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전세난민의 '슬픈 계약서'...중개인도 집주인도 내편은 없다

기사입력 : 2017년01월27일 09:00

최종수정 : 2017년01월27일 10:22

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[뉴스핌=오찬미 기자]  서울 목동에 사는 민모(남·40)씨는 얼마 전 연장한 전세계약 때문에 고민이다.

지난달 계약 마감을 앞두고 집주인이 전세보증금을 올려받지 않고 재계약을 해주겠다고 해서 반가운 마음에 냉큼 계약을 맺었다. 대안으로 알아보고 있던 B아파트로의 이사도 접었던 터다. 초등학교에 다니는 아들이 적응을 하기도 어렵고 하니 원래 살던 집에 조금 더 사는 게 나을 것이란 게 민 씨의 생각이었다. 그런데 계약을 연장하자고 할때까지도 다른 말이 없던 주인이 계약 당일 '특약'이 있다며 새로운 옵션을 제시했다. 

특약내용은 '언제라도 주인이 요구하면 살던 집을 비워줘야 한다'는 것. 30대 아들이 있는 집주인은 아들이 결혼해서 집을 물려줘야 할 때 언제라도 정씨가 사는 집을 반환받길 원했다. 얼떨결에 계약서에 사인을 한 민씨는 집으로 돌아와서 찝찝한 마음에 잠 못 이루고 있다. '설마 집주인 아들이 2년안에 결혼을 할까' 싶지만 막상 특약을 내세워 집을 빼달라고 하면 아이 학교문제부터 대출문제까지 가족 생활 패턴이 무너질까 걱정이다.

전세대란으로 인해 전세 세입자들의 고민이 이만저만 아니다. 당장 하늘 무서운줄 모르고 치솟는 전셋값도 문제지만 집주인 우위 시장이 지속되면서 집주인만 유리한 특약이 있는 계약 방식도 고민거리다. 더욱이 전세살이에서 발생하는 문제는 모두 법적인 문제라 쉽게 해결방안을 찾아내기도 어렵다. 민씨는 민법상 특약우선의원칙에 따라 2년 안에 집을 정리해야 할까 아니면 주택임대차보호법에 따라 2년간 거주할 권리를 보장받을 수 있을까.

서민들의 애로사항인 전세살이에서 생겨나는 문제와 그 해답을 임대차 전문 변호사에게서 들어보자. 

    강청현 법률구조공단 변호사        오세정 법무법인 신효 변호사

우선 앞서 말한 민씨의 경우 민씨는 특약을 지키지 않아도 된다. 집주인(임대인)은 2년 미만의 임대기간을 정할 수 없기 때문이다.

임대차계약 후 계약 기간을 채우지 않고 나가겠다고 요구할 수 있는 사람은 임차인 뿐이다. 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다"고 명시돼 있다. 세입자가 원하면 2년 미만 임대차 계약도 가능하다는 의미다. 하지만 집주인은 계약기간을 2년 미만으로 주장할 수 없다. 이는 전·월세 모두 같다. 

강청현 법률구조공단 변호사는 "집주인이 1년 혹은 1년 6개월로 임대차 기간을 정해 계약서를 쓰더라도 임차인은 2년 동안 거주할 권리를 주장할 수 있다"며 "집주인이 계약위반이라고 '민사상 손해배상'을 요구할 수도 없다"고 말했다.

민씨의 경우처럼 집주인이 전셋값을 올리지 않는 조건으로 특약을 달더라도 결과는 마찬가지다. 세입자가 '집을 뺄 수 없다'고 주장하면 집주인은 아무런 방법이 없다. 

강청현 변호사는 "집주인은 계약시 '2년 안에 집을 못 뺄 수 있다'는 위험부담을 안고서 계약에 임해야 한다"며 "임차인이 집주인과 합의해 중도에 집을 뺄 경우 임차인은 집주인에게 이사비용, 복비 전액, 합의금을 비롯한 계약해지금을 요구할 수 있다"고 답했다.

오세정 법무법인 신효 변호사도 "집주인이 2년 강행규정과 반대되는 특약조건은 얼마든지 무효된다는 것을 인지하고 향후 계약에 임해야 한다"고 답변했다. 

 

◇ "집주인이 집을 안고쳐줘요" 하자보수 안되는 전셋집, 세입자 언제라도 계약 파기 가능

서울 봉천동에 사는 사회초년생 장모(여·29)씨는 상대적으로 값이 싼 4000만원짜리 전세가 나와 주거 시설이 썩 좋지 않았지만 계약을 맺었다. 집주인으로부터 입주할 때까지 "기름보일러를 가스보일러로 교체하고, 도배와 누수 공사를 새로 해주겠다"는 확답도 들었다. 

