광양 '가야산 한라비발디', 기업구조조정리츠로 본격 가동...수익성은 과제

기사입력 : 2025년10월21일 07:00

최종수정 : 2025년10월21일 09:49

전용면적 84㎡ 275가구 674억원에 매입...전세 운영 후 상황 따라 매각 예정
기존 채권단인 와이케이광양제일차·광양광영이베스트, 최대주주로 사업 투자
시공사 HL디앤아이한라, 300억원 이상 손실 처리...CR리츠로부터 일부 정산
연내 전세 운영 게시...포스코 지역 투자 기대되나 추후 매수자 유입은 관건

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = HL디앤아이한라가 시공한 전라남도 광양시 '가야산 한라비발디 프리미어'의 미분양 물량 해소를 위해 채권단이 기업구조조정리츠(CR리츠)를 택한 가운데, 해당 리츠가 본격 가동될 채비를 마쳤다. 최근 투자자 모집을 위한 청약을 실시한 후 임대로 운영할 주택 매입을 완료했다. 다만 주택의 입지가 제한적이고 지방 인구 유출 속도가 가속화되고 있는 만큼 향후 리츠의 운용 성과는 지켜봐야 할 것으로 보인다.

21일 업계에 따르면 JB자산운용이 설립한 CR리츠인 '제이비와이에스케이제1호'는 지난 15일 광양 '가야산 한라비발디 프리미어' 275가구를 674억원에 매입했다. 가구당 약 2억4509만원 수준이다. 매도자는 신한자산신탁이며 거래는 공매를 통해 이뤄졌다. 이 CR리츠는 지방 미분양 주택을 매입한 후 임대로 운영하다 시장 상황이 개선되면 매각해 수익을 확보하는 구조다. 현재 전체 332가구 중 제이비와이에스케이제1호가 매입한 275가구 전량이 미분양 물량이다.

제이비와이에스케이제1호CR리츠 개요 [그래픽=김아랑 미술기자]

가야산 한라비발디 프리미어는 광양 광영동 1090번지 일원에 위치한다. 지하 2층~지상 18층, 5개동 총 332가구 규모다. 아이에스이앤씨가 시행을 맡았다. HL디앤아이한라가 시공을 담당했다. 전용면적 84㎡로만 구성되며 구조에 따라 A·B·C·D 타입으로 나뉜다. 2020년 실시한 청약에서 네 가지 타입 전부 모집 규모보다 지원자가 적었다. 평균 최종 경쟁률은 0.44대 1에 불과했다. 2023년 준공된 후 할인분양 등 마케팅을 진행했지만 미분양 물량이 지속됐다.

앞서 아이에스이앤씨는 가야산 한라비발디 프리미어 건립 사업을 위해 PF 자금대출 등을 실행했다. 올해 기준 주택을 담보로 설정된 부채는 메리츠화재해상보험(430억원), 와이케이광양제일차(130억원), 광양광영이베스트(100억원) 등이다. 분양 성적이 부진하자 채권단은 공실 상태가 지속되는 것보다 CR리츠를 통해 전세로 주택을 활용하는 편이 낫겠다고 판단했다. 이에 사업파트너로 JB자산운용을 선정하고 CR리츠 도입을 결정했다.

JB자산운용은 지난해 10월 제이비와이에스케이제1호를 설립하고 지난 8월 국토부로부터 영업인가를 받았다. 해당 CR리츠는 JB자산운용이 임차인 관리와 부동산 매각 업무를 맡는다. 업무 계약을 통해 흥국생명보험이 현금 및 유가증권을 운용하는 구조를 설정했다. 자산보관사는 흥국생명보험(현금 및 유가증권)과 신영부동산신탁(부동산)이다. 신한펀드파너스가 사무수탁사로 선정됐다. 법무법인 유준이 법률실사를 실시했다.

제이비와이에스케이제1호는 사모 형태로 보통주 130만주(65억원)과 종류주 130만주(65억원)을 모집했다. 이달 광양광영이베스트가 종류주를, 와이케이광양제1차가 보통주를 매입하면서 최대주주로 변경됐다. 발기인으로써 기존 최대주주로 기재돼 있던 법무법인 유준 보유 보통주 6만주(3억원)은 유상감자를 통해 투자금이 반환되고 유준은 주주명부에서 제외될 예정이다.

자본금을 토대로 공매가 진행되면서 HL디앤아이한라는 그동안 회수하지 못하던 공사비 일부를 정산받았고 후순위 채권이 소멸 처리됐다. 가야산 한라비발디 프리미어 건립 사업의 최초 공사비는 645억원이었다. 그러나 미분양 문제가 불거지면서 HL디앤아이한라는 2022년 53억원, 2023년 125억원의 공사비를 손실 처리했다. 2023년 5월 준공 후에도 분양률이 15%에 불과했고 지난해 6월 기준 잔여 공사미수금 135억원을 손실로 인식한 바 있다.

