[서울=뉴스핌] 조수민 기자 = 서울시는 민간 자력으로 개발이 어려운 지역에 대해 서울주택도시개발공사(SH)가 참여하는 '서울형 공공참여 주택사업'을 도입해 주택공급 계획에 빈틈을 메우고 공급속도를 높인다고 12일 밝혔다.

이번 계획은 민간 주도의 정비사업을 기본으로 하되, 사업성 부족이나 주민 갈등 등으로 민간 자력만으로 추진이 어려운 낙후지역을 공공이 적극 참여해 책임지고 해결하는 데 초점을 두고 있다.

◆ 민간 추진 어려운 지역, SH가 갈등 중재·사업 촉진

서울시는 그간 민간 중심의 주택공급 확대와 정비사업 규제 완화를 통해 사업속도와 사업성을 높이는 데 주력해 왔다. 그 결과 민간 중심 정비 정비사업은 전체 주택공급의 약 80%를 담당하며 서울시 주택공급 확대를 견인해 왔다.

특히 신속통합기획 1.0과 2.0을 통해 사업기간을 단축했다. 지난해 2031년까지 31만호 착공을 목표로 하는 공급계획을 발표하기도 했다.

이런 제도 개선에도 불구하고 여전히 사업성이 낮거나 주민간 갈등, 복잡한 권리관계 등으로 민간 추진이 어려운 지역에 대해서는 서울시 전담 정비사업 지원기구인 SH가 직접 참여하기로 했다.

SH는 단순한 시행자를 넘어 갈등 중재자 및 사업 촉진자로 적극 개입하게 된다. 지연 요인을 해소하고 인센티브를 통해 추진 속도와 사업성을 높이는 데 집중할 계획이다. 이를 통해 민간이 추진하기 어려운 곳까지 사업을 확대함으로써 사각지대 없는 주택공급 체계를 구축해 나갈 방침이다.

이번 서울형 공공참여 주택사업은 대상지 특성과 사업 여건에 따라 공공재개발, 모아주택, 도심공공주택복합사업 등 다양한 사업방식을 유연하게 적용해 추진할 계획이다.

공공재개발, 도심공공복합사업은 정부 주도로 도입됐으나 SH의 전문 역량과 신속통합기획을 결합한 서울형 공공참여 주택사업으로 보완해 실행력을 극대화하겠다는 것이다.

◆ 공공재개발 금융·사업비·절차지원 강화

공공재개발 사업은 금융비용 지원을 중심으로 한 정비사업 전 과정에 대한 종합지원책을 가동한다. 우선 이주비 대출 불가 가구에 대해 최대 3억원(LTV 40%)의 융자지원을 새롭게 도입한다.

초기 주민준비위원회 운영비 지원금액을 월 800만원에서 1200만원으로 확대한다. 관리처분 타당성 검증 절차도 SH가 직접 수행해 평균 6개월에서 1개월로 단축한다. 검증 비용도 기존 2000~6000만원에서 무료로 시행해 주민부담을 줄이고 속도를 높인다.

서울시는 현재 SH가 참여해 추진 중인 공공재개발 대상지 13개 사업지를 우선 지원하고 사업성이 낮거나 주민갈등으로 지연·정체된 신규 대상지도 지속적으로 발굴할 계획이다.

◆ 공공참여 모아타운 '내실화 및 안정화' 추진

2022년부터 공모를 통해 선정·관리중인 모아타운 132곳에 대한 내실화에도 힘쓴다. 지정을 넘어 실질적인 주택공급과 주거환경 개선으로 이어지도록 밀착관리하는 것이 주요 내용이다.

모아타운은 사업 특성사업상 여러 구역이 함께 완성되는 사업이다. 소규모단위로 개발되는 특성으로 추진주체의 전문성이 상대적으로 떨어져 그동안 공공관리와 지원이 필요하다는 목소리가 나왔다.

그러나 현재 공공이 지원하는 곳은 23곳(SH 17곳, 한국토지주택공사 6곳)에 불과한 실정이다. 이에 사업 정체가 우려되는 곳을 중심으로 SH 공공참여형 전환을 적극 유도하고 사업 안정성도 확보할 계획이다.

SH가 참여하는 모아타운에 대해선 구역 면적 확대가 가능하다. 하나은행과 협력해 개발한 전용 금융상품을 통해 총사업 공사비의 최대 70%까지 대출도 지원한다. 임대주택 건립 비율 완화 등 추가적인 인센티브를 적용해 사업성 개선 효과도 높인다.

◆ 도심공공주택복합사업, SH 참여로 신뢰·속도 확대

한국토지주택공사(LH) 중심으로 추진중인 도심 공공주택 복합사업에도 SH가 가세한다. 그동안 도심 공공주택 복합사업은 빠른 속도를 위한 일방적인 사업 공공 편의 중심의 사업 추진과 주민 소통 부재로 현장의 불만이 존재했다.

