[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 올해 서울 상업용 부동산 시장은 도심권역(CBD)의 대규모 신규 오피스 공급에 따라 임차인들의 권역 간 대이동이 활발해질 전망이다. 투자 시장에서는 지난해 역대 최대 거래를 이끌었던 전략적 투자자(SI)들의 실수요 기반 매수세가 꾸준히 이어질 것으로 관측된다.

6일 글로벌 상업용 부동산 전문기업 '세빌스코리아'는 '2026 한국 상업용 부동산 시장 전망–오피스' 리포트를 통해 이 같이 밝혔다.

지난해 서울 오피스 시장은 최근 10년 중 유일하게 순흡수면적(일정 기간동안 시장에 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적)이 약 1만3200㎡ 감소했다. 새로 들어온 임차인보다 나간 임차인이 더 많다는 것으로 임대인 대비 임차인 우위 시장이 형성됐다는 의미다. CBD(종로·중구)에서 SK그룹 계열사들이 SK 소유 건물 또는 SK리츠 보유 자산으로 이전하면서 대형 공실이 발생한 영향이 크다.

YBD(여의도·마포)는 2023년 공급된 앵커원과 2025년에 리모델링을 완료한 원센티널을 중심으로 신규 입주가 이어지며 회복세를 보였다. GBD(강남·서초)는 대형 공실의 발생에도 2~3분기 내 공실이 대부분 해소되며 안정적인 흐름이 유지됐다.

지난해 말 기준 서울의 전체 공실률은 3%대 중반으로 낮은 수준이다. 무상 임대를 고려하지 않은 계약서상 임대료인 명목 임대료 평균 인상률은 연간 4.3%로 물가 상승률을 2~3%포인트(p) 상회하는 수준을 유지하고 있다.

올해 서울 오피스 시장에는 CBD에서만 총 3개의 프로젝트, 약 21만1000㎡ 대규모 신규 공급이 예정돼 있다. 현재공급량의 약 4.5%에 해당하는 면적이라 CBD의 경우 공실률이 8~10% 수준까지 높아질 것으로 예상된다. 2015년 이후 공급된 프라임 오피스의 평균 임대 안정화 기간이 약 1~1.5년인 점을 감안하면, 2027년에는 신규 자산을 중심으로 공실률이 다시 점진적으로 하락할 것으로 보인다.

YBD는 지난해와 비슷한 3~5%가량의 공실률을 보일 전망이다. GBD는 2025년 말 기준 기록했던 1.7%의 공실률 수준을 이어잘 것이란 예측이 우세하다. 올해 명목 임대료 인상률은 2~4% 수준으로 둔화될 것이란 시선이 짙다. 임대수요 증가와 신규·리모델링 프라임 오피스 공급이 집중된 YBD는 비교적 높은 임대료 상승률을 보일 가능성이 크다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 전무는 "CBD에 신규 대형 프라임 오피스가 공급되며 임차인 유치를 위한 인센티브를 제공함에 따라, 그간 권역 내 제한적으로 이뤄졌던 임차인 이동이 GBD 또는 YBD에서 CBD로 이동하는 권역 간 이동으로 이어질 것"이라고 말했다.

지난해 서울 오피스 거래 규모는 21조1000억원으로 역대 최대치를 썼다. SI 중심의 시장 재편이 두드러지게 나타났다. 2021년 20%에 불과했던 SI나 실수요자 주도의 거래 비중은 지난해 49%까지 증가했다.

SI는 사옥 용도 및 전략적 거점 확보 등 실수요를 기반으로 비교적 유연하게 자금을 조달해 2026년에도 꾸준히 거래에 참여할 것으로 보인다. 이들이 선호하는 입지 및 물리적 스펙을 갖춘 자산에 대한 투자자들의 관심도는 지속적으로 높을 전망이다.

국민연금, 우정사업본부 등 국내 기관 투자자들의 블라인드펀드가 조성되기도 했다. 홍 전무는 "금리 동결 기조로 인한 담보대출 금리 안정세도 투자자들의 활발한 시장 참여를 뒷받침할 것"이라며 "올해 오피스 거래 규모는 2025년과 비슷한 수준을 유지하거나 소폭 증가할 것"이라고 말했다.

이어 "투자시장에선 기업들의 비용 효율화 전략과 함께, 리모델링 및 신규 프라임 오피스 선호 현상이 지속되면서 우량 자산 중심의 투자 거래가 꾸준히 이어질 것으로 예상된다"고 내다봤다.

Q. 최근 서울 오피스 시장에서 임대인·임차인 힘의 균형은 어떻게 변했나요?
A. 2025년 서울 오피스 시장은 순흡수면적이 약 1만3200㎡ 감소해, 새로 들어온 임차인보다 나간 임차인이 더 많은 임차인 우위 시장으로 전환됐습니다. 특히 CBD에서는 SK그룹 계열사 이전으로 대형 공실이 발생한 영향이 컸습니다.​

Q. 권역별 공실률과 임대료 흐름은 어떻게 전망되나요?
A. 2025년 말 기준 서울 전체 공실률은 3%대 중반의 낮은 수준이지만, 2026년 CBD에는 약 21만1000㎡의 신규 공급이 예정돼 공실률이 8~10%까지 올라갈 것으로 예상됩니다. YBD는 3~5%대 공실률을 이어가고, GBD는 약 1.7% 수준의 매우 낮은 공실률을 유지할 것이란 전망이 우세하며, 명목 임대료 인상률은 전체적으로 2~4% 수준으로 둔화되지만 YBD는 더 높은 상승률이 예상됩니다.

Q. CBD에 대규모 신규 오피스가 들어오면 어떤 임차인 움직임이 예상되나요?
A. 신규 프라임 오피스들이 임차인 유치를 위해 인센티브를 제공하면서, 그간 제한적이었던 권역 내 이동이 GBD·YBD에서 CBD로의 '역이동'으로 이어질 가능성이 큽니다. 이에 따라 CBD는 단기적으로 공실률이 오르지만, 1~1.5년 수준의 임대 안정화 기간을 거친 뒤 2027년부터는 신규 자산 중심으로 공실률이 점진적으로 하락할 것으로 전망됩니다.

Q. 서울 오피스 투자 시장 규모와 주요 투자자는 어떻게 바뀌고 있나요?
A. 지난해 서울 오피스 거래 규모는 21조1000억원으로 종전 최대치였던 2021년(14조6000억원)을 크게 웃돌며 역대 최대를 기록했습니다. 특히 사옥 매입 등 실수요를 가진 전략적 투자자(SI)와 실수요자 비중이 2021년 20%에서 2025년 49%까지 늘어나는 등, 시장 주도권이 점차 실수요 기반 투자자로 이동하고 있습니다.

Q. 앞으로 2026년 이후 투자 시장과 자산 선호 트렌드는 어떻게 보이나요?
A. 세빌스코리아는 금리 동결 기조로 담보대출 금리가 안정되면서 2026년에도 오피스 거래 규모가 2025년과 비슷하거나 소폭 증가할 것으로 내다봅니다. 동시에 기업들의 비용 효율화와 리모델링·신규 프라임 오피스 선호가 지속되며, 입지·물리적 스펙이 우수한 우량 자산 중심의 투자와 거래가 꾸준히 이어질 것이라는 전망입니다.

chulsoofriend@newspim.com