[세종=뉴스핌] 정성훈 기자 = 집은 자산인가, 아니면 권리인가. 청년층의 월세 고착화와 전세사기 후유증, 수도권 쏠림과 자가 사다리 단절이 동시에 진행되는 상황에서 '윤동열의 시대유감' 7회차는 한국 사회 주거 위기의 본질을 정면으로 다뤘다. 토론은 단순한 집값 논쟁을 넘어, 주거를 어떤 철학으로 보고 어떤 정책 수단을 조합해야 하는지에 초점이 맞춰졌다.

이번 대담은 윤동열 건국대학교 경영학과 교수가 진행을 맡고, 유선종 건국대학교 부동산학과 교수, 남기업 토지자유연구소 소장, 유재은 숭실대학교 베어드학부대학 교수가 패널로 참여했다. 시장 기능과 공공 개입, 청년 주거 현실과 세제 개편, 전세 제도의 구조적 한계와 지역균형 발전까지 논쟁의 폭도 넓었다.

◆ 집 값 급등이 근본 원인인가, 주거 사다리 단절이 핵심인가

진행자 
지금의 주거 현실을 보면 가격 위기, 임대차 구조의 위기, 세대·계층 불평등 위기까지 다 겹쳐 있습니다. 여러 문제 중에서 가장 큰 위기는 뭐라고 보십니까.

남기업 소장
근본 원인은 집값이 투기적으로 너무 많이 오른 데 있다고 봅니다. 월세 위기나 전세사기, 세대 간 자산 격차는 다 여기서 파생된 문제입니다. 노동소득으로는 더 이상 주거 문제를 해결하기 어려운 수준까지 왔습니다.

서울 평균 집값과 평균 소득을 놓고 보면, 한 푼도 안 쓰고 모아도 집을 사기까지 너무 오랜 시간이 걸립니다. 이건 단순한 시장 현상이 아니라 투기를 유발한 세제 구조, 과도한 대출 구조, 분양 방식이 함께 만든 결과라고 봅니다.

진행자
유선종 교수님은 어떻게 보십니까. 남 소장과는 결이 좀 다를 것 같습니다.

유선종 교수
청년층 입장에서는 집값이 너무 비싸 내 집 마련이 사실상 어려워졌습니다. 저는 이걸 주거 사다리의 단절이라고 봅니다. 다만 원인을 전부 투기로만 설명하기는 어렵습니다. 수요는 결국 선호 지역으로 몰리게 돼 있고, 서울의 역세권이나 기반시설이 좋은 지역은 구조적으로 가격이 오를 수밖에 없는 측면도 있습니다.

문제는 정책이 시장에 접목되는 과정에서 왜곡이 발생했다는 점입니다. 그 왜곡이 청년과 신혼부부의 내 집 마련 기회를 더 좁혔습니다. 결국 정책 과제는 끊어진 주거 사다리를 어떻게 복원할 것인가에 있다고 봅니다.

◆ 청년 주거 위기, 전세 사다리가 끊기고 월세 부담이 고착화됐다

진행자
유재은 교수님은 청년의 체감 현실을 가장 가까이서 보실 텐데요. 지금 청년 주거 위기를 어떻게 보십니까.

유재은 교수
월세 문제가 굉장히 심각합니다. 지방에서 서울로 올라온 학생들이 학교 가까이에 살지 못하고 먼 지역에서 통학하는 사례가 적지 않습니다. 대학생 때부터 주거비 부담을 크게 느끼면 주거 사다리의 출발선조차 밟기 어렵습니다.

과거에는 전세가 목돈을 모으고 자산 형성으로 넘어가는 통로 역할을 했는데, 지금은 월세 중심으로 바뀌면서 그 경로가 끊겼습니다. 20대에 그 사다리가 끊기면 30대, 40대로 갈수록 자산 격차가 더 커질 수밖에 없습니다. 청년 주거 문제는 시작점의 문제이기도 합니다.

◆ 이재명 정부의 부동산 대전환, 선언을 넘어 어떤 정책이 필요할까

진행자
이재명 정부는 집을 투기 대상이 아니라 기본 주거로 보겠다는 메시지를 내고 있습니다. 지금까지 나온 방향을 어떻게 평가하십니까. 꼭 해야 할 정책이 있다면요.

남기업 소장
핵심은 부동산 불로소득 공화국에서 탈출하겠다는 선언을 실제 정책으로 옮기는 것입니다. 아직은 선언 수준에 가깝습니다. 시장이 가장 주목하는 건 보유세 강화입니다. 어떤 방식으로, 어느 수준까지 갈지가 중요합니다.

