광양 '가야산 한라비발디', 기업구조조정리츠로 본격 가동...수익성은 과제

기사입력 : 2025년10월21일 07:00

최종수정 : 2025년10월21일 09:49

전용면적 84㎡ 275가구 674억원에 매입...전세 운영 후 상황 따라 매각 예정
기존 채권단인 와이케이광양제일차·광양광영이베스트, 최대주주로 사업 투자
시공사 HL디앤아이한라, 300억원 이상 손실 처리...CR리츠로부터 일부 정산
연내 전세 운영 게시...포스코 지역 투자 기대되나 추후 매수자 유입은 관건

[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = HL디앤아이한라가 시공한 전라남도 광양시 '가야산 한라비발디 프리미어'의 미분양 물량 해소를 위해 채권단이 기업구조조정리츠(CR리츠)를 택한 가운데, 해당 리츠가 본격 가동될 채비를 마쳤다. 최근 투자자 모집을 위한 청약을 실시한 후 임대로 운영할 주택 매입을 완료했다. 다만 주택의 입지가 제한적이고 지방 인구 유출 속도가 가속화되고 있는 만큼 향후 리츠의 운용 성과는 지켜봐야 할 것으로 보인다.

21일 업계에 따르면 JB자산운용이 설립한 CR리츠인 '제이비와이에스케이제1호'는 지난 15일 광양 '가야산 한라비발디 프리미어' 275가구를 674억원에 매입했다. 가구당 약 2억4509만원 수준이다. 매도자는 신한자산신탁이며 거래는 공매를 통해 이뤄졌다. 이 CR리츠는 지방 미분양 주택을 매입한 후 임대로 운영하다 시장 상황이 개선되면 매각해 수익을 확보하는 구조다. 현재 전체 332가구 중 제이비와이에스케이제1호가 매입한 275가구 전량이 미분양 물량이다.

가야산 한라비발디 프리미어는 광양 광영동 1090번지 일원에 위치한다. 지하 2층~지상 18층, 5개동 총 332가구 규모다. 아이에스이앤씨가 시행을 맡았다. HL디앤아이한라가 시공을 담당했다. 전용면적 84㎡로만 구성되며 구조에 따라 A·B·C·D 타입으로 나뉜다. 2020년 실시한 청약에서 네 가지 타입 전부 모집 규모보다 지원자가 적었다. 평균 최종 경쟁률은 0.44대 1에 불과했다. 2023년 준공된 후 할인분양 등 마케팅을 진행했지만 미분양 물량이 지속됐다.

앞서 아이에스이앤씨는 가야산 한라비발디 프리미어 건립 사업을 위해 PF 자금대출 등을 실행했다. 올해 기준 주택을 담보로 설정된 부채는 메리츠화재해상보험(430억원), 와이케이광양제일차(130억원), 광양광영이베스트(100억원) 등이다. 분양 성적이 부진하자 채권단은 공실 상태가 지속되는 것보다 CR리츠를 통해 전세로 주택을 활용하는 편이 낫겠다고 판단했다. 이에 사업파트너로 JB자산운용을 선정하고 CR리츠 도입을 결정했다.

JB자산운용은 지난해 10월 제이비와이에스케이제1호를 설립하고 지난 8월 국토부로부터 영업인가를 받았다. 해당 CR리츠는 JB자산운용이 임차인 관리와 부동산 매각 업무를 맡는다. 업무 계약을 통해 흥국생명보험이 현금 및 유가증권을 운용하는 구조를 설정했다. 자산보관사는 흥국생명보험(현금 및 유가증권)과 신영부동산신탁(부동산)이다. 신한펀드파너스가 사무수탁사로 선정됐다. 법무법인 유준이 법률실사를 실시했다.

제이비와이에스케이제1호는 사모 형태로 보통주 130만주(65억원)과 종류주 130만주(65억원)을 모집했다. 이달 광양광영이베스트가 종류주를, 와이케이광양제1차가 보통주를 매입하면서 최대주주로 변경됐다. 발기인으로써 기존 최대주주로 기재돼 있던 법무법인 유준 보유 보통주 6만주(3억원)은 유상감자를 통해 투자금이 반환되고 유준은 주주명부에서 제외될 예정이다.

