[뉴스핌=이동훈 기자] 정부가 지난해 공유형 모기지(주택담보)대출에 또 하나의 획기적인 주택담보대출 상품인 '유한책임(비소구)대출'을 도입한다.
유한책임대출(Non-recourse Loan)은 주택담보대출을 받아 집을 산 사람이 빚을 갚지 못할 때 집을 채권자에게 넘기면 대출상환 책임이 없어지는 상품을 말한다. 이 때 집값이 대출금액보다 떨어져 대출금 전액을 회수하지 못하더라도 대출을 받은 사람은 책임을 지지 않아도 된다.
미국에선 현재 캘리포니아주를 비롯한 12개주에서 시행되고 있다. 이 제도로 인해 미국인 가운데 집값의 100%에 이르는 대출을 받아 주택을 구입한 사람이 적지 않았다. 유한책임대출 제도가 서브 프라임 모기지(저신용 주택담보대출채권)로 인한 금융위기의 단초를 제공한 것.
이 상품이 도입되면 주택 매매수요 진작에 도움이 될 것으로 정부는 기대하고 있다. 대출 상환부담 때문에 대출을 받아 집 사는 것을 주저하던 수요들이 움직일 것이란 게 정부의 예측이다.
특히 최근 집값이 떨어지면서 사회문제로 확산되고 있는 '하우스푸어'(집을 산 뒤 대출을 갚지 못하고 집을 팔지도 못하는 사람) 문제 해결에 도움이 될 것으로 정부는 기대하고 있다.
하지만 대출을 받은 뒤 악의적으로 대출을 갚지 않는 '모럴헤저드'(도덕적 해이)에 대한 방지책이 필요하다는 지적이 나오고 있다.
1일 국토교통부가 발표한 '주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안'에 따르면 국토부는 미국에서 운영되고 있는 주택담보대출 방식인 유한책임대출을 내년 하반기부터 주택기금 대출(디딤돌대출)에 한해 시범 도입한다.
시범사업 대상은 부부합산 연 4000만원 이하 소득자가 될 전망이다. 대출 이자와 대출한도는 현행 디딤돌 대출과 같다.
유한책임대출을 해준 은행은 대출을 MBS(주택저당채권)로 만들어 곧바로 연기금과 같은 기관 투자자에게 판다. MBS는 리스크(위험성)를 줄이기 위해 유한책임대출과 함께 우량 주택대출을 합쳐서 발행한다. 은행은 MBS를 팔아 대출자금을 회수한다. 유한책임대출로 만든 MBS는 고위험 고수익 상품을 노리는 헤지펀드(100명 미만 개인 투자자집단)가 많이 투자한다.
유한책임대출은 채무자를 보호하는 효과가 있다. 반면 채무자의 손실이 금융권과 투자자 전반으로 확산될 수 있다는 우려가 있다. 미국에선 채무자가 집값보다 많은 대출을 받은 뒤 악의적으로 대출을 갚지 않은 경우도 발생했다.
하지만 우리나라의 경우 이같은 문제가 적을 것이라는 게 국토부의 전망이다. 국토부 장우철 주택기금 과장은 "LTV(주택담보인정비율)를 90% 넘게 인정하는 미국과 달리 우리나라는 LTV를 70% 밑으로 낮게 규제하고 있다"며 "집값이 30% 넘게 떨어지는 비상상황이 아니면 대출 상환을 포기하고 주택을 넘기는 경우는 발생하지 않을 것"이라고 말했다.
국토부는 대출심사를 더욱 엄격히 하고 파산한 채무자는 신용도를 낮게 평가해 악의적인 파산자를 막는다는 방침이다.
집값이 하락세를 보였던 지난 5년간(2008~2013년)을 기준으로 유한책임대출을 시물레이션한 결과 손실액은 전체 기금대출액 10조원 가운데 1000만원이었다는 게 국토부의 설명이다.
다만 은행권 전문가들은 대출이 크게 늘지는 않을 것이란 분석을 내놓고 있다.
한 은행권 관계자는 "디딤돌대출은 대출 직후 한국주택금융공사가 사들여 MBS로 만들어 팔면 추가 대출을 받을 수 없기 때문에 현행 대출도 유한책임대출과 큰 차이가 없다"며 "집값이 70% 밑으로 떨어지지 않으면 유한책임대출의 효과는 없다고 볼 수 있을 것"이라고 말했다.
다른 은행권 관계자는 "여기에다 유한책임대출 대상인 디딤돌대출은 무주택자며 소득이 적은 한정된 수요만 이용할 수 있는 상품이라 새로운 상품이 출시되더라도 대출이 크게 늘지는 않을 것"이라고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
