[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 정부가 토지거래허가구역 내 '세입자 있는 집'에 대한 실거주 의무 유예 대상을 대폭 확대한다. 기존에는 일부 다주택자 매도 물건에만 허용됐지만, 앞으로는 비거주 1주택자를 포함한 임대 중인 주택 전체에 적용된다. 실거주 의무 자체는 유지하되 거래 과정의 형평성 논란과 매도 경직성을 완화하겠다는 취지다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택 거래 시 매수자의 입주 의무를 임대차계약 종료일까지 유예하는 대상을 확대한다고 12일 밝혔다. 관련 내용을 담은 '부동산거래신고법 시행령' 개정안은 13일부터 입법예고된다.

현재 토지거래허가구역에서 주택을 매입하면 허가 후 4개월 안에 입주해 2년간 실거주해야 한다. 다만 정부는 지난 2월 양도세 중과 유예 종료에 따른 보완 조치와 4월 가계대출 관리방안 후속 조치 과정에서 일부 다주택자 매도 물건에 한해 실거주를 유예해왔다.

하지만 동일하게 세입자가 있는 주택임에도 다주택자 여부에 따라 적용 대상이 달라 형평성 문제가 제기됐다. 이에 정부는 발표일 기준 임대 중인 주택이라면 주택 수와 관계없이 모두 실거주 유예를 허용하기로 했다.

유예 적용을 받으려면 올해 말까지 토지거래허가를 신청해 승인을 받아야 하며, 허가 이후 4개월 내 소유권 이전등기를 마쳐야 한다. 이후 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있지만, 늦어도 2028년 5월 11일까지는 실거주를 시작해야 한다. 입주 이후에는 기존과 동일하게 2년 실거주 의무가 유지된다.

정부는 이번 조치가 갭투자 허용으로 해석되는 것을 차단하기 위해 매수자 요건도 강화했다. 실거주 유예 혜택은 발표일 이후 계속 무주택 상태를 유지한 매수자에게만 허용된다. 갈아타기 목적의 거래나 투자성 수요를 제한하겠다는 의미다.

국토부는 최근 다주택자 매도 증가로 거래가 살아나는 흐름 속에서 무주택 실수요자 중심의 시장 재편이 나타나고 있다고 설명했다. 실제 서울 아파트 매매거래량은 올해 1월 5900건, 2월 5600건, 3월 6400건으로 최근 5년 평균인 4100건을 웃돌고 있다. 다주택자가 매도한 서울 아파트를 무주택자가 사들인 비율도 지난해 평균 56%에서 올해 3월 73%까지 상승했다.

또 정부는 향후 토지거래허가 대상 주택을 매입하기 위해 주택담보대출을 받을 경우 금융권의 전입신고 의무도 적용하지 않기로 했다. 실거주 유예 제도와 금융 규제를 맞추기 위한 조치다.

김윤덕 국토교통부 장관은 "이번 조치는 갭투자를 허용하는 것이 아니라 실수요 거래 과정의 불합리한 부분을 보완하기 위한 것"이라며 "세입자가 있는 주택의 매도 부담을 줄여 시장 내 매물이 보다 원활하게 공급될 것으로 기대한다"고 말했다.

[AI Q&A]

Q1. 이번 조치에 따라 언제부터 실거주 유예를 적용받을 수 있나?
'부동산거래신고법 시행령' 개정안이 공포·시행된 이후부터 적용된다. 정부는 이르면 5월 말부터 실거주 유예 신청과 허가가 가능할 것으로 보고 있다. 13일부터 입법예고가 진행될 예정이고 이달중 '부동산거래신고법 시행령' 개정·시행을 목표로 한다.

Q2. 지난 2월 양도세 중과 유예 종료 대상 다주택자도 이번 조치에 포함되나?
포함된다. 지난 2월 12일 발표된 양도세 중과 유예 종료 보완조치 대상 다주택자 역시 동일한 실거주 유예 요건을 적용받는다. 다만 양도세 중과 유예 자체는 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우까지만 인정된다. 5월 10일 이후 허가 신청분부터는 양도세 중과가 다시 적용된다.

Q3. 1주택자가 발표일 이후 집을 팔아 무주택자가 되면 실거주 유예를 받을 수 있나?
아니다. 정부는 실거주 유예 대상자를 '발표일(5월 12일)부터 계속 무주택 상태를 유지한 사람'으로 제한했다. 따라서 발표일 이후 기존 주택을 처분해 무주택자가 된 경우에는 적용 대상에 포함되지 않는다.

Q4. 실거주 의무가 사라지는 것인가?
아니다. 실거주 의무는 유지된다. 다만 임대차계약 종료 시점까지 입주를 미룰 수 있도록 유예해주는 것이다. 이후에는 반드시 입주해 2년간 실제 거주해야 한다. 늦어도 2028년 5월 11일까지는 입주해야 한다.

Q5. 이번 조치로 갭투자가 다시 허용되는 것 아닌가?
정부는 신규 갭투자를 허용하는 조치가 아니라고 강조했다. 이번 유예는 발표일 기준 이미 임대차계약이 체결된 주택에 한해서만 적용되며, 실거주 의무 역시 그대로 유지된다. 또 실거주 유예 대상도 무주택 실수요자로 한정해 투자성 거래를 차단하겠다는 방침이다.

min72@newspim.com