제이비와이에스케이제1호는 연내 임대 운영을 개시한다. 포스코 광양제철소를 차량을 이용해 20분 이내로 오갈 수 있는 등 산업단지와 가깝다는 장점을 바탕으로 일정 수준 이상 전세 수요가 존재할 것으로 보인다. 광영동 아파트 중 가장 신축에 해당하기도 한다. 다만 광양 내 비중심 입지에 자리해 있고 교통 접근성이 차량 이동에 한정된다는 한계가 존재한다. 지방 부동산시장의 침체기가 지속되는 상황에서 적절한 매각 시점을 판단하고 매수자를 유치하는 것이 관건이 될 전망이다.

업계 관계자는 "광양은 포스코가 대규모 투자 의지를 밝히면서 관련 인력이 유입될 것으로 보여 타 지방 시·도에 비해서는 임대차 수요가 낫다"면서도 "전국적으로 대형 건설사 브랜드에 대한 선호가 높아지고 있고 수도권으로의 인구 유출이 심화되고 있어 수익성 확보를 담보하기는 어려울 것"이라고 말했다.

blue99@newspim.com

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[단독] 해군 2030~2040년 '건함계획' 발표 [서울=뉴스핌] 오동룡 군사방산전문기자= 해군이 2030년대부터 2040년까지 한국형 이지스함(KDDX)을 3차까지 진행해 총 18척을 확보하고, 장보고IV 사업을 새로 시작하고, 해상초계기를 추가로 도입하기로 하는 등 새로운 '건함계획'과 '해상초계 전력 계획'을 마련한 것으로 확인됐다. 해군의 이 같은 움직임은 북한이 지난 10일 노동당 창건 80주년 열병식에서 각종 전술핵 탑재 무기와 신형 전략무기 체계를 대거 공개하며 대남 위협 수위를 끌어올리고 있는 데 따른 대응 차원으로 풀이된다. 특히 북한의 신형 잠수함발사탄도미사일(SLBM)과 초음속 순항미사일 2종, 그리고 5000톤급 신형 구축함 최현함의 장거리 타격 능력 강화 정황이 확인되면서, 우리 군의 대응체계와 방어공백에 대한 우려가 커지고 있는 데 따른 것이다. 한화오션이 서울ADEX에 선보인 한국형 이지스함(KDDX) 모형. [사진=디펜스타임스 제공] 2025.10.20 gomsi@newspim.com ◆한국형 차기 이지스 구축함(KDDX) 12척 추가 건조 = 해군은 최우선으로 만재배수량 8000톤급 한국형 차기 이지스 구축함(KDDX) 추가 전력 확보에 나서기로 했다. 해군은 세종대왕급(세종대왕함, 율곡이이함, 서애류성룡함) 구축함, 정조대왕급(정조대왕함, 다산정약용함, 3번함 건조 중) 구축함 등 이지스 구축함 6척 확보와 함께 KDDX를 최대 18척까지 보유하겠다는 계획을 수립했다. KDDX 사업은 배 선체부터 전투 체계, 레이더 등 무장을 국내 기술로 만드는 국산 구축함 사업이다. 미니 이지스함 6척을 건조한다. 신형 군함을 도입하는 7조8000억 원 규모의 KDDX 사업은 방위사업청이 우왕좌왕 하는 사이 진전되지 않고 있음에도, 해군이 KDDX Batch-Ⅱ, KDDXⅡ 사업을 만들어 국산 이지스함을 추가로 확보하려는 계획을 세운 것은 한미 간 '기술 이전 문제' 때문으로 보인다. 국민의힘 강대식 의원이 19일 해군본부에서 제출받은 자료에 따르면, 해군은 지난해 6월 미 해군 측에 서한을 보내 "북한 위협 대응을 위해 정조대왕급 이지스함과 SM-3/6 함대공미사일 확보 등을 추진 중이지만, 이지스함 전투력을 크게 높이는 협동교전능력(CEC) 미탑재로 초수평선, 장거리 대공표적 대응 능력이 제한되고 있다"며 대한(對韓) 수출을 요청했다. CEC는 지구의 곡면 특성을 감안, 여러 함선과 항공기에서 레이더 등으로 추적·확보된 표적정보를 고용량 네트워크를 통해 실시간 융합·분배해서 공통 표적을 산출, 원격교전을 치를 수 있도록 지원하는 체계다. 이에 대해 미 해군은 같은 해 8월 답신에서 "미 정부의 수출통제 및 기술이전 정책은 한국에 대한 CEC 수출을 지원하지 않는다"며 거부 의사를 밝혔다. 