후보지 선정부터 입주에 이르는 전 단계에서 '주민 밀착형 소통'을 강화한다. 특히 주민들에게 민감한 추정 분담금 등의 정보를 투명하게 공개해 공공에 대한 신뢰를 높이고 인허가 절차도 효율적으로 관리해 사업 기간을 대폭 단축, 주택 공급에 속도를 낸다.

이와 관련해 13일 오전 오세훈 서울시장은 공공재개발로 추진 중인 마포구 아현1구역 현장을 직접 점검하고 공공참여 주택사업의 신속한 추진 방안을 모색했다.

영화 '기생충' 촬영지로도 잘 알려진 아현1구역은 신촌로와 만리재로 사이 역세권에 위치해 있으나 노후도가 84%에 달하고 반지하주택이 밀집해 있어 공덕·아현 지역 내에서도 주거환경 개선이 시급한 곳으로 꼽혀왔다.

1980년대 아현1구역은 판잣집을 허물고 빌라를 지으면서 지하층 지분을 지상층 각 가구 등기부등본에 나눠 등록했다. 이후 정비사업이 본격화되자 조합원 자격을 인정받을 수 없는 소규모 지분 공유자들의 반대에 부딪히게 됐다.

전체 토지 등 소유자 2692명 가운데 4분의 1이 넘는 740명이 현금청산 위기에 처했다. 현금청산 대상자는 입주권을 받지 못하고 통상 시세가 아니라 감정평가액으로 보상받는 구조다.

서울시와 마포구, SH는 원주민들의 일명 '둥지 내몰림'을 방지하기 위해 분양용 최소 규모 주택(최저 주거기준 14㎡)을 도입하는 정비계획 수립했다. 지난달 19일 심의를 통과헸다.

이를 통해 현금청산 대상자를 740명에서 156명으로 대폭 줄여 전체 79%에 달하는 584명이 조합원 자격을 얻게 됐다. 추가 분담금만 내면 조합원 물량을 분양받을 수 있게 된 것이다.

서울시는 공공이 참여해 주민의 재정착권을 보호하고 주택 공급을 확대한 아현1구역을 서울형 공공참여 주택사업의 추진사례로 확대해 나갈 계획이라고 밝혔다.

[AI Q&A]

Q1. 이번 '서울형 공공참여 주택사업'은 기존 주택공급 정책과 어떤 점이 다른가요?
A. 기존에는 민간이 주도하는 형태로 정비사업을 추진해 왔지만, 이번 사업은 민간의 자력으로 추진이 어려운 지역에 서울주택도시공사(SH)가 직접 참여한다는 점이 핵심입니다. SH가 단순 시행을 넘어 갈등 조정자이자 사업 촉진자로서 역할을 수행해 사업 지연 요인을 해소하고 속도를 높이는 것이 목표입니다.

Q2. SH가 참여하는 공공재개발 사업에서는 어떤 지원이 이루어지나요?
A. 공공재개발 사업에는 금융 및 행정 지원이 강화됩니다. 예를 들어, 이주비 대출이 어려운 가구에는 최대 3억 원까지 융자(LTV 40%)를 지원하고, 주민준비위원회 운영비도 월 800만 원에서 1200만 원으로 확대됩니다. 또한 관리처분 타당성 검증을 SH가 직접 수행해 절차를 평균 6개월에서 1개월로 단축하고 검증 비용은 무료로 지원합니다.

Q3. 모아타운 사업에서는 어떤 변화가 있나요?
A. 서울시는 기존 132곳의 모아타운 중 사업이 지연되거나 추진력이 부족한 곳을 중심으로 SH가 공공참여형으로 전환하도록 유도합니다. SH가 참여하는 모아타운은 구역면적 확대가 가능하고 하나은행과의 협력을 통해 총공사비의 최대 70%까지 대출이 가능해집니다. 임대주택 비율 완화 등 인센티브도 적용해 사업 안정성과 사업성이 동시에 개선됩니다.

Q4. 도심공공주택복합사업은 어떤 방식으로 개선되나요?
A. 기존에는 LH 중심으로 추진되어 주민소통 부족 문제가 제기되었으나, 이제 SH가 참여함으로써 '주민 밀착형 소통'을 강화합니다. 주민들에게 추정 분담금 등 핵심 정보를 투명하게 공개해 신뢰를 높이고, 인허가 절차를 효율화해 전체 사업기간을 단축합니다. 이를 통해 서울 도심 내 주택공급 속도를 대폭 끌어올릴 계획입니다.

Q5. 마포 아현1구역 사례가 가지는 의미는 무엇인가요?
A. 아현1구역은 노후주택 밀집지역으로 '둥지 내몰림'이 우려되던 곳입니다. 서울시와 마포구, SH가 협력해 최소 주거기준(14㎡)의 소형 분양주택을 도입하면서 현금청산 대상자를 740명에서 156명으로 줄였습니다. 그 결과 79%에 달하는 주민이 조합원 자격을 얻어 재정착할 수 있게 되었으며, 이는 서울형 공공참여 주택사업의 대표적인 성공 사례로 평가받습니다.

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