하지만 막상 입주하려고 보니 보일러에 넣는 기름통이 베란다에 그대로 방치돼 있고 창문 잠금장치도 작동하지 않았다. 보일러를 틀면 현관문 옆쪽에서 여전히 누수가 발생했다.

당황한 장씨는 일단 집주인과 부동산에 연락을 취했으나 신속히 해결해준다는 말만듣고 한 달째 아무런 조취가 취해지지 않고 있다.

장씨는 전세계약을 파기하거나 집주인이나 중개인에게 하자보수 이행을 요구할 수 있을까. 

결론은 장씨는 전세 계약을 파기할 수 있다. 집주인은 전셋집을 임차인이 사용할 수 있도록 적합한 상태를 유지해야 할 의무가 있다. 이를 '임대인의 수선의무'라고 한다.

민법 제618조에 임대인이 임대차목적물에 대해 사용·수익할 수 있는 상태를 제공해야 할 의무가 있다고 명시돼 있다. 집주인이 이 의무를 이행하지 않았으므로 임차인은 언제라도 임대차계약을 중도에 해지할 수 있다.

오세정 변호사는 아울러 임차인이 그동안 입은 손해에 대해 집주인에게 청구할 수 있다고 덧붙였다. 그는 "거주가 힘들 정도로 누수가 심각하다면 임대인에게 즉시 계약 해지 후 보증금 반환도 요구할 수 있다"며 "중개수수료 뿐만 아니라 중도 이사비용에 대해서도 청구할 수 있다"고 말했다.

만약 장씨가 집이 수리된다면 계속 거주하기를 희망할 경우 스스로 수리비용을 충당한 다음 집주인에게 청구하는 방법도 있다.

임차인이 부동산 중개업소를 끼고 전·월세 계약을 맺었다면 중개인에게도 책임을 물 수 있을까.

오 변호사는 "실제 중개인을 끼고 계약하면서 집에 아무런 문제가 없다는 '중개대상물 설명확인서'를 임대차계약서에 기재했는데 누수가 발생한 사례가 있다"며 "이런 경우 중개인에 대해서도 책임을 물을 수 있다"고 답변했다. 중개인이 누수 여부를 제대로 알려주지 않아 계약을 하게 됐기에 공인중개사법에 따라서 손해배상책임을 물을 수 있다는 것.

오 변호사는 이어서 "계약서상 설명확인서를 기재하지 않았다면 중개인이 구두로라도 설명해야 하는데 설명하지 않았을 경우에는 설명고지 위반에 해당해 중개인에게 책임을 물을 수 있다" 고 답했다.

 

◇ 바뀐 집주인이 새 계약서 작성을 요구하면?

조모(남·32)씨는 대출을 받아서 1년 전 서울 금천구에 신혼집을 꾸렸다. 그동안 전세금 대출이자를 갚아가며 살고 있다. 그런데 갑자기 집주인이 집을 팔아 소유자가 바뀌었다. 새 집주인은 방을 빼달라고 요구해왔다. 전세금을 상향 조정해 주겠다는 B씨와 전세 계약을 새로 하겠다는 것. 새 집주인은 자신은 조모씨와 계약을 한 적이 없다며 이전 계약은 무효라고 주장했다.

조씨는 이사를 가야 할까 아니면 새로운 집주인과 다시 계약을 하지 않아도 될까.

법률구조공단 강청현 변호사는 "새로운 집주인이 '나는 당신이랑 임대차 계약을 체결한 적 없으니 전 소유자에게 임차보증금 받으라'고 주장할 수 없다"며 "임차인이 전세계약 시 확정일자를 받고, 서류를 증빙한 상태라면 소유자가 바뀔 때 임대인의 지위 역시 새로운 임대인에게 승계된다"고 답했다. 주택 소유권을 취득함으로써 당연히 임대인 지위까지 승계되는 것이다. 

새 집주인이 전세기간이 남은 세입자에게 집을 비워달라고 요구하는 경우는 드물다. 하지만 새 집주인이 새로운 계약서 작성을 요구하는 것은 빈번히 일어난다. 이때는 어떡할까? 역시 정답은 '안써도 된다'다. 계약서를 새로쓰면 확정일자가 늦어지게 된다. 이렇게 되면 실제로 전세계약이 시작된 이후 발생한 대출에 보증금 변제 순위가 밀릴 수 있다. 세입자는 절대 새로 계약서를 쓸 필요가 없는 셈이다.  

 

[뉴스핌 Newspim] 오찬미 기자 (ohnews@newspim.com)

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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