[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = "주변 개발호재와 분양가, 입지를 종합할 때 ′로또 분양′ 아파트로 불리지 않을까 싶네요. 특히 전농동 아파트 매맷값이 전용면적 85㎡ 기준 12억5000만원인 것에 비하면 분양가가 정말 싼 편이죠." (서울 동대문구 전농동 A공인중개사 사무소 관계자)

롯데건설이 19일 서울 성동구에 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 견본주택을 열고 분양에 나선다. 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65는 청량리4구역을 재개발한 단지로 서울 동대문구 전농동 620-47 일대에 들어선다. 지하 7층~지상 최고 65층, 4개동, 총 1425가구 규모의 아파트와 오피스텔, 오피스, 호텔로 이뤄진 대규모 복합단지다.

아파트 총 1425가구 중 조합원분 98가구와 임대주택 64가구, 특별공급 68가구(기관추천 16가구, 다자녀가구 16가구, 신혼부부 33가구, 노부모부양자 3가구)를 제외하면 1195가구가 일반분양 물량이다. 이밖에 최하층 우선 배정가구 14가구가 있다.

타입별 일반분양 가구 수는 △84㎡ 10개 타입 1163가구 △102㎡ 1개 타입 90가구 △169~177㎡(펜트하우스) 4개 타입 10가구다.

세부적으로는 △84㎡A 260가구 △84㎡F(84㎡A 저층) 40가구 △84㎡B 333가구 △84㎡G(84㎡B 저층) 30가구 △84㎡C 256가구 △84㎡H(84㎡C 저층) 13가구 △84㎡D 94가구 △84㎡I(84㎡D 저층) 16가구 △84㎡E 47가구 △84㎡J(84㎡E 저층) 6가구 △102㎡ 90가구 △172㎡TA 5가구 △176㎡TB 2가구 △169㎡TC 1가구 △177㎡TD 2가구다.

◆ 3.3㎡당 평균 분양가 2600만원대..무상옵션 다수

3.3㎡당 평균 분양가는 2600만원대다. 지난 3월과 4월 분양한 청량리역 해링턴플레이스(2463만원), 청량리역 한양수자인192(2570만원)보다 조금 높다.

타입별 분양가는 △84㎡A 9억2190만~10억2930만원 △84㎡F(84㎡A 저층) 8억4620만~8억9990만원 △84㎡B 9억1550만~10억5970만원 △84㎡G(84㎡B 저층) 8억7360만~8억9990만원 △84㎡C 9억1220만~10억8470만원 △84㎡H(84㎡C 저층) 8억9280만~8억9990만원 △84㎡D 9억1600만~10억4460만원 △84㎡I(84㎡D 저층) 8억5720만~8억9990만원 △84㎡E 9억1530만~10억5800만원 △84㎡J(84㎡E 저층) 8억7150만~8억9990만원 △102㎡ 10억8710만~13억630만원 △172㎡TA 20억3000만원 △176㎡TB 20억6500만원 △169㎡TC 19억9800만원 △177㎡TD 20억9300만원이다.

전용면적별 발코니 확장비는 △84㎡A 및 84㎡F(84㎡A 저층) 1900만원 △84㎡B 및 84㎡G(84㎡B 저층) 1900만원 △84㎡C 및 84㎡H(84㎡C 저층) 1900만원 △84㎡D 및 84㎡I(84㎡D 저층) 1900만원 △84㎡E 및 84㎡J(84㎡E 저층) 1900만원 △102㎡ 2100만원이다.

유상옵션으로는 천정형 시스템 에어컨, 가전기기, 마감재 및 가구, 펜트타입 선택품목이 있다. 우선 천정형 시스템 에어컨 비용은 84㎡ 전 타입의 경우 △안방 및 거실(실내기 3대) 500만원 △전실(실내기 5대) 800만원이다. 102㎡ 타입은 △안방 및 거실(실내기 3대) 550만원 △전실(실내기 6대) 900만원이다. 아파트 B·C·D동 4층~10층 가구는 지열을 이용한 시스템에어컨(냉난방용)이 기본적으로 설치된다.

가전기기 비용은 △빌트인 냉장고 600만원 △빌트인 김치 냉장고 140만원 △하이브리드 쿡탑 50만원 △음식물처리기 55만원이다. 이들 기기는 84㎡ 전 타입과 102㎡ 타입에 적용된다.

마감재 및 가구는 현관중문, 바닥마감, 주방벽 마감, 팬트리가 있다. 대부분 옵션이다. 우선 현관중문은 △84㎡B 및 84㎡G, 84㎡D 및 84㎡I, 84㎡E 및 84㎡는 110만원 △84㎡A 및 84㎡F, 84㎡C 및 84㎡H 150만원 △102㎡ 180만원이다.

바닥마감은 전실 원목마루와 거실·주방·복도 타일 및 침실 원목마루 중 선택할 수 있다. 전실 원목마루 비용은 △84㎡ 전타입 500만원 △102㎡ 650만원이다. 거실·주방·복도 타일 및 침실 원목마루 비용은 △84㎡ 전타입 700만원 △102㎡ 850만원이다.

주방벽 마감 가격은 △84㎡ 전타입 180만원 △102㎡ 200만원이다. 팬트리는 대형 팬트리와 드레스룸 및 팬트리 중 선택할 수 있다. 102㎡ 주택에 적용되며 가격은 220만원이다.