자본금을 토대로 공매가 진행되면서 HL디앤아이한라는 그동안 회수하지 못하던 공사비 일부를 정산받았고 후순위 채권이 소멸 처리됐다. 가야산 한라비발디 프리미어 건립 사업의 최초 공사비는 645억원이었다. 그러나 미분양 문제가 불거지면서 HL디앤아이한라는 2022년 53억원, 2023년 125억원의 공사비를 손실 처리했다. 2023년 5월 준공 후에도 분양률이 15%에 불과했고 지난해 6월 기준 잔여 공사미수금 135억원을 손실로 인식한 바 있다.

제이비와이에스케이제1호는 연내 임대 운영을 개시한다. 포스코 광양제철소를 차량을 이용해 20분 이내로 오갈 수 있는 등 산업단지와 가깝다는 장점을 바탕으로 일정 수준 이상 전세 수요가 존재할 것으로 보인다. 광영동 아파트 중 가장 신축에 해당하기도 한다. 다만 광양 내 비중심 입지에 자리해 있고 교통 접근성이 차량 이동에 한정된다는 한계가 존재한다. 지방 부동산시장의 침체기가 지속되는 상황에서 적절한 매각 시점을 판단하고 매수자를 유치하는 것이 관건이 될 전망이다.

업계 관계자는 "광양은 포스코가 대규모 투자 의지를 밝히면서 관련 인력이 유입될 것으로 보여 타 지방 시·도에 비해서는 임대차 수요가 낫다"면서도 "전국적으로 대형 건설사 브랜드에 대한 선호가 높아지고 있고 수도권으로의 인구 유출이 심화되고 있어 수익성 확보를 담보하기는 어려울 것"이라고 말했다.

blue99@newspim.com

[관련기사]

[관련키워드]

CR리츠 가야산한라비발디 한라비발디 HL디앤아이한라 JB자산운용 리츠 부동산

GAM - 해외주식 투자 도우미

'메모리 저승사자' 모간스탠리 숀 킴, 삼전닉스 목표가 큰 폭 하향

테슬라 로보택시 확대에 2배 레버리지 TSLL 폭등

[홍콩 대장주] 메이퇀 ③ 신성장 동력의 '폭발적 성장'

[홍콩 대장주] 메이퇀② 실적은 고속 상승, 밸류는 역대 저점

[뉴스핌 베스트 기사]