미 해군은 거부의 이유로 밝힌 '수출통제 및 기술이전 정책'이 무엇을 의미하는지 구체적으로 명시하지 않았다. 호주는 2018년 호바트(Hobart)급 방공구축함, 일본은 2020년 8번째 이지스함이자 아타고급의 개량형인 마야급 이지스함에 CEC를 탑재하도록 허용했지만, 한국에는 CEC를 판매할 의사가 없다는 뜻을 명백하게 밝힌 것이다. 호주·일본에는 CEC를 제공한 미국이 같은 동맹국인 한국에는 수출하지 않으려는 '이중적 태도'에 실망한 해군이 이지스함 기술 국산화를 표방하는 KDDX 추가 건조로 방향을 틀었던 것으로 보인다. 미국의 판매 거부에 따라 해군은 2030년대 중·후반까지 미국 CEC와 유사한 '한국형 해상통합방공체계'를 구축하는 것으로 선회했다. 이를 위해 국방과학연구소(ADD) 주도로 관련 핵심기술 개발을 추진할 예정이다. ADD가 개발하는 한국형 해상통합방공체계는 이지스 구축함, 해상초계기, 항공모함 등 해군 전력과의 연동, 그리고 장거리 미사일 요격체계(L-SAM) 등 첨단 무기체계에 적용이 가능하다. 하지만 미국산 전투체계를 쓰는 세종대왕급·정조대왕급 이지스함에선 한·미 간 체계 연동 및 통합 여부 등이 불확실해 원활한 운용을 장담하기 어렵다는 전망이 나온다. 따라서 해군은 정조대왕급 이지스함 추가 건조보다는 KDDX 추가건조를 선택한 것으로 풀이된다. KDDX 사업은 총 개념설계→기본설계→상세설계 및 선도함 건조→후속함 건조 순으로 이뤄진다. 개념설계는 2012년 당시 대우조선해양(현 한화오션)이 수주했고, 기본설계는 2020년 현대중공업(현 HD현대중공업)이 따냈다. 현재 상세설계 및 선도함 건조에 착수해야 하지만, 사업자 선정을 두고 양 업체 간 갈등이 심해지며 연기됐다. HD현대중공업은 기존 관례대로 기본설계를 주도한 업체가 수의계약을 맺어야 한다고 주장했다. 반면 한화오션은 HD현대중공업이 보안 벌점을 받은 점을 거론하며 '경쟁입찰'로 사업자를 선정해야 한다고 맞서고 있다. 업계 관계자는 "한화와 현대가 서로 한 치의 양보 없이 다투고 있는지 그 이유를 알 것 같다"면서 "KDDX 사업에서 한화와 현대의 대결은 '6척 싸움'이 아니라 '18척 싸움'이기 때문에 한 치의 양보 없는 대결 양상으로 치닫는 것 같다"고 했다. 해군은 현재 추진 중인 KDDX 6척 건조 사업이 출발하고, 차기호위함(FFX) Batch-IV 사업이 끝나는 즉시 곧바로 개량형이라 할 수 있는 KDDX Batch-II 사업을 실행한다는 계획이다. 최종적으로 새로운 개념을 적용한 KDDX-II 사업을 2035년 이후에 도입하기로 했다. HD현대중공업이 건조해 지난해 말 해군에 인도한 차세대 호위함(울산급 Batch-Ⅲ) 선도함 '충남함' [사진=HD현대중공업] 2025.10.20 gomsi@newspim.com ◆차기호위함(FFX) 사업 종료 후 차기호위함(FFX)-II 사업 = 한편, 해군은 기존 차기호위함(FFX) Batch-I/II/III/IV 사업을 완료한 후, 차기호위함(FFX)-II를 계획하고 있다. 해군은 FFX-II 사업에 대해서는 명확한 입장이지만, 건조시기와 구체적 제원에 대해서는 밝히지 않고 있다. 현재 해군은 차기 호위함(FFX) 사업으로 총 26척의 호위함(FFG)을 전력화 한다. FFX Batch-I 사업으로 인천급 호위함 6척, FFX Batch-II 사업으로 대구급 호위함 8척을 건조했고, FFX Batch-III 사업으로 충남급 호위함 6척을 건조하고 있다. 