전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
GAM 일반

속보

더보기

美 CMBS '추락' 상업용 부동산 흔들

기사입력 : 2016년02월17일 04:32

최종수정 : 2016년02월17일 04:33

BBB 등급 채권 올들어 18% 하락

[뉴욕 = 뉴스핌 황숙혜 특파원] 미국 상업용 부동산 대출을 기초자산으로 하는 채권이 연초 이후 가파르게 하락, 배경에 관심이 쏠리고 있다.

월가의 투자자들은 부동산 시장의 사이클이 꺾이기 시작하는 신호라는 데 입을 모으고 있다.

16일(현지시각) 도이체방크에 따르면 BBB 등급의 상업용 부동산 연계 채권이 연초 이후 18% 폭락한 것으로 나타났다. 또 관련 채권의 리스크 프리미엄이 올들어 2.75%포인트 뛴 것으로 집계됐다.

상업용 오피스가 밀집한 맨해튼 <출처=블룸버그통신>

이는 오피스 빌딩과 호텔, 쇼핑몰 등 주요 상업용 부동산 시장의 활황이 꺾이기 시작했다는 신호로 풀이되고 있다.

경기 둔화 우려에도 미국 주요 도시의 상업용 부동산 가격은 사상 최고치에 도달했거나 근접한 상황. 가격이 추가 상승하기는 어려울 것이라는 관측이 채권시장을 먼저 강타했다는 것이 월가 투자자들의 진단이다.

금융위기 이후 상업용 부동산 대출을 다양한 형태의 채권으로 가공돼 금융시장에 쏟아졌고, 2016년과 2017년 만기가 도래하는 채권액이 2000억달러에 이르는 것으로 파악됐다.

채권 가격의 가파른 하락이 지속될 경우 신용시장은 물론이고 상업용 부동산 시장까지 크게 흔들릴 것으로 우려된다.

시장 전문가들은 투자자들이 요구하는 상업용 부동산 저당증권(CMBS)의 수익률이 회사채 시장의 정크본드와 맞먹는 수준이라고 전했다.

수익률 상승과 함께 차환 발행 여건이 악화될 경우 기존의 상업용 부동산 자산이 압류되거나 건설 프로젝트가 중단되는 등 악순환이 펼쳐질 수 있다.

리 오버비 노무라 증권 CMBS 리서치 헤드는 “대규모 채권이 만기 도래하는 상황에 차환 발행 비용이 가파르게 치솟고 있다”고 전했다.

올해 CMBS 시장이 25% 팽창할 것으로 내다봤던 시장 전문가들은 전망치를 속속 낮춰 잡고 있다. 최근 채권 가격 급락이 추세적인 반전을 예고하는 것이라는 해석이다.

소식통에 따르면 억만장자 투자가인 조지 소로스의 패밀리 오피스가 CMBS를 대량 매도한 것으로 파악되는 등 이른바 ‘큰손’들의 움직임도 예사롭지 않다.

브라질 투자은행 BTG 팩추얼도 최근 보유중이던 CMBS를 팔아치우는 등 해외 투자자들도 발을 빼는 모습이다.

로버트 퍼살 BTG 팩추얼 증권화 상품 헤드는 “전반적인 경제 성장이 예상보다 둔화되고 있어 상업용 부동산과 연계된 채권 가격이 하락 압박을 받을 수밖에 없다”고 전했다.

제프 크론달 KLS 다이버시파이드 애셋 매니지먼트 구조화 상품 헤드는 “헤지펀드를 포함해 부동산 시장 회복 초기에 베팅했던 투자자들이 자금을 회수하고 있다”고 말했다.

실제로 CMBS 발행이 크게 위축됐다. 지난 1월 발행 규모는 33억달러로, 2012년 8월 이후 최저치를 기록했다.

한편 무디스가 집계하는 미국 상업용 부동산 가격 지수는 지난해 12.7% 상승하며 사상 최고치를 나타냈다. 올해 1월 지수는 3월 초 발표될 예정이다.