또 하나는 공공임대를 역세권 좋은 위치에 적극 공급하는 것이고, 공급 방식에서는 토지임대부가 중요하다고 봅니다. 집값이 너무 높기 때문에 일반 분양으로는 진입 장벽을 낮추기 어렵습니다. 토지임대부는 로또를 피하면서도 가격을 낮추고, 그 저렴성을 유지할 수 있는 방식입니다. 세제 개편, 공급 방식 전환, 공공임대 확대를 함께 밀어야 구조가 바뀔 수 있습니다.

◆ 공공임대는 해법이 될 수 있나…입지와 품질, 재정의 현실

진행자
대통령은 좋은 임대주택이 있으면 굳이 투기할 이유가 없다고도 했습니다. 시장 관점에서는 어떻게 보십니까.

유선종 교수
좋은 임대주택은 당연히 필요합니다. 다만 현실적으로는 재정이 뒷받침돼야 합니다. 우리 임대시장도 실제로는 민간 비중이 훨씬 크고, 공공이 담당하는 몫은 제한적입니다. 좋은 입지에 저렴한 임대주택을 대량 공급하는 것은 서울 수도권에서는 현실적으로 쉽지 않습니다.

공공임대가 의미 있으려면 잠깐 머무는 공간이 아니라 자가 소유의 실질적 대안이 돼야 합니다. 그러려면 입지, 품질, 물량, 속도가 모두 갖춰져야 하는데 이게 쉽지 않습니다. 그래서 결국은 민간이 건강하게 공급할 수 있는 틀을 만드는 게 더 중요하다고 봅니다.

윤동열 교수
유재은 교수님은 여기에 공감하십니까. 청년 입장에서는 좋은 임대주택이 대안이 될 수 있습니까.

유재은 교수
좋은 임대주택이 많아지면 무리해서 집을 사지 않아도 된다는 말에는 공감합니다. 문제는 정말 청년이 살고 싶어 하는 수준의 양질의 주거가 현실에서 가능하냐는 겁니다.

청년들이 공공임대를 꺼리는 건 임대여서가 아니라 매력적이지 않은 임대이기 때문입니다. 핵심은 입지와 품질입니다. 낙인효과도 있고, 소음이나 시설 접근성, 주거 만족도 문제도 큽니다. 결국 청년이 원하는 것은 싸기만 한 집이 아니라 살 만한 집입니다.

그래서 기존 공실이나 지식산업센터 등을 용도 변경해 공유주방, 커뮤니티를 갖춘 청년형 주거 모델로 전환하는 실험도 충분히 해볼 만하다고 봅니다. 새로 짓는 데 3년에서 5년 걸리는 것보다 훨씬 빠를 수 있습니다.

◆ 공급 확대와 민간 참여, 시장 안정 신호인가 자극 신호인가

진행자
공급 확대와 민간 참여 확대를 말하면 시장을 오히려 자극해 가격을 밀어올릴 수 있다는 지적도 있습니다. 어떻게 보십니까.

남기업 소장
핵심은 공급량 자체보다 주거 체제를 어떻게 바꿀 것이냐입니다. 지금은 자기 소득으로 주거 문제를 해결하기 어려운 구조이기 때문에 주거복지 수요가 계속 늘어나는 겁니다. 이 구조를 그대로 둔 채 복지만 더 늘리겠다고 하면 한계가 있습니다.

불로소득이 줄어들면 투기용 주택이 시장에 더 나오고, 공공임대 공급도 더 수월해질 수 있습니다. 결국 국가는 주거권 보장을 우선순위에 놓고, 투기가 작동하지 않는 구조를 만든 뒤 주거복지를 강화해야 합니다.

◆ 전세대출, 청년 지원인가 집값 상승의 불씨인가

진행자 
전세대출 문제도 짚어보죠. 청년들은 전세대출을 원하지만, 이게 집값과 전세가를 끌어올렸다는 지적도 있습니다.

남기업 소장
전세대출 확대는 청년 수요에 대한 즉각적 대응이었지만, 결과적으로 전세가격과 집값을 끌어올렸습니다. 대출이 늘고 보증까지 붙으면서 구조가 더 커졌고, 오히려 주거복지 수요를 더 만들어냈습니다.

전세대출은 줄여가고 월세 구조로 가야 한다고 봅니다. 대신 월세 부담을 낮출 수 있도록 공공임대를 충분히 공급해야 민간 임대시장도 경쟁 압력을 받습니다. 이건 개별 처방이 아니라 전체 구조를 바꾸는 문제입니다.

윤동열 교수
유재은 교수님은 같은 생각이십니까.

