[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 정부의 '10·15 부동산 대책'으로 서울을 포함한 수도권 주요 지역이 투기과열지구 등 규제지역으로 묶이면서, 상대적으로 규제가 덜한 비규제 지역으로 수요가 이동하는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 이에 따라 비규제 지역을 중심으로 거래량과 매수세가 동시에 확대되는 모습이다.

특히 3기 신도시 개발 등 대규모 호재가 예정된 남양주를 비롯해 평택, 화성, 용인 등 자족 기능을 갖춘 경기권 주요 도시에서 매수세가 두드러지고 있다. 실수요와 투자 수요가 동시에 유입되며 이들 지역이 '풍선효과'의 핵심 수혜지로 부상하고 있다는 분석이다.

◆ 2월 경기 아파트 거래, 용인·화성·수원·평택·남양주가 42.1% 차지

1일 부동산업계에 따르면 지난 2월 경기도 아파트 거래 시장에서 용인시, 화성시, 수원시, 평택시, 남양주시가 거래량 상위권을 형성한 것으로 나타났다. 한국부동산원에 따르면 용인시가 2820건을 기록한 데 이어 화성시(1665건), 수원시(1622건), 평택시(1331건), 남양주시(1106건)를 기록했다.

상위 5개 지역의 거래량을 합산하면 총 8544건으로, 경기도 전체 아파트 거래량의 약 42.1%에 이른다. 경기도 내 아파트 거래 10건 중 4건 이상이 용인, 화성, 수원, 평택, 남양주 등 상위 5개 지역에서 이뤄진 셈이다. 수도권 아파트 거래에서 경기도가 차지하는 비중이 여전히 큰 가운데, 도내에서도 개발 호재와 주거 수요가 집중된 주요 도시로 거래가 쏠리는 모습이다.

상위권 지역에는 경기 남부 도시가 다수 포함됐다. 용인, 화성, 수원, 평택은 산업단지, 광역교통망, 대규모 택지개발, 직주근접 수요 등이 맞물린 지역이다. 용인시는 2800건을 넘기며 압도적인 거래량을 기록했고, 화성시와 수원시도 1600건대 거래량을 나타냈다.

◆ 서울 등 핵심지 투기과열지구 묶이자 비규제 지역으로 매수세 이동

이 같은 상위권 지역으로의 거래 쏠림은 지난해 정부의 10·15 대책에 따른 규제 차익 거래와 지리적 풍선 효과가 원인으로 지목된다. 앞서 지난해 10월 15일 정부는 서울 전역과 과천, 분당, 용인 수지, 수원 영통 등 경기 남부 12개 핵심 권역을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 지정했다.

그 결과 주택담보대출(LTV) 한도가 40%로 묶이고 2년 실거주가 의무화되면서 핵심지의 갭투자와 주택 거래가 강한 압박을 받았다. 핵심지의 규제 강화가 거세자, 자연스레 비규제 지역으로 거래 흐름이 이어지면서 일종의 풍선 효과를 낳았다는 것이 업계의 분석이다.

주택 공급 역시 미진해 비규제 지역의 거래 증가를 부추겼다. 지난 3월 누계 기준 전국 주택 착공 실적은 8만4108가구로 전년 동기 대비 34.8% 급감하면서 2~3년 사이의 전반적인 신규 공급 감소가 예견되고 있다. 특히 공사비 급증과 자금 조달 악화(PF 부실 여파) 등으로 공급 계획이 지연되는 곳도 속출하는 모양새다.

이런 종합적인 요인들로 인해 용인, 수원, 화성 등 비롯한 규모가 있는 수도권 남부 주요 도시의 비규제 주거 지역으로 거래세가 이어지고 있다는 분석이 나온다.

◆ 남양주, 왕숙 신도시 및 GTX-B 호재로 1년 새 거래량 82% 급증

이 중에서도 남양주시의 거래세 증가가 주목된다. 남양주시의 아파트 매매 거래량은 2024년 7632건에서 지난해 1만 3904건으로 불과 1년 만에 전년 대비 약 82.2% 증가했다. 같은 기간 경기도 전체 거래량에서 남양주시가 차지하는 비율은 3.1%에서 5.1%로 2배 가까이 뛰었다.

이 같은 양태는 신규 개발 기대감과 실수요가 동시에 작용한 결과다. 남양주시의 3기 신도시인 왕숙1·2지구 개발이 본격화되고, 강동하남남양주선 예정 노선과 GTX-B 예정 등 교통 호재가 더해지면서 주거 환경이 크게 개선된 점이 강하게 작용했다는 분석이다.

왕숙지구는 362만 평 규모로 오는 2030년까지 3기 신도시 중 가장 큰, 최대 8만 가구의 공급이 예정된 지역이다. 지난 8월 첫 분양을 시작으로 2028년 입주를 목표로 공급이 본격화됐다. 올해 역시 왕숙2지구에서는 '남양주 왕숙 아테라' 공급이 신호탄을 쏠 것으로 보인다. 인접지 도시정비 물량도 눈에 띈다. 오는 9월 평내동 평내진주아파트 재건축 1843가구, 퇴계원2구역 재개발 405가구 등이 공급될 예정이다.

남양주 외에도 거래량에서 상위권을 기록한 택지 지구에서도 신규 물량 공급이 예정돼 있다. 특히 오는 5월 평택 고덕국제신도시에 공급되는 '고덕국제신도시 수자인풍경채'를 비롯해 삼성전자 평택캠퍼스에 인접한 택지들 역시 미진했던 생산라인 P5 공사가 재개되면서 주목받고 있다.

부동산 관계자는 "광역교통망 확충과 지구 개발 등으로 신규 공급 지역이 각광을 받고 있다"며 "비규제 지역에서 이 같은 거래 양상이 두드러지는 추세"라고 전했다.

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