사진

엔비디아판 '나를 사랑한 스파이' [서울=뉴스핌] 오상용 기자 = 인공지능(AI) 반도체 시장을 선도하는 엔비디아(NVDA)의 젠슨 황 최고경영자(CEO)가 중국 스파이로 의심받는 여성과 불륜 관계를 맺은 사실이 드러나면서 미국 국가안보를 뒤흔드는 스캔들에 휘말렸다. 술집에서 시작된 인연은 은밀한 밀회로 이어졌고 상대 여성의 중국 스파이 의혹이 불거지면서 '사장님'의 불륜은 시총 4조3000억달러의 회사를 뒤흔드는 악몽으로 돌변했다. 월스트리트저널(WSJ)은 9일(현지시간) 젠슨 황과 싱가포르 데이터센터 기업 메가스피드의 임원이던 앨리스 황의 관계가 어떻게 미국 국가안보 스캔들로 번졌는지 상세히 보도했다. 두 사람의 첫 만남은 2024년 3월 미국 캘리포니아에서 열린 엔비디아 행사였다. 기업인들의 일상적 모임으로 끝나지 않고, 둘의 재회는 석달 뒤 타이베이의 칵테일 바에서 이뤄진다. 그날 기술기업 임원들이 모인 자리에서 앨리스 황은 젠슨 황과의 친분을 과시("젠슨은 나의 아주 친한 친구")하며 그에게 술자리로 오라는 문자를 보냈다. 실제 몇 분 뒤 젠슨 황이 등장하자 좌중의 놀라움은 컸다. 젠슨 황은 위스키를 주문하고 자리에 모인 사람들과 잠시 이야기를 나눈 뒤 피곤하다며 혼자 자리를 떴다고 한다. 당시 소셜미디어에 공개된 사진에는 트레이드마크인 검은 가죽 재킷을 입은 젠슨 황이 진주 목걸이를 착용한 앨리스 황과 붉은색 소파에 나란히 앉아 있는 모습이 담겼다. 불륜 냄새 짙은 멜로물이 첩보물로 장르를 바꾸는 데는 채 몇 달도 걸리지 않았다 WSJ에 따르면 미국 정부는 그해(2024년) 말 앨리스 황이 소속된 메가스피드가 엔비디아의 AI 반도체를 중국으로 불법 우회 공급했는지 조사하기 시작했다. 대만과 싱가포르 당국도 앨리스 황이 중국 및 중국 정보기관과 연계돼 있다는 의혹을 들여다봤다. 조사에 참여했던 일부 관계자들은 그녀가 젠슨 황과 가까워진 뒤 중국 정보기관에 포섭됐을 가능성을 제기했다고 한다. 젠슨 황 엔비디아 대표(오른 쪽)와 메가스피드인터내셔널 전 임원 앨리스 황[출처 =샤오홍슈 캡처] '황과 황의 만남'은 이후로도 계속돼 2025년 5월 타이베이의 한 저녁 식사 자리에서는 서로 뺨에 입을 맞추고 팔을 만지는 모습이 사진에 포착됐다. 이 만남은 젠슨 황이 트럼프 대통령을 따라 중동을 다녀온 직후 이뤄졌다. 당시 순방에서 트럼프 대통령은 걸프 국가들과 엔비디아 반도체 수출 계약을 맺었다. 그리고 몇 주 뒤 젠슨 황과 회사의 고위 로비 담당자들은 크리스토퍼 랜도 국무부 부장관을 찾았다. 중국 시장을 겨냥해 설계한 H20 반도체의 수출 허가를 승인해줄 것을 요청하는 자리였다. 며칠 뒤 젠슨 황과 트럼프 대통령의 만남이 이뤄지고서 엔비디아는 H20의 중국 판매 승인을 얻게 된다. 그 대가로 엔비디아가 중국 매출의 15%를 재무부에 납부한다는 조건이었다. 엔비디아가 중국 시장의 문을 다시 두드리던 바로 그 무렵, 미국 정부는 엔비디아의 사업 파트너를 겨냥해 수사망을 좁히고 있었다. 