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[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 올해 초와 비교해 서울 아파트 시장은 매매 매물이 기록적으로 적체되는 반면 전세와 월세 매물은 한꺼번에 씨가 마르는 현상이 나타나고 있다. 특히 강남권(강남·서초·송파)을 비롯한 핵심 상급지 중심의 매매 매물 폭증과 외곽 지역의 매물 감소세가 뚜렷하게 갈리며 서울 자치구별 '극심한 양극화'가 통계로 고스란히 증명됐다.

서울 아파트 매매 매물은 연초 대비 16.6%(5만7001건→6만6477건) 늘었지만 전세(-24.7%)와 월세(-25.7%) 매물은 동시에 감소하는 상황이 나타났다. 매매가 안 되면 임대로 전환되던 과거 상식과 달리 매매와 임대차 시장이 따로 노는 구조를 보이고 있는 것이다.

자치구별로 보면 성동구(55.3%), 송파구(43.1%), 용산구(37.0%), 강남구(30.9%) 등 한강변 상급지에 매도 매물이 쏟아졌다. 세금 부담을 느낀 다주택자들이 '똘똘한 한 채' 처분에 나선 영향으로 풀이된다. 반면 강북구 (-26.6%), 노원구(-11.2%) 등 외곽 지역은 거래가 얼어붙어 매물 등록 자체가 줄어드는 양극화 현상이 나타나고 있다. 

임대차 시장의 변화는 더욱 드라마틱하다. 서울 전역이 전·월세 고갈을 겪고 있지만, 서초구만 유일하게 전세 매물이 43.4%, 월세 매물이 40.1% 늘어났다. 강남·송파의 전세 매물이 반토막 난 것과 대조적이다. 이는 반포·잠원 일대 대규모 신축 아파트 입주장 여파 등 지역 특수성이 반영된 결과로 보여진다. 나머지 지역들은 세금 감당을 위한 월세 전환과 실거주 의무 강화로 임대차 품귀 현상이 지속되고 있다. 

◆ 부동산 시장 재편 초읽기…숨고르기 아닌 '구조 변화' 가능성

현재 상황을 단순한 일시적 조정 국면으로 보기 어렵다는 평가가 나온다. 과거에는 매매가 지연되면 전세나 월세로 전환되며 공급이 보완됐지만, 최근에는 세금 부담과 규제 영향으로 다주택자들이 임대 전환 대신 매각이나 월세화를 선택하는 흐름이 강화되고 있기 때문이다.

특히 실거주 의무 강화와 보유세 부담 속에서 집주인들이 임대사업 자체를 축소하는 사례가 늘고 있다는 분석이다. 이에 따라 과거처럼 '매매가 안 되면 임대로 돌린다'는 공식이 약해지고, 매매와 임대차 시장이 따로 움직이는 구조적 변화가 나타나고 있다. 

시장에서는 이 같은 흐름이 정부의 규제 기조와 맞물린 '구조적 매물 잠김 현상'이라는 시각도 제기된다. 상급지 중심으로는 집주인들이 급매 대신 호가를 유지하며 매매 물량만 쌓아두고 있고, 임대 공급은 줄어들면서 시장 경직성이 더욱 커지고 있다는 것이다.

◆ 전·월세 매물 가뭄…세입자 부담 커진다

임대차 시장의 부담은 앞으로 더욱 커질 가능성이 높다. 전세 물량 감소가 이어지면서 수요가 월세 시장으로 이동하고, 이 과정에서 월세 가격 역시 동반 상승하는 흐름이 예상된다.

특히 강남·송파 등 주요 지역에서는 전세 매물이 급감하면서 전셋값 상승 압력이 다시 커지고 있다. 전세 물건 자체가 부족해지면서 세입자들의 선택지가 줄어들고 있기 때문이다.

월세 시장 역시 상황은 비슷하다. 집주인들이 금융비용과 세금 부담을 임대료에 반영하면서 월세를 높게 책정하는 사례가 늘고 있다. 결국 공급 감소와 월세화가 동시에 진행되면서 세입자들의 실질 주거비 부담은 하반기로 갈수록 더욱 커질 가능성이 크다는 전망이 나온다.

◆ "차라리 집 살까?"…임대차 수요의 매매 전환은 제한적

전세난과 월세 부담이 커지면서 일부 임차인들 사이에서는 "차라리 집을 사겠다"는 움직임도 감지된다. 다만 시장에서는 임대차 수요가 본격적인 매수세로 전환될 가능성은 제한적이라는 분석이 우세하다.

금리 수준과 대출 규제, 높은 집값이 여전히 진입 장벽으로 작용하고 있기 때문이다. 특히 서울 아파트 가격과 분양가는 실수요자 입장에서 부담이 큰 수준인 데다, 금융권 대출 문턱도 높아 서민층과 청년층이 매수로 전환하기는 쉽지 않은 상황이다.

일부 중산층 실수요자의 경우 전세 가격 상승 부담으로 매매를 고려할 가능성은 있다. 특히 공급 희소성이 높은 신축과 한강변 지역 중심으로는 실거주 목적 매수세가 일부 유입될 수 있다는 관측도 나온다. 다만 전체 시장 흐름을 바꿀 정도의 대규모 매수 전환 가능성은 크지 않다는 평가다.

◆ 지역별 양극화 심화…강남권 전세 품귀는 계속

자치구별로는 시장 양극화가 더욱 심화될 가능성이 높다. 성동·송파·용산·강남 등 한강변 인기 지역은 매매 매물이 증가하면서도 임대 물건은 줄어드는 '공급 왜곡' 현상이 이어질 가능성이 크다. 핵심 지역일수록 전세 공급 부족이 장기화되며 가격 강세가 지속될 수 있다는 의미다.

반면 강북·노원 등 외곽 지역은 거래 자체가 위축되면서 매물 감소와 가격 정체가 동시에 나타날 가능성이 거론된다. 매수세가 살아나지 못하는 상황에서 임대 수요까지 외곽으로 밀려나면서 지역 간 격차가 더욱 커질 수 있다는 분석이다.

서초구는 예외적이다. 서울 25개 자치구 가운데 유일하게 전세 매물이 43.4%, 월세 매물이 40.1% 증가했다. 반포·잠원 일대 대규모 신축 입주 영향으로 풀이된다. 당분간은 입주 물량 효과로 전월세 가격 안정세가 나타날 가능성이 있지만, 시장에서는 이를 일시적 공급 확대에 따른 '반짝 안정'으로 보는 시각이 많다.

입주 물량이 소진되면 서초구 역시 다시 공급 부족 흐름에 합류할 가능성이 크다는 가능성이 제시된다. 결국 서울 임대차 시장은 핵심지 중심의 공급 부족과 외곽 지역 침체가 동시에 심화되는 구조로 재편될 가능성이 높다는 분석이다.

min72@newspim.com