유재은 교수
문제의식은 이해하지만, 정책 조합은 훨씬 더 정교해야 한다고 봅니다. 청년 수요가 높은 건 사실이지만 실제 전세대출 한도와 서울 전셋값 사이의 간극도 큽니다. 청년이 체감할 수 있는 현실적 설계가 필요합니다.

동시에 양질의 공공임대가 충분히 늘어나면 민간 임대인도 임대료를 함부로 올리기 어려워질 수 있습니다. 규제로 억누르는 방식보다 대안을 만들어 경쟁시키는 방식이 중요합니다. 결국 입지와 품질을 갖춘 공급이 핵심입니다.

◆ 소득 대비 임대료 비율은 안정적이라는데 왜 청년들은 더 힘들다고 할까

진행자
통계상으로는 소득 대비 임대료 비율(RIR)이 안정적이라는 해석도 있는데, 실제 청년들은 월세 부담이 너무 크다고 합니다. 이 괴리를 어떻게 봐야 합니까.

유선종 교수
통계상 서울 수도권의 소득 대비 임대료 비율이 20% 이하로 나와 안정적이라고 해석되지만, 실제 체감은 다를 수 있습니다. 선호 지역과 비선호 지역이 섞인 통계이기 때문에 한계가 있을 수 있습니다. 청년들은 사회생활을 시작하면서 대부분 임차로 들어가고, 월급에서 상당 비중이 임대료로 나갑니다. 그 부담은 결코 작지 않습니다.

유재은 교수
저도 통계의 이면을 봐야 한다고 생각합니다. 청년들은 소득이 불안정하니 더 낮은 월세, 더 안 좋은 집으로 하향 적응하게 됩니다. 그러면 소득 대비 임대료 비율 숫자는 낮아질 수 있어도 삶의 질은 무너집니다. 관리비와 보증금 대출 이자까지 보면 숫자만으로 현실을 설명하기 어렵습니다.

결국 필요한 것은 청년이 포기한 주거의 질까지 반영하는 통계입니다. 숫자가 아니라 숫자 뒤의 삶을 봐야 합니다. 이후 논의에서는 소득 대비 임대료 비율이라는 말만으로도 충분합니다.

◆ 공공임대와 자가 진입, 청년을 위한 사다리는 어떻게 설계할까

진행자
공공임대 비중을 늘리더라도 청년과 신혼부부의 자가 진입 경로는 남겨둬야 한다는 지적도 많습니다. 설계를 어떻게 해야 합니까.

유선종 교수
결국 조합이 중요합니다. 공공임대가 내 집 마련으로 가는 중간 사다리 역할을 해줘야 합니다. 지분적립형, 이익공유형, 토지임대부 같은 모델은 그런 의미에서 검토할 가치가 있습니다.

다만 이 역시 좋은 입지와 재정, 제도 뒷받침이 필요합니다. 그렇지 않으면 겉보기 좋은 정책으로 끝날 수 있습니다. 그래서 정부는 방향을 제시하되 시장 기제가 작동할 수 있게 해야 합니다.
또 금융 규제를 통해 과도한 부채를 막는 장치도 필요합니다. 예를 들어 총부채원리금상환비율(DSR) 같은 대출 규제를 통해 감당하기 어려운 빚을 지지 않게 하면서, 동시에 자가로 가는 중간 단계의 주거 모델을 설계해야 합니다. 이후에는 총부채원리금상환비율이라고만 써도 됩니다.

남기업 소장
저는 중간 자가주택이 필요하다고 봅니다. 대표적인 예가 토지임대부 주택입니다. 일반 분양보다 훨씬 낮은 가격으로 자가 진입 장벽을 낮출 수 있고, 지나친 대출 없이도 접근할 수 있습니다. 전세보다 주거 안정성도 높고, 가격 급등을 막을 설계도 가능합니다.

공공임대와 이런 중간 자가주택을 함께 공급하는 방식이 현실적입니다. 가격이 계속 오르는 시대가 아니라는 신호가 쌓이면 과도한 아파트 수요도 줄어들 수 있습니다.

◆ 보유세 개편, 어디서부터 손봐야 하나

진행자
보유세 개편 논쟁도 커지고 있습니다. 보유세를 강화한다면 무엇부터 손봐야 합니까.

유선종 교수
보유세만 따로 떼어볼 수는 없습니다. 보유세를 높이려면 취득과 양도 단계 세율도 함께 봐야 합니다. 우리나라는 취득세와 양도세 부담이 이미 높은 편이고, 보유세는 상대적으로 낮습니다. 그래서 보유세만 올리면 전체 담세 구조가 더 왜곡될 수 있습니다.

