AI 핵심 요약
beta- 한국건설산업연구원이 18일 하반기 건설·부동산 전망을 발표해 수도권 중심 집값·전셋값 상승을 예고했다.
- 전국 집값은 연 2.5%·전셋값은 연 5% 오르고, 수도권은 상승·지방은 입지별 양극화와 전세 공급 부족이 심화된다고 했다.
- 민간 인허가·착공 부진과 미분양·저조한 지방 입주율로 향후 공급 감소가 예상돼 정책 방향에 따라 가격 흐름이 달라질 수 있다고 했다.
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전국 매매 2.5%·전세 5.0% 상승 예상
인허가 43만가구·분양 24만가구 그쳐
지방은 대표 입지 중심 반등
[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 공급 위축과 임대차 불안이 하반기 주택시장의 핵심 변수로 떠올랐다. 인허가·착공 부진의 후행 효과로 입주 물량이 줄어드는 가운데 전세가격 상승 압력이 매매시장 하방을 지지하고, 지역별·입지별 양극화는 더 뚜렷해질 전망이다.
18일 한국건설산업연구원은 '2026 하반기 건설·부동산 경기 전망 세미나'를 열고 이 같이 밝혔다.
◆ 전셋값 뛰자 집값도 들썩…수도권 상승 압력 지속
건산연은 올해 1~5월 전국 주택 매매가격이 1.0% 상승한 데 이어 하반기에도 1.5% 추가 상승해 연간 2.5% 오를 것으로 내다봤다. 지역별로는 수도권이 연간 4.5% 상승하며 전체 시장을 견인하고, 지방은 0.5% 수준의 명목 상승으로 돌아설 것으로 전망했다.
수도권은 하반기에도 2.5% 안팎의 상승세가 예상된다. 상반기 상승분이 이미 일부 반영된 만큼 누적 가격 부담, 대출·금리 여건, 정책 불확실성이 추가 상승 폭을 제약할 것으로 보인다.
김성환 연구위원은 "수도권 상승 압력이 우세한 가운데, 지방은 대표 입지와 비선호 지역 간 차별화가 확대되는 흐름일 것"이라며 "본격적인 회복이라기보다는 수도권과의 가격 격차 확대, 누적 하락에 따른 가격 부담 완화, 일부 산업경기 호조와 지역 대표 아파트 중심의 선별적 상승을 반영한 결과"라고 설명했다. 물가를 고려한 실질 기준으로는 지방시장 전반의 추세 전환으로 해석하기 어렵다는 의미다.
전세시장은 매매시장보다 상승 압력이 더 큰 것으로 분석됐다. 전국 전세가격이 올해 1~5월 1.4% 오른 데 이어 하반기 3.6% 추가 상승해 연간 5.0% 오를 것이란 예측이 나온다.
2023년 착공 감소의 후행 효과와 2026년 이후 입주 물량 감소, 1주택 실거주자 중심의 시장 재편이 전세 공급 부족 압력으로 작용한다는 판단이다. 매수세 둔화로 임차시장에 남는 수요가 늘고, 기존 매물 잠김까지 겹치면서 전세 매물 부족과 보증금 부담이 월세가격 상승 압력으로도 이어질 수 있다는 주장이다.
김 연구위원은 전세가격과 매매가격의 관계에 대해 "전세가 먼저 오르고 그 다음 매매가가 따라서 오른다고 해석하는 것이 맞다"고 말했다. 전세가격 상승이 매매가격 하방을 지지하고, 전세와 매매가격 격차가 좁혀질 경우 일부 매수 전환 기대도 살아날 수 있다는 설명이다.
◆ "100채 지어도 반만 입주"…지방 분양시장 살얼음
공급 지표는 여전히 불안한 흐름이다. 같은 기간 공공주택 인허가는 전년 대비 102.5% 늘었지만 민간 인허가가 17.3% 줄면서 전체 실적은 15.8% 감소했다.
아파트 인허가 부진도 이어지고 있다. 연구원이 추산한 수도권 규제지역 내 인허가 후 미착공 물량은 30만가구 안팎이다. 국토부가 추산한 서울·경기 규제지역 미착공 물량도 32만3000가구 수준이다.
착공 부진은 향후 입주 물량 감소로 이어질 가능성이 크다. 김 연구위원은 "착공하고 나면 준공하는 데 요즘은 3.5년 정도가 걸린다"며 "2023년에 착공이 많이 줄었던 영향이 입주 물량 감소로 나타나고 있다"고 말했다. 주택 준공 물량 감소세도 심화됐다. 시장에서 공급 부족 우려가 나오는 배경이다.
분양시장도 양극화가 뚜렷하다. 서울의 우량 입지는 청약 수요가 유지되고 있지만 수도권 일부 지역과 지방에서는 초기 분양률 저하와 계약 부진이 동시에 나타나고 있다.
김 연구위원은 "수도권 초기 분양률이 10년 내 최저 수준"이라며 "시장의 관심을 덜 받는 아파트는 초기 분양률이 떨어지고, 지방은 지역별 변동성이 확대되면서 사업자가 신규 분양을 결정하기 어려운 상황"이라고 말했다.
미분양도 부담 요인으로 꼽힌다. 전국 미분양은 6만8000가구 안팎으로 정부가 관심을 가져야 하는 상황이다. 건설사 재무 악화의 뇌관으로 불리는 준공 후 미분양 또한 계속 증가하고 있다. 지방 미분양은 일부 감소했지만 이는 신규 분양 자체가 줄어든 영향이 크다.
김 연구위원은 "지난 4월 지방 입주율은 50% 수준"이라며 "100채를 지어도 50채 정도만 입주하는 수치를 보고 지방에서 사업을 시작하기는 쉽지 않다"고 말했다.
건산연은 올해 전국 주택 인허가가 43만가구 수준에 그칠 것으로 보고 있다. 공공부문은 이연 물량 재개와 공급 확대 정책 영향으로 12만가구까지 늘어날 수 있다. 반면 민간부문은 PF·브리지론 여건, 조달금리, 미분양 부담으로 31만가구 수준의 제한적 회복에 머물 전망이다.
공동주택 분양 물량은 지난해 19만8373가구에서 올해 24만가구로 늘 수 있다. 실제 청약 수요와 계약 전환 가능성이 확인되는 우량 입지·브랜드 단지 중심으로 증가할 확률이 높다.
김 연구위원은 "가격 전망의 경로는 향후 정책 조합에 따라 달라질 수 있다"며 "대출 관리, 공급 확대, 정비사업 규제 완화 등 정책 방향과 강도에 따라 거래량과 가격 상승 속도가 조정될 수 있는 만큼 수도권 상승 압력과 정책 불확실성을 함께 고려할 필요가 있다"고 강조했다.
chulsoofriend@newspim.com