 

[뉴스핌 Newspim] 황숙혜 뉴욕 특파원 (higrace@newspim.com)

CES 2025 참관단 모집

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
위례과천선 광역철도 민자적격성 통과 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 경기 과천시와 서울 강남구, 송파구 일원을 연결하는 위례과천선 사업이 본궤도에 오른다.   국토교통부는 위례과천 광역철도사업이 한국개발연구원(KDI)의 민자적격성 조사를 통과했다고 7일 밝혔다. 위례과천선은 서쪽으로는 정부과천청사, 동쪽으로는 송파구 법조타운과 위례신도시를 연결하고 북쪽으로는 강남구 압구정까지 연결하는 총 연장 28.25km의 광역철도 사업으로 민간투자방식으로 지어진다.  위례과천선 노선도안 [자료=국토부] ※노선 미확정 위례과천선은 제4차 국가철도망 구축계획 반영 후 2021년 12월 '대우건설 컨소시엄'에서 국토부에 최초제안서를 제출했으며 제안서 검토 및 지자체 협의과정을 거쳐 2022년 9월 민자적격성 조사에 착수했다. 민자적격성 조사 과정에서 원자재 가격 급등, 양재첨단물류단지 개발 등 여건 변화가 발생했고 경제성을 최대한 확보하기 위한 사업계획 보완을 거쳐 올해 11월 최종적으로 사업의 타당성을 인정받았다. 특히 본 사업 영향권에 있는 9개 공공주택지구에 총 8만6000명 규모의 입주가 예정돼 있어 신규 철도노선을 통해 선제적으로 교통난을 해소해 나갈 계획이다. 입주 예정 지구는 과천주암 공공지원주택지구, 서울강남 공공주택지구 등이다. 다만 노선안은 아직 확정되지 않았다. 국토부는 세부노선 및 역사는 실시협약 체결 시 확정‧공개할 방침이다.  윤진환 국토부 철도국장은 "내년 전략환경영향평가를 마무리하고 제3자 제안 공고를 통해 우선협상대상자를 선정해 협상까지 착수하는 것을 목표로 속도감 있게 사업을 추진할 계획"이라고 말했다. min72@newspim.com 2024-11-07 17:36
사진
의왕 오전왕곡, 1.4만 가구 들어선다 [서울=뉴스핌] 최현민 기자 = 2029년 개통예정인 인덕원~동탄 복선전철 그리고 수도권광역급행철도(GTX) C노선이 연계되는 경기 의왕시 오전동, 왕곡동 일대에 약 1만4000가구가 들어선다. 5일 국토교통부에 따르면 지난 8월 발표한 '주택 공급 방안' 후속 조치로 의왕 오전왕곡지구가 신규 택지 후보지로 선정됐다. 오전왕곡지구는 경기도 의왕시 오전동, 왕곡동에 걸쳐 있고 187만㎡(57만평)에 1만4000가구가 들어선다. 의왕 오전왕곡은 경수대로·과천-봉담 간 도시 고속화 도로에 연접한 부지로 산업 기능 유치 잠재력이 높은 곳으로 난개발 방지를 위한 계획적 개발이 요구되는 곳이다. 특히 지구 내 친수 공간이 풍부해 정주 환경이 우수하고 인접한 과천지식정보타운 등과 연계한 의료·바이오 산업 유치에 유리해 자족 기능 확보를 통한 수도권 남부의 새로운 직주 근접 생활 공간 조성이 전망된다. 의왕 오전왕곡은 서울시 경계에서 약 10㎞ 남측, 의왕 IC 인근으로 인접 지역에 의왕·군포·안산 신도시, 의왕고천지구, 의왕백운밸리 등이 위치하고 있다. 과천~봉담 도시 고속화 도로, 경수대로(국도 1호선)가 인접하고 있으며 의왕시청역(가칭) (동탄~인덕원선, 2029년 개통 예정)이 700m 거리에 위치한다. 현재 도시철도 혜택을 받지 못하는 오전왕곡지구는 주변에 형성되는 3개 광역철도와의 연계에 촛점을 맞추고 있다. 국토부는 수도권광역급행철도(GTX)-C, 인덕원-동탄선과의 연계 강화를 통해 서울 도심까지 30분 내 접근이 가능하도록 교통망을 구축하겠다는 계획이다. 우선 GTX-C 노선 연계성, 인덕원~동탄선 접근성 강화 등 철도 교통 접근성을 향상시킨다. 이와 함께 대상지 북측으로 월곶~판교선이 예정돼 있는 만큼 현재 주거단지로 바뀐 백운호수 일대와 연계하는 방안도 고려될 전망이다.  현 과천-봉담 고속화 도로와 경수대로(국도 1호선)의 연결 및 주변 도로 확충을 통해 서울 등 지역 간 접근성 개선 및 교통량 분산도 추진한다. 의왕 TG 광역버스 정류장을 활용한 광역 대중교통 환승 체계 개선과 오전동과 왕곡동으로 분리된 사업 지구 간 도로 연결 체계를 구축해 지구 간 단절을 해소하고 단일 생활권으로 조성한다. min72@newspim.com 2024-11-05 15:00
안다쇼핑
Top으로 이동