[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 서울 아파트 시장의 상승세가 강남권을 넘어 비강남권으로 확산되면서 정부의 대출 규제와 양도소득세 중과 정책의 실효성에 대한 의문이 제기되고 있다. 지난해 6·27 대출규제 시행 이후 1년이 지난 시점에서도 서울 주요 지역을 중심으로 가격 상승 흐름이 이어지고 있으며, 양도세 중과 기조 속에서도 상승세가 꺾이지 않는 모습이다.

특히 강남권에서 시작된 상승 흐름이 목동, 마포, 성동, 동작 등 비강남권 주요 지역으로 확산되는 양상을 보이면서, 향후 정부의 공급 확대 정책과 세제 개편 방향이 시장 안정 여부를 가를 핵심 변수로 부상하고 있다.

◆ 대출도 세금도 못 막은 서울 집값

30일 업계에 따르면 금융 규제만으로는 집값 상승 흐름을 제어하는 데 한계가 있었던 만큼 공급 확대 여부가 향후 서울 주택시장 안정의 핵심 변수가 될 것이란 전망이 나온다. 이어 지난 5월에는 다주택자 양도세 중과를 다시 시행하며 매물 출회를 유도하고 투기 수요를 억제하겠다는 방침을 내놨다.

정부는 지난해 6·27 대출규제를 통해 수도권을 중심으로 주택담보대출을 제한하고 실수요 위주의 시장 전환을 유도했다. 투기 수요를 차단하는 동시에 급격한 집값 상승세를 잠재우겠다는 취지였다.

하지만 시장 흐름은 정부 기대와 다른 방향으로 전개됐다. 대출 문턱을 높여 매수세를 억제하려 했지만, 서울 아파트 시장에서는 강남권을 넘어 비강남권까지 가격 상승 흐름이 이어졌다.

지난해 6·27 대출규제 시행 이후 같은 단지·같은 전용면적에서 이뤄진 첫 실거래와 가장 최근 실거래를 비교한 결과, 비교 가능한 9197개 사례 가운데 6487개(70.5%)는 최근 거래가격이 첫 거래보다 상승한 것으로 나타났다. 반면 하락 사례는 2200개(23.9%)에 그쳤고, 가격이 동일한 사례는 510개(5.5%)였다. 상승 사례가 하락 사례의 약 3배에 달한 셈이다.

강남권 대표 단지에서는 대출규제 시행 이후 첫 거래와 최근 거래 간 가격 차이가 크게 벌어진 사례가 잇따랐다. 래미안대치팰리스 전용 84㎡는 첫 거래 대비 최근 거래가격이 약 19억원 상승했고, 래미안원베일리 전용 133㎡는 약 17억5000만원 올랐다. 신반포2 전용 150㎡와 아크로리버파크 전용 84㎡도 각각 약 14억원, 약 11억원 상승한 것으로 집계됐다.

상승세는 강남권에만 머물지 않았다. 양천구 목동신시가지3 전용 122㎡는 첫 거래 대비 최근 거래가격이 약 11억6000만원 올랐고, 목동청구한신 전용 84㎡도 약 11억1000만원 상승했다. 동작구 힐스테이트상도프레스티지 전용 84㎡는 약 11억원, 서대문푸르지오센트럴파크 전용 84㎡와 마포구 한강삼성 전용 84㎡는 각각 약 10억6000만원 오르는 등 비강남권과 서울 외곽에서도 상승 거래가 확인됐다.

◆ 양도세 중과에도 매물 잠잠…공급 부족이 변수

이는 대출 규제 이후 현금 동원력이 높은 수요가 핵심 지역으로 몰리면서 가격을 끌어올렸고, 이후 상대적으로 가격 부담이 덜한 인접 지역과 선호 생활권으로 매수세가 확산된 결과라는 분석이 나온다.

지난 5월 양도세 중과 재개 역시 기대했던 만큼의 매물 증가 효과를 내지 못했다. 다주택자들이 세 부담을 감수하면서도 매도를 미루거나 핵심 지역 자산을 계속 보유하려는 움직임을 보이면서 공급 확대 효과가 제한됐다는 것이다.

특히 양도세 중과 재개 이후에는 매물이 늘기보다 오히려 보유 성향이 강화되는 모습도 나타났다. 세 부담이 커졌지만 서울 핵심지 주택을 팔 경우 다시 진입하기 어렵다는 인식이 강해지면서 다주택자들이 외곽이나 지방 주택을 먼저 정리하고, 강남권과 한강변 등 선호 자산은 보유하려는 흐름이 이어진 것이다. 이른바 '똘똘한 한 채' 선호가 강화되면서 세제 강화가 매물 출회보다는 핵심지 가격 방어 심리가 작용한 것으로 풀이된다. 

여기에 서울 도심의 신규 공급 부족과 정비사업 지연도 가격 상승을 부추긴 요인으로 꼽힌다. 대출 규제로 실수요자의 자금 조달은 어려워졌지만 공급 부족에 대한 불안감은 오히려 '지금 사야 한다'는 매수심리를 자극했고, 강남권에서 시작된 상승세가 목동과 마포, 성동, 동작 등 비강남권으로 확산됐다는 분석이다.

향후 시장의 변수는 공급 확대와 세제 개편이다. 정부가 추진 중인 비아파트 매입임대 등 공급 확대 정책이 단기간 내에 실제 입주 물량 증가로 이어질지, 보유세와 양도세를 포함한 세제 개편이 시장 참여자들의 매도 심리를 자극할 수 있을지가 서울 집값 안정 여부를 가를 핵심 요인으로 꼽힌다. 기준금리 향방과 대출 규제 유지 여부 역시 시장 흐름에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 전망된다.

업계 관계자는 "집값을 안정적으로 유지하기 위한 핵심은 결국 공급을 늘리는 것이며 금융 규제나 세제 강화는 보조적인 수단에 그칠 수밖에 없다"며 "충분한 공급이 병행되지 않으면 서울 전역의 상승세를 잡기는 어려울 것"이라고 말했다. 

min72@newspim.com