세제는 취득, 보유, 양도 전체를 같이 설계해야 합니다. 하나만 건드리면 시장에 또 다른 왜곡이 생길 수 있습니다. 경제협력개발기구(OECD) 평균과 비교한 논의도 결국 이런 큰 틀 안에서 봐야 합니다. 이후에는 경제협력개발기구라고만 써도 됩니다.

남기업 소장
저는 보유세가 핵심이라고 봅니다. 보유 부담이 커지면 가격이 오를수록 세 부담도 늘어나기 때문에 무작정 집값 상승을 기대하는 수요가 줄어듭니다. 중요한 것은 집을 통해 큰돈을 버는 구조를 약하게 만드는 것입니다. 근로소득보다 부동산 불로소득이 더 유리한 구조는 바꿔야 합니다.

◆ 수도권 쏠림과 지방소멸, 주거 정책만으로 풀 수 있을까

진행자
수도권 쏠림과 지방소멸은 주거정책만으로 풀 수 있을까요.

남기업 소장
주택만으로는 어렵습니다. 수도권에 광역급행철도(GTX) 같은 인프라를 더 깔면 오히려 수요가 더 몰릴 수 있습니다. 국회나 청와대 같은 핵심 기관 이전, 공공기관 이전, 지방의 좋은 일자리 창출이 함께 가야 합니다. 교육정책, 산업정책, 지역 정주 여건이 같이 움직여야 수요 분산이 가능합니다. 이후에는 광역급행철도라고만 써도 됩니다.

유재은 교수
저도 결국은 일자리 문제라고 봅니다. 산업 클러스터, 교통, 교육, 문화 인프라가 먼저 자리 잡아야 하고, 주거는 그 위에 얹혀야 합니다. 단순히 집만 지어서는 해결되지 않습니다. 지역소멸 문제인 만큼 장기적이고 지속적인 투자가 필요합니다.

◆ 전세사기는 단순 범죄가 아니라 제도 결함의 결과였다

진행자
전세사기는 단순 범죄가 아니라 전세 제도 자체의 구조적 취약성이라는 지적이 많습니다. 어떻게 보십니까.

유선종 교수
전세 제도에는 구조적 한계가 있습니다. 대항력과 근저당 설정 시차 같은 제도적 허점도 있었고, 과도한 대출과 보증이 결합하면서 전세사기 구조가 커졌습니다. 자전거래로 시세를 부풀리고, 그 가격을 기준으로 주택도시보증공사(HUG) 보증과 대출이 붙는 방식도 대표적입니다.

최근 제도 보완이 이뤄지고 있지만 여전히 한계가 있고, 감독 부재도 분명히 있었습니다. 청년 피해자가 특히 많다는 점에서 교육과 예방 체계도 더 강화돼야 합니다. 이후에는 주택도시보증공사라고만 써도 됩니다.

남기업 소장
전세사기가 사회문제로 커진 건 전세대출 확대 이후라고 봅니다. 전세가율이 계속 올라가고 갭투자 구조가 형성되면서 위험이 커졌습니다. 주택도시보증공사 보증까지 붙으면서 손실은 공적 시스템이 떠안는 구조가 됐습니다. 결국 전세대출과 집값 상승 구조를 함께 손보지 않으면 빠져나오기 어렵습니다.

◆ 집은 자산일 수 있지만, 주거는 권리여야 한다

진행자
마지막으로 정리해보겠습니다. 집은 자산입니까, 권리입니까.

유선종 교수
투자와 투기는 구분해야 하고, 정책은 세제와 공급, 제도 전반을 함께 봐야 합니다. 주거 안정을 위해서는 입지와 품질, 지불 가능성, 제도 보완이 함께 가야 합니다.

남기업 소장
집은 돈 버는 상품이 아니라 사는 곳이어야 합니다. 불로소득이 과도하게 생기지 않도록 세제와 금융을 고치고, 그 위에 공급과 주거복지를 강화해야 합니다.

유재은 교수
현실에서 집이 자산이라는 점을 부정할 수는 없지만, 자산이기만 해서는 안 됩니다. 가진 사람의 재산권도 보호돼야 하지만, 집이 없는 사람의 주거권도 국가가 책임져야 합니다. 부모의 집이 아니라 청년 본인의 노력으로 살 곳을 정할 수 있는 사회가 돼야 합니다.

진행자
오늘 토론을 통해 분명해진 건, 주거 문제는 단순한 집값의 등락이 아니라 주거 철학과 정책 수단 조합의 문제라는 점입니다. 시장만으로도, 복지만으로도 풀기 어렵습니다. 결국 필요한 것은 공공임대, 주거급여, 세제, 금융, 공급을 따로 움직이는 대책이 아니라 함께 움직이는 패키지 설계입니다. 집은 자산일 수 있지만, 주거는 권리여야 합니다.

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