일본 국토교통성이 2026년 3월 17일 발표한 공시지가는 일본 자산 시장이 거대한 구조적 전환점에 진입했음을 보여줍니다.

전국 평균 지가가 5년 연속 플러스 성장을 기록한 가운데, 상업지 평균은 4.3% 상승했으며 도쿄·오사카·나고야 등 3대 도시권은 7.8%에 달하는 견조한 상승세를 나타냈습니다.

특히 도쿄도 상업지의 평균 12% 상승은 버블 경제가 정점이던 1991년 이후 35년 만의 최고 상승폭으로, 이는 단순한 경기 회복을 넘어 복수의 구조적 동력이 동시다발적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 도쿄 23구 상업지의 변동률이 전년 대비 두 배 가까이 가속화되며 7.0%를 기록한 점은 시장의 에너지가 임계점을 넘어 강력한 확산 국면에 진입했음을 시사합니다.

이러한 상승세의 선두에는 다이토구(+17.69%), 주오구(+16.29%), 지요다구(+15.61%)가 자리하고 있으며, 이들은 인바운드 관광, 럭셔리 소비, 고기능 오피스라는 세 가지 메가트렌드가 교차하는 지점이라는 공통점을 지닙니다. 글로벌 자본의 관점에서 복수의 수요 동력이 중첩될 경우 자산 가치는 비선형적으로 반응하며 시너지를 창출합니다.

도쿄 23구 내 최고 상승률을 기록한 시부야구 사쿠라가오카초 14-6의 29.0% 급등은 대규모 도시 재개발이 물리적 단절을 극복하고 지역 전체를 '도심 프라임 커머셜 에리어'로 전환시키는 과정을 극명하게 보여주는 사례입니다. 2024년 개업한 '시부야 사쿠라 스테이지'를 중심으로 구축된 새로운 보행 네트워크와 글로벌 기업의 입주는 지가 상승의 파급 효과를 인접 지역까지 광범위하게 확산시키고 있습니다.

관광 수익 기반의 고부가가치 모델로의 전환 또한 지가 상승의 핵심 축입니다. 아사쿠사 일대 상업지들이 20%를 상회하는 상승률을 기록한 배경에는 폭발적인 인바운드 수요와 이에 따른 숙박시설 용지의 희소성이 자리합니다. 이제 이 지역은 안정적인 임대 수익을 추구하는 전통적 자산을 넘어, 매매 차익과 운영 수익을 동시에 기대할 수 있는 '성장주형 자산'으로 재분류되고 있습니다.

더불어 주오구 긴자 야마노 악기 본점이 20년 연속 지가 1위를 유지하며 기록한 10.9% 상승은 엔저를 매개로 한 외국인 부유층의 명품 소비가 자산 가치의 절대적 기반을 강화하고 있음을 보여줍니다. 한편 하네다 공항 인근 오타구 게이힌지마의 약진은 이커머스 확대와 국제 물류 활성화가 공업지를 물류 전략의 핵심 거점으로 재평가하게 만들었음을 시사합니다.

물론 거시적 관점에서 낙관론만을 고수하기는 어렵습니다. 일본은행의 금융 정책 정상화에 따른 금리 상승은 수익률이 타이트한 도심 자산의 투자 채산성을 압박할 수 있으며, 인력 부족과 자재 가격 상승은 재개발 프로젝트의 실질적 리스크 요인으로 작용합니다.

또한 관광 의존도가 높은 지역은 환율 변동과 국제 정세에 취약한 구조적 한계를 내포하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 재개발을 통한 도시 인프라 혁신과 글로벌 수요 유입이 상호 보완적으로 작용하며 도시 가치를 다층적으로 끌어올리는 도쿄의 현재 구조는, 단기 변동성을 감내할 수 있는 투자자들에게 여전히 강력한 투자 논리를 제공합니다. 지금 도쿄 시장에서 던져야 할 핵심 질문은 이 상승 사이클이 단순한 과열인지, 아니면 도시 경쟁력의 근본적 재평가인지에 대한 판단입니다.

향후 도쿄 시장은 금리 인상이라는 변수 속에서도 입지의 '경험의 질'과 '비즈니스 연결성'에 따라 자산 가치의 선별화가 더욱 심화될 것으로 전망됩니다. 투자자들은 단기적인 수치에 매몰되기보다, 인바운드 수요와 재개발 모멘텀이 결합되어 지속 가능한 현금 흐름을 창출할 수 있는 지점에 주목해야 합니다. 35년 만에 도달한 이번 상승 사이클은 도쿄가 글로벌 자산 시장에서 차지하는 위상을 재정의하는 중대한 시험대가 될 것입니다.

*글로벌PMC 김용남 대표이사는 중소형 빌딩 자산관리 분야에서 차별화된 전문성으로 주목받고 있다. 2004년 글로벌PMC를 설립한 김 대표는 지난 20년간 빌딩 매입부터 관리, 매각까지 전 과정을 아우르는 종합 솔루션을 구축하며 시장을 개척해왔다. 부동산학 박사(PhD)이자 미국 상업용 부동산 투자분석사(CCIM), 영국 감정평가사(FRICS) 등 국제 자격을 두루 갖춘 최고 전문가다. 한국CCIM협회 및 한국부동산자산관리학회 회장을 역임했으며, 현재는 서울경기부동산자산관리조합 이사장과 한국경제신문 칼럼니스트로 활동하며 전문 지식을 전파하고 있다. 특히 글로벌PMC는 세계적인 부동산 네트워크 'CORFAC International'의 유일한 한국 파트너로서 미국, 일본, UAE 등 글로벌 시장으로 보폭을 넓히고 있다.