비슷한 시기 미국 정부가 메가스피드를 조사하고 있다는 사실을 알아 챈 엔비디아측이 당국 조사에 영향력을 행사했다는 의혹도 짙다. 엔비디아는 고객사에 대한 제품 공급 과정에서 법적 위험을 확인하기 위해 정부기관에 문의한 것은 정상적인 절차라고 해명했지만 논란은 쉽게 가라앉지 않고 있다. ☞ 엔비디아 법률고문, 美 상무부 'AI 칩 밀수' 조사에 개입 정황 작년(2025년) 10월 트럼프 대통령은 한국에서 시진핑 중국 국가주석과 회담을 준비하면서 참모들에게 엔비디아의 상위 AI칩을 중국에 판매하도록 허용하는 방안을 검토하고 있다고 알렸다. 이는 미중 무역협상에서 중국에 내밀 협상 카드 중 하나였다. 그러나 마코 루비오 국무장관과 하워드 러트닉 상무장관 등 참모진은 국가안보를 해칠 수 있다며 만류했다. 올해 5월 트럼프 대통령의 방중에 앞서 루비오 장관은 젠슨 황 CEO가 중국 스파이로 의심되는 인물과 사적인 관계를 맺고 있다는 경고를 담은 기밀 메모를 작성해 고위 당국자들에게 배포했다. 해당 보고 때문이었을까, 젠슨 황은 당초 중국 방문 수행단에서 제외됐다. 그러나 트럼프 대통령은 알래스카에서 그를 대통령 전용기에 태워 중국으로 데려갔다. 9일 트럼프 대통령은 루비오가 작성했다는 해당 문건에 대해 기억나지 않는다고 말했다. 그는 "정보 담당자들이 보여줬을 가능성은 있지만 기억나지 않는다"며 "내게 별 영향을 미치지 않았다는 것은 틀림없다"고 했다. 앨리스 황이 실제 중국 정보기관을 위해 활동했는지, 엔비디아의 기밀이 유출됐는지, 젠슨 황이 관련 사실을 알고 있었는지는 이후 의회와 수사당국의 조사를 통해 밝혀져야 겠지만, 이미 이 사건은 최고경영자의 사생활 논란을 넘어 국가안보 이슈로 부상했다. 이번 사건을 계기로 중국에 대한 첨단 반도체 수출 제한 조치 또한 한층 강해질 분위기다. 국방예산 법안에 강력한 반도체 수출통제 조항을 포함하는 방안이 초당적으로 추진되고 있다. 존 튠 공화당 상원 원내대표는 "온갖 사이버 위협과 초지능 기술이 존재하는 환경에서 이번 사안은 더 중대한 의미를 갖는다"고 강조했다. '엔비디아를 울린 마타하리'라는 수식어가 붙은 앨리스 황은 중국 관영매체에서 TV 기자로 일하다가 2023년 메가스피드에 합류한 것으로 전해진다. 싱가포르 기업등록 자료에는 2023년 3월부터 11월까지 메가스피드의 이사로 등재됐다. 중국 기업 세븐로드홀딩스(7Road Holdings)에서 분사한 메가스피드는 아시아·태평양 지역에 엔비디아 하드웨어를 제공하는 클라우드 서비스 기업이라고 스스로를 홍보해왔다. 메가스피드는 불법행위에 관여하지 않았다는 입장을 유지하고 있다. 지난해 5월 22일 대만 타이베이의 한 식당에서 앨리스 황(우)과 함께 식사하는 젠슨 황 엔비디아 최고경영자(CEO)의 모습. 사진은 영상 스크린샷. [사진=로이터 뉴스핌] osy75@newspim.com 2026-11-10 14:55

