[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 분당신도시 선도지구 지정이 이른바 '국민평수' 한 가구당 1억원 이상의 자산가치 상승효과를 가져온 것으로 나타났다. 그러나 프리미엄에 대한 기대가 커질수록 공사비와 금융비용, 공공기여 부담에 둔감해질 수 있다는 지적이 고개를 든다. 

16일 알투코리아부동산투자자문(이하 '알투코리아')에 따르면 분당 1기 신도시 선도지구 지정이 전용 84㎡ 아파트 한 가구당 약 1억 150만원의 자산가치 상승효과를 가져온 것으로 분석됐다.

연구진은 분당 1기 신도시에서 선도지구로 선정된 단지와 신청 요건을 갖췄지만 선정되지 않은 단지의 실거래가격을 비교했다. 2023년 1월부터 2026년 5월까지 거래된 5564건을 바탕으로 선도지구 지정 전후 가격 변화를 살폈다.

분당 집값이 전반적으로 오른 영향과 단지별 입지·특성, 거래 층수에 따른 가격 차이는 제외했다. 선도지구 선정 자체가 집값에 얼마나 영향을 줬는지만 따로 계산한 것이다. 그 결과 선도지구 선정 단지는 미선정 단지보다 3.3㎡당 약 299만원 더 오른 것으로 나타났다. 

박경로 알투코리아 투자분석본부 과장은 "분당 주거시장 전반의 가격 상승을 제외하더라도 선도지구 지정 자체가 선정 단지와 미선정 단지 사이에 유의미한 순가격 격차를 만든 것으로 분석됐다"고 말했다.

하지만 선도지구 지정에 따른 초기 가격 상승이 재건축 사업성까지 높이는 것은 아니다. 재건축 초기 단계에서 집값이 오르면 향후 감정평가에서 조합원의 종전 자산가액도 높아진다. 종전 자산가액은 재건축 사업의 비례율을 낮추는 요인이라 주택가격 상승과 조합원 분담금 부담이 상쇄될 수 있으나 이는 일부에 불과하다.

박 과장은 "선도지구 지정으로 자산가치가 높아졌다는 이유만으로 사업성이 개선되거나 분담금이 줄어든다고 단정할 수 없다"라며 "오히려 지정 프리미엄에 대한 기대가 커지면 향후 분담금을 결정하는 사업비 관리에 조합원들이 무감각해질 수 있다는 점이 더 위험하다"고 설명했다.

2차 특별정비구역 후보 단지들은 주민제안 방식으로 경쟁해야 한다. 인근 단지보다 유리한 평가를 받기 위해 차별화된 공공기여 방안을 내놓을 가능성이 크다. 공공기여를 통해 교통과 생활 기반시설이 확충되면 주거환경과 주택가격이 개선될 수 있지만 이 비용은 결국 재건축 사업비에 반영된다.

후보 단지가 특별정비구역 지정을 목표로 감당하기 어려운 공공기여를 약속하면 단기적으로는 지정 경쟁에서 유리하겠지만, 장기적으로 조합원 분담금을 높이고 사업 추진 동력을 약화하는 결과로 이어질 수 있다.

업계에선 후속 단지들이 지정의 당위성만 앞세우기보다 공사비와 금융비용, 공공기여 규모 변화에 따른 분담금 민감도 분석이 이뤄져야 한다는 의견이 나온다. 이를 토대로 조합이 실제로 수용할 수 있는 공공기여 상한선을 정하고 주민 동의를 받아야 한다는 것이다.

박 과장은 "자산가치 상승 기대보다 실질 사업성과 분담금 변화를 기준으로 공공기여 수준을 결정해야 한다"며 "지방자치단체는 후보 단지들이 출혈경쟁에 나서지 않도록 평가 기준과 적정 범위를 명확히 하고 정비사업이 순차적으로 안착할 수 있는 제도적 장치를 마련해야 한다"고 제언했다.

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