해서도 공동주택 2순위 수익권 및 근린생활시설 2순위 수익권을 담보로 받았다.
담보를 통해 자금 회수에 대한 안전 장치를 마련했으나 현대건설을 비롯한 채권단은 힐스테이트 대구역 퍼스트 1·2차 중 미분양 물량의 분양 가능성이 낮다고 판단하고 CR리츠를 택한 모양새다. 실제 이달 기준 힐스테이트 대구역 퍼스트 1·2차의 입주율은 50% 미만을 기록하는 등 단지에 대한 무관심이 이어지고 있다.
에이치디와이유제이비CR리츠는 이달 말부터 주택 매입을 실시할 방침이다. 연내 임대를 게시하는 것이 목표다. 이후 리츠 운영은 JB자산운용이 맡게 된다. 주택이 원활히 리츠로 넘어간다면 현대건설도 공사비 일부를 회수할 가능성이 있다. 다만 절차가 순조롭게 진행될지는 미지수다.
현대건설은 향후 아파트를 분양가 이상 가격에 매각하겠다는 계획이다. 수분양자들이 분양가 미만으로 주택이 매각될 시 기존 계약자와 신규 계약자간 차별이 발생한다고 반발하면서다. 지속적인 인플레이션을 감안할 실행 가능성이 높다고 점쳐진다. 다만 단지에 대한 선호가 낮아 임대 수요 확보가 불확실하다는 점에서 분양가 이상 매입에 동의하는 리츠 투자자 확보가 관건이 될 전망이다.
수분양자들은 이담씨엔씨·이담알앤디와 현대건설을 상대로 소송 제기를 검토하고 있다. 이들 기업이 수분양자 측과의 논의 없이 일방적으로 CR리츠 도입을 추진한다는 이유다. CR리츠 단지로 낙인이 찍히면 추후 전반적인 주택 가격이 떨어질 수 있다는 우려가 작용한다. CR리츠에 반대하는 비상대책위원회는 이달 말 입주자들을 대상으로 소송 관련 설명회를 개최할 계획이다. CR리츠 추진 시 사업자가 수분양자의 동의를 얻어야 한다는 별도 규정이 없지만 갈등이 소송전으로 번질 시 리츠 운영에도 변수가 생길 전망이다.
비상대책위원회 관계자는 "이담씨엔씨·이담알앤디와 현대건설은 수분양자들과 의논하지 않고 일방적으로 CR리츠 도입을 추진했다"며 "통상적으로 CR리츠에 담기는 주택은 감정가의 70~80% 정도로 매각가가 책정되는 것으로 알고 수분양자들의 자산 가치 하락 우려가 크지만 어떠한 설명도 없다"고 말했다. 그러면서 "현재 단체 소송을 염두에 두고 법률 검토 중"이라며 "수분양자들 상당수가 소송에 긍정적인 분위기"라고 덧붙였다.
blue99@newspim.com
