[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = 자금난과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색으로 사업 차질 우려가 커졌던 서울시 청년안심주택 사업이 주택도시보증공사(HUG)와 서울시의 공조를 바탕으로 정상화에 속도를 내고 있다.

특히 최인호 HUG 사장이 취임 직후 "좌고우면하지 않겠다"는 입장을 밝히며 규제 완화와 임대리츠 전환을 적극 추진한 것이 사업 정상화에 힘을 보탰다는 평가다. 사업성 악화로 자금 조달에 어려움을 겪던 사업장에 숨통을 틔우면서 대규모 미입주 사태로 번질 가능성을 낮췄다는 분석이다.

◆ HUG·서울시 밀착 공조로 ′에드가 개봉′ 등 5곳 임대리츠 전환

5일 관련 업계와 서울시 등에 따르면 높은 공사비 등으로 좌초 위기에 있던 청년안심주택 5곳이 HUG 출자 임대리츠로 전환돼 사업 재구조화에 돌입한 가운데, 과거 좌초 위기에 처했던 해당 사업장의 신속한 리츠 전환에는 최인호 사장이 취임 직후 빠른 결단이 있었기 때문으로 전해졌다.

문제가 된 사업장들은 ▲에드가 개봉 ▲에드가 상계 ▲에드가 미아 ▲에드가 수유 ▲에드가 휘경 등으로, 이들은 전남 무안에 본사를 둔 중견 건설사 도휘에드가가 서울 진출을 위해 야심 차게 추진하던 프로젝트다. 지난 2021년 수락산역, 회기역, 개봉역 등 5개 역세권에 총 1901가구 규모의 신축공사 도급계약을 맺으며 기대를 모았다. 특히 노원구 상계동 사업을 위해 금융권과 940억원 한도의 PF 대출 약정을 맺는 등 자금 조달에도 속도를 냈다.

하지만 2022년부터 급격히 치솟은 공사비와 금리 인상이 발목을 잡았다. 임대 사업의 수익성이 크게 악화하자 시행사는 결국 사업 철수를 결정했다. 시공사가 기한 내 준공을 마치지 못하면 막대한 채무를 떠안아야 하는 '책임준공형' 사업 구조 탓에 신탁사와 시공사 간 갈등이 불거졌고, 준공 이후에도 임차인을 다 채우지 못해 보증보험 가입마저 거절되며 5개 현장은 사실상 멈춰 섰다.

좌초 위기에 빠진 사업장을 구제한 것은 HUG의 전격적인 등판이다. 최인호 사장은 뉴스핌과의 통화에서 "서울에서 청년 주택 공급이 가장 시급한데, 모든 절차를 밟아놓고도 분양을 못 하는 것은 너무나 안타까운 현실이었다"며 "취임 직후 현장의 고충을 듣고 보고를 받자마자 바로 실타래를 풀라고 지시했고, 좌고우면하지 않고 소신 있게 밀어붙였다"고 밝혔다.

◆ 신속한 공급 정답"…조건부 보증보험 신설 등 꽉 막힌 규제 풀어

실제로 지난 4월 HUG는 꽉 막혀 있던 보증보험 가입 기준을 대폭 완화했다. 임차인 모집에 난항을 겪는 준공 단지에 대해 '주택담보대출비율(LTV) 80% 유지 및 6개월 내 60% 달성'이라는 유연한 조건부 가입 제도를 전격 허용해 시장의 숨통을 틔웠다.

이 조치로 준공 후에도 임차인을 맞지 못해 발이 묶여 있던 10개 사업장 총 2000가구가 입주를 진행할 수 있는 구명줄을 얻게 됐다. 제도 개선 직후 3개 사업장 497가구의 보증 발급이 완료돼 임차인 모집에 돌입했으며, 연내 7개 사업장 1529가구가 관련 서류를 정비해 보증을 신청한 바 있다. 양 기관이 주택 공급 확대라는 공통의 목표 아래 실무적 해법을 이끌어낸 셈이다.

최 사장은 "기금이나 재원이 확보되는 대로 무조건 신속한 착공과 준공, 분양 절차를 밟을 것"이라며 "신속한 공급만이 정답"이라고 거듭 강조했다.

이러한 HUG의 속도전은 하나대체투자자산운용의 적극적인 리츠 편입 작업과 맞물려 실질적인 성과로 이어지고 있다. 시행사 측은 PF 차입금 상환을 위해 에드가 휘경, 상계, 개봉 등 청년임대주택 사업장을 HUG가 출자하는 리츠에 매각하는 방식을 택했다.

가장 진행 속도가 빠른 에드가 개봉은 지난 3월 리츠 편입을 마치고 현재 임차인 모집을 거쳐 이달 말 입주를 앞두고 있다. 에드가 휘경 역시 9월 초중순 리츠 편입이 마무리될 전망이다. 휘경 사업장의 경우 민간임대 313가구는 리츠가 직접 운용하고, 공공임대 36가구는 서울주택도시공사(SH)가 운용을 맡는다. 상계, 미아, 수유 등 나머지 사업장 역시 HUG 기금출자 승인을 완료하고 실제 기금 투입을 위한 막바지 행정 절차를 밟고 있다.

◆ 서울시도 전폭 지원…역세권 500m 확대 연내 가시화

서울시 역시 HUG의 결단에 전폭적인 제도 개선을 통해 민관 공조의 새 모델을 만들고 있다. 서울시는 청년안심주택의 사업성 보완을 위해 공공 기여율을 5%포인트 완화해 시행 중이다. 나아가 현재 250m로 제한된 청년안심주택 역세권 기준을 500m로 대폭 확대하는 방안을 추진하며, 이달 말에서 10월 초 사이 관련 내부 방침을 확정 짓고 조례 개정에 나설 계획이다.

최 사장은 "서울시와의 원활한 협조가 필수적인 사안이었고, 앞으로도 8·13 대책 등 정부의 주택 공급 대책에 발맞춰 PF 보증과 신속한 자금 공급에 차질이 없도록 최선을 다하겠다"고 덧붙였다. 서울시에서는 추가 부실 우려 단지에 대해서도 리츠 전환을 위한 초기 단계의 검토가 이뤄지고 있어, HUG와 서울시의 밀월 공조는 당분간 지속될 전망이다.

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