[뉴스핌=이동훈 기자] 주택경기를 가늠할 수 있는 잣대이자 재건축 국가대표인 서울 대치동 ′은마 아파트′. 강남 중심의 초대형 단지인 데다 주변 생활여건이 뛰어나다 보니 투자자들의 손길이 끊이지 않는 단지다.
재건축 이후 단지의 가치도 매우 높게 평가된다. 인근 재건축 추진 단지인 ′래미안 대치청실′(착공), ′개포시영′, ′개포주공1~4′ 아파트와 함께 대규모 브랜드 타운을 형성할 전망이기 때문이다.
사업에도 속도가 붙을 전망이다. 최근 조합원들은 추진위원장을 재선임하고 내년 상반기 조합설립인가를 받는 계획을 세웠다. 사업이 가사화되면 프리미엄(웃돈)도 높아질 공산이 크다.
다만 기본계획 변경 및 조합설립인가과 같은 사업 진행과정에 암초가 많아 착공까지 최소 3~4년은 더 필요하다. 때문에 투자자들은 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다.
◆강남 한복판 핵심 입지
은마 아파트는 강남권 중심 입지를 자랑한다. 지하철 3호선 대치역과 학여울역이 단지와 맞닿아 있어 걸어서 3분이면 이용할 수 있다.
반경 2km 내 롯데백화점, 삼성의료원, 강남세브란스병원, 무역센터, 개포근린공원과 같은 생활편의 시설을 갖추고 있다. 주요 간선도로 이용도 쉽다. 자동차로 10분이면 올림픽대로와 강변북로, 동부간선도로 등을 탈 수 있다.
명문 초·중·고등학교가 단지 주변에 대규모로 포진해 있다. 대곡초, 대현초, 숙명여중, 숙명여고, 휘문중, 진선여중, 단대부고, 진선여고, 은광여고, 휘문고 등의 학교시설이 있다.
◆교육 1번지 대치동
이 단지에 사람들의 관심이 많은 것은 교육 중심지라는 입지적 장점 때문이다. 은마 아파트 주위에는 유명 학원이 밀집해 있다. 자녀를 둔 학부모의 전세·매매 수요가 끊이지 않고 유입되는 이유다. 유흥업소가 거의 없다는 것도 장점이다. 대형 개발 호재가 없는 상황에서 대치동이 국내 최고 ‘부촌’으로 성장한 이유이기도 하다.
인근 재건축 단지들이 사업에 속도를 내 기대감도 높아지고 있다. 차도 하나를 두고 마주보고 있는 래미안 대치청실은 지난해 청약 접수를 했다. 평균 경쟁률 25대 1로 모든 주택형이 마감될 정도로 인기가 높았다.
저층 고가 재건축 단지인 개포동 개포시영과 개포주공 1~4단지도 조합설립인가를 마쳐 분양을 앞두고 있다. 이들 단지의 재건축이 완료되면 서초동으로 움직하던 부촌의 흐름이 다시 대치동으로 이동할 것으로 인근 중개업 관계자들은 기대하고 있다.
◆가격 오름세..고점대비 18% 빠져
은마 아파트 공급면적 101㎡는 이달 시세가 8억6000만~8억7000만원을 기록하고 있다. 지난 2009년 최고 10억6000만원과 비교하면 몸값이 18% 낮아진 셈이다. 3.3㎡당 시세는 2900만원 안팎이다.
단순 시세로 보면 주변 아파트에 비해 저렴한 편이다. 인근 아파트 시세는 3.3㎡당 3000만~3400만원을 형성하고 있다. 래미안 대치청실은 평균 분양가가3400만원이며 대치 아이파크는 3200만원 수준이다.
대치 동부센트레빌과 개포우성2차도 3.3㎡당 3000만원 정도에 거래되고 있다.
다만 1대 1 재건축이 유력한 상황이어서 초기 투자 수익은 높지 않을 전망이다. 1대 1 재건축은 조합원들이 기존 집의 전용면적을 10% 이내로 넓히는 사업 방식이다. 이 때문에 4000가구가 넘는 은마 아파트도 일반분양이 100여가구에 불과하다. 조합원 부담이 그만큼 높아진다.
101㎡의 대지 지분은 48㎡다. 소유주가 109㎡로 입주할 경우 조합원 분양가로 3.3㎡당 3000만원으로 잡고 일반분양 수익금을 일부 제하면 추가로 내야하는 분담금이 1억원 안팎이다. 분양 이후 시세가 인근 아파트와 비슷한 11억~12억원으로 오르면 그 만큼 시세차익이 가능하다는 계산이 나온다.
◆사업 가시화 최소 2년은 걸릴 듯
이 단지 조합원들은 지난 10일 추진위원장을 다시 뽑았다. 사업에 박차를 가하기 위해서다. 강남 재건축 단지가 분양에 흥행을 거두고 있고 시세도 반등세로 접어들었기 때문이다.
조합원 한 관계자는 “주민들의 재건축 열의가 강하고 잠실주공5단지, 개포주공 등 재건축 대표 단지들이 사업에 속도를 내고 있어 분위기가 고조되고 있다”며 “상반기 중 기본계획 변경안이 결정되면 보다 구체적인 사업 방향이 윤곽을 드러날 것”이라고 말했다.
조합은 올 상반기 기본계획을 확정하고 내년 중 조합설립인가를 받을 계획이다.
하지만 착공까지 적지 않은 시간이 필요해 보인다. 지난 2003년부터 사업을 추진했으나 10년 동안 추진위위원회 승인 단계를 넘지 못했다. 때문에 사업이 가시화되기 위해선 최고 2~3년은 더 소요될 것이란 게 업계의 시각이다.
인근 P공인중개소 사장은 “집 주인들 대부분은 재건축을 빨리 하자는 입장이지만 조합원이 많다보니 의견 조율이 쉽지 않은 게 현실”이라며 “사업방식, 용적률, 층수 뿐 아니라 단지 내 상가 500여개와 통합 재건축을 할지 등도 해결해야할 문제”라고 말했다.
이어 그는 “향후 가치가 매우 높은 건 사실이지만 사업 기간이 짧지 않아 투자자들은 이 점을 유의해야 한다”고 덧붙였다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (leedh@newspim.com)