사진

값싼 원전 5기 놀리면서 전기요금 인상한다고? [세종=뉴스핌] 최영수 선임기자 = 최근 한국전력공사 사장이 연이어 "전기요금 현실화" 필요성을 주장하고 있어 주목된다. 전력인프라 확대를 위해 막대한 비용이 필요한데, 누적된 적자가 심각한 상황이어서 전기요금 인상이 필요하다는 주장이다. 하지만 정부가 값싼 원전을 제대로 활용하지도 못하고, 심지어 원전 5기가 '낮잠'을 자고 있는 상황에서 전기요금 인상을 주장하는 것은 앞뒤가 맞지 않다는 지적이 나온다. ◆ 수익성 악화된 한전, 전기요금 인상론 '군불' 김동철 한국전력공사 사장은 지난 4일 열린 기자간담회에서 "누적 적자가 한때 40조원까지 갔다가 지금은 34조원"이라며 "전력 판매 수입을 통해서 적어도 누적 적자는 해소돼야 한다"고 강조했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 김동철 한국전력공사 사장이 12일 오후 서울 여의도 국회 산업통상자원중소벤처기업위원회에서 열린 대한무역투자진흥공사 등에 대한 국정감사에서 의원 질의에 답하고 있다. 2026.10.12 mironj19@newspim.com 문재인 정부 시절 도입한 '연료비 연동제'가 제대로 작동되지 못하면서 누적 적자를 해소하기 힘들다는 주장이다. "전기요금 현실화가 필요하다"는 말은 결국 전력 소비자 입장에서는 '전기요금 인상'으로 받아들여진다. 한전의 재무구조 상황만 보면 무리한 주장도 아니다. 원가가 급등했던 2021년~2023년 누적된 적자가 아직도 34조원이나 남아있다. 이자비용만 연간 4조원 이상이다. 영업이익의 절반 이상을 이자 갚는데 급급한 상황이다(아래 그래프 참고). 상황이 이런데도 정부는 호남반도체 산단을 임기 내 조성해야 한다면서 전력망 구축에 속도전을 주문하고 있다. 수십조 규모의 천문학적인 비용이 들어가지만 부채한도에도 여유가 없는 실정이다. 그마저도 내년에는 5배에서 2배로 줄어들게 된다. ◆ 발전비용 '반값'인데 원전 5기 '낮잠'…원안위 늑장심사 그렇다고 전기요금을 인상하는 게 답일까. 정부의 에너지믹스 정책을 보면 한심하기 짝이 없다. 재생에너지 보급에 무리하게 속도를 내면서 값싼 원전을 5기나 놀리고 있기 때문이다. 한국수력원자력에 따르면, 국내 원전 26기 중 무려 5기나 가동이 정지되어 있다. 고장난 게 아니라 계속운전 심사를 담당하고 있는 원자력안전위원회의 늑장심사 때문이다(아래 그림 참고). [AI 일러스트=최영수 선임기자] 2026.11.09 dream@newspim.com 운전허가 만료로 정지 중인 원전은 고리 3·4호기와 한빛 원전 1·2호기, 월성 2호기 등 5기다. 고리 3·4호기(950MW급)는 지난달 27일 승인됐지만 1년~2년 정도 놀렸고 재가동 준비기간을 감안하면 내년 상반기에나 투입될 전망이다. 한빛원전 1·2호기(950MW급)도 사정은 비슷하다. 1호기는 지난해 12월 22일 멈췄고 2호기는 지난 9월 11일 멈췄다. 월성 2호기도 이달 1일 정지됐다. 한수원은 원안위의 심사기간을 감안해 2~3년 전에 이미 계속운전을 신청했지만 정부와 원안위의 늑장 대응으로 값싼 원전을 놀리고 있는 셈이다. 원전의 발전비용은 다른 전원(電源)에 비해 압도적으로 저렴하다. 전력시장 상황에 따라 다르지만, 올해 들어 8월까지 평균가격은 1kWh당 89원 수준이다. 석탄(유연탄+무연탄)은 140.5원, LNG 166.8원, 태양광 148원, 풍력은 169~175원 수준이다. 원전업계 한 관계자는 "원전의 발전비용은 다른 전원에 비해 압도적으로 낮은 수준"이라며 "기저발전으로 활용되는 원전을 놀리는 것은 국가적으로 안타까운 현실"이라고 지적했다. [AI 일러스트=최영수 선임기자] 2026.11.09 dream@newspim.com ◆ 올해 7월까지 원전 감발로 311억 손실…연간 500억~600억 전망 재생에너지가 급증하면서 원전을 감발(축소)하는 것도 문제다. 한낮에 태양광 발전량이 늘어날 경우 남아도는 전력을 해소하기 위해 오히려 값싼 원전의 발전량을 줄이고 있는 게 현주소다. 이 같은 실태는 지난달 국정감사에서도 도마 위에 올랐다. 최근 5년간 원전 감발로 인한 손실액이 1032억원 규모로 파악됐다. 연도별로 보면, 2022년 234억원, 2023년 95억원, 2024년 136억원, 2025년 255억원이며, 올해는 7월까지 311억원으로 집계됐다. 연간 500~600원 규모로 전망된다(그림 참고). [AI 일러스트=최영수 선임기자] 2026.09.28 dream@newspim.com 재생에너지 확대로 인한 전력의 불안전성을 조절하기 위해 값싼 원전을 희생하고 있는 셈이다. 이로 인해 한전의 전력구입 비용이 상승하고, 고스란히 국민의 전기요금 부담으로 작용하게 된다. 이종배 국민의힘 의원은 지난 국감에서 "신재생에너지 발전량이 계통망 수용 한도를 넘어서면서 상대적으로 출력 조절이 쉬운 원전의 가동을 줄인 결과"라고 지적했다. 결국 발전비용을 낮추고 한전의 재무구조 개선과 전기요금 부담을 낮추기 위해서는 값싼 원전을 최대한 활용해야 한다는 게 전력업계 전문가들의 중론이다. dream@newspim.com 2026-11-10 06:00