해군은 현재 차기 호위함(FFX) Batch-IV 사업으로 2023년부터 2032년까지 약 3조2500억 원을 투입, 총 6척을 건조하는 'FFX Batch-IV'(울산급 Batch-IV) 사업을 진행 중이다. 2029~2030년경 6척의 함정 모두가 해군에 인도될 예정이다. FFX 사업이 완료되면 광개토대왕급 구축함까지 모든 해역함대의 노후화된 중·대형 함정이 교체가 완료된다. ◆AI 기반의 연안초계함(OPV) 사업을 진행 = 또한 1000t급 연안초계함(OPV) 사업을 진행해, 미사일 고속함 PK-A/고속함 PK-B로 대표되는 고속함들을 보완할 계획이다. 연안초계함(OPV)은 인력 절감과 효율성을 위해 AI(인공지능) 기반의 자동화·무인화 기술이 적용된 미래형 함정이다. 1500~2200톤급으로, 기존 초계함보다 거주성 등이 향상시켜 연안 및 해상 경비, 해양 안전, 어업 지도, 해양 오염 감시 등 다양한 임무를 수행하도록 설계된다. 2020년 11월 10일 대우조선해양 거제 옥포조선소에서 진수한 중형급 잠수함 2번함 '안무함(KSS-Ⅲ, 3000톤급)'. 안무함은 2018년 9월 진수한 도산안창호함에 이은 장보고-Ⅲ급 두 번째 잠수함이다. 해군이 건조하는 '장보고Ⅳ' 잠수함도 같은 체급의 형상이다. [사진=대우조선해양] 2025.10.20 gomsi@newspim.com ◆장보고IV 사업 추진에 이어 2040년경 원잠 추진 = 한편, 해군의 수중전력인 잠수함 전력증강 계획에 대해 살펴보자. 해군은 2035년 이후 현재 장보고III Batch-I/II/III를 끝내고, '장보고IV 사업'으로 넘어간다. 최종 결론이 나오기 전이지만, 해군이 밝힌 장보고IV 사업은 그동안 2000톤급 잠수함으로 알려졌으나, 해군이 이번에 밝힌 방향은 3000톤급인 것으로 알려지고 있다. 장보고IV 사업 이후인 2040년 무렵, 해군은 차세대 잠수함을 건조할 계획으로, 원자력 추진 기관을 탑재하는 것을 염두에 두고 있다. ◆P-8A 포세이돈 후속으로 한국형 해상초계기 개발 계획 = 해군은 현재 P-3C/CK와 15대와 P-8 포세이돈 6대 등 21대의 해상초계기를 보유, 휴전선 길이의 9.5배, 남한 넓이의 3.3배에 이르는 30만㎢의 작전해역에 대한 상시감시와 주요 해상교통로를 보호하는 데 주력하고 있다. 해군항공사령부 전력은 현재 P-8A 포세이돈 6대를 주력으로 2030년대를 맞이한다. 하지만 해군은 이번에 기존 P-3C/CK 대체용으로 한국형 해상초계기 사업을 추진할 계획임을 분명히 했다. 지난 5월 29일 경북 포항기지에서 발생한 P-3CK 해상초계기 추락사고는 1968년산으로, 무려 57년을 운용한 노후 항공기의 위험성을 해군에 각인시켰다. 한국항공우주산업(KAI)이 서울ADEX에서 선보인 한국형 해상초계기 모형. KAI는 2017년 스웨덴 사브가 제시한 '소드피시형'의 국내 개발 해상초계기를 제시하고 있다. [사진=디펜스타임스 제공] 2025.10.20 gomsi@newspim.com 해군 관계자는 "해군은 현재의 P-3CK 기종을 2030년까지 운용하고, 그 이후에 최신예 한국형 해상초계기를 도입을 개획하고 있다"면서 "사고가 난 초계기와 동형인 나머지 P-3CK 7대의 조종사 안전, 그리고 대잠전력의 공백을 막기 위해 한국형 해상초계기 도입사업을 앞당겨야 할 필요가 있다"고 했다. 다만 2025년 10월 기준, 해군은 해상초계기를 해외 직도입으로 할지, 국내개발로 할지, 획득방법을 결정하지는 않은 것으로 알려졌다. 내년 1/4 분기에 획득방법을 결정하는 것으로 알려졌다. 업계 관계자는 "한국항공우주산업(KAI)에서는 2017년 스웨덴 사브가 제시한 소드피시형의 국내 개발 해상초계기를 제시하고 있다"면서 "KAI가 기존의 에어버스 A320 여객기를 개조하는 개발 계획에서 한 발짝 물러난 것으로 보인다"고 했다. 향후 해상초계기 추가 소요는 운용인력을 감안해 11대로 알려졌다. gomsi@newspim.com 2025-10-20 11:12