펜트타입 선택품목으로는 확장공사, 옵션1, 옵션2가 있다. 이들이 적용되는 주택형은 172㎡TA, 176㎡TB, 169㎡TC, 177㎡TD타입이다. 우선 확장공사로는 천장 마감 고급화(도장, 간접조명), 드레스룸 및 가구에 해당되며 금액은 7500만원이다. 옵션1은 벽·바닥 마감 고급화(유럽산 원목마루, 천연석 등)로 9500만원이다. 옵션2는 유럽산 주방가구, 시스템에어컨(전실), 빌트인 가전기기 등으로 7000만원이다.

견본주택에는 △84㎡B 및 84㎡G △84㎡D 및 84㎡I △102㎡ 3가지 유니트가 마련됐다.

84㎡B 및 84㎡G 유니트에는 드래스룸 디자인 선택형, 주방가구 높이 선택제, 캐슬 붙박이장이 무상옵션으로 소개됐다. 특히 팬트리가 방 하나 크기만큼 넓어 내방객들의 이목을 끌었다. 102㎡ 유니트에는 빌트인 전기오븐과 싱크대 앞 모니터, 무선충전 콘센트, 캐슬현관이 무상옵션으로 전시됐다.

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65는 주상복합아파트인 데다 타입별, 동·호수별, 층별로 가격이 달라서 다른 아파트와 직접적인 가격비교가 어렵다. 근처 신축 단지로는 동대문롯데캐슬노블레스(작년 준공, 584가구), 래미안 크레시티(지난 2013년 준공, 2397가구), 래미안 아름숲(지난 2012년 준공, 719가구)가 있다.

KB국민은행 부동산 플랫폼 'KB부동산 리브온'에 따르면 동대문롯데캐슬노블레스 시세는 10억1500만~11억원 수준에 형성돼 있다. 현재 나온 매물은 102동 29층 전용 85㎡로 매맷값 13억원이다. 같은 동, 같은 층에 있는 다른 매물은 12억5000만원에 나왔다.

래미안 크레시티는 KB시세가 9억7500만~10억7500만원이다. 현재 209동 21층에 있는 전용 85㎡ 매물이 11억원이다. 202동 21층인 다른 매물도 11억원에 나왔다. 108동 14층 매물은 10억8000만원이다.

래미안 아름숲은 KB시세 기준 7억9000만~8억5000만원 선이다. 102동 15층 전용 85㎡ 매물 가격은 9억원이다. 104동 14층 전용 85㎡ 매물도 9억원으로 나왔다.

서울 동대문구 전농동 A공인중개사 사무소 관계자는 "전농동 신축아파트 매맷값이 전용면적 85㎡ 기준 12억5000만원 정도라는 점을 감안하면 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 분양가가 정말 싼 편"이라며 "일단 청약에 당첨된 다음에 고민해도 늦지 않다"고 말했다.

◆ '교통의 요지' 청량리역..개발호재 vs 학군 아쉬워

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65는 편리한 교통여건이 강점으로 꼽힌다. 단지에서 청량리역 환승센터까지는 걸어서 2분 거리다.

청량리역은 한국고속철도(KTX)·분당선·서울지하철 1호선·경의중앙선·경춘선 환승역이다. 서울지하철 1호선을 타면 시청역까지 28분 걸리며 분당선을 타면 강남구청역까지 17분, 선릉역까지 21분 걸린다. 경의중앙선을 이용하면 용산역까지 24분 정도 걸린다. KTX를 이용하면 강릉역까지 약 1시간 30분이다. 

교통호재도 많다. 청량리역은 작년에 예비타당성 조사를 통과한 수도권 광역급행철도(GTX)-C가 정차한다. 현재 예비타당성 조사에 들어간 GTX-B 외에 경전철 동북선, 면목선도 추진될 예정이다.

서울 주요지역으로 1시간 내 이동할 수 있는 버스노선도 많다. 261번, 262번을 타면 여의도까지 55분 걸린다. 260번을 타면 국회의사당까지 54분 정도 걸린다. 420번을 타면 신사역까지 45분 소요되며 201번을 타면 서울역환승센터까지 34분 걸린다. 105번을 이용하면 숭례문까지 35분 걸린다.

주변 초등학교로는 서울전농초등학교가 있다. 이 학교는 학급당 학생수가 23.1명으로 동대문구 평균(21.8명), 서울시 평균(21.9명)보다 다소 많다.

근처 중학교로는 전농중학교, 동대문중학교, 전일중학교, 동국대학교 사범대학 부속중학교가 있다. 다만 아파트 단지에서 20분 정도 대중교통을 이용하거나 걸어야 한다.

전농중학교에서는 작년 과학고·외국어고·국제고·자립형사립고등학교(자사고)를 비롯한 특수목적고등학교(특목고)에 40명이 들어갔다. 자사고에 36명, 자율형고등학교에 14명, 예술·체육고등학교에 3명이 진학했다. 단지에서 전농중학교까지는 버스로 21분 정도 걸린다.

동대문중학교에서는 작년 특목고에 간 학생이 36명이다. 외고·국제고에 2명이 갔으며 자사고에 33명, 자율형고에 27명이 갔다. 전일중학교에서는 작년 특목고 진학생이 34명이었다. 외고·국제고 5명, 자사고 29명, 예고·체고 2명이다. 동대문중학교는 단지에서 걸어서 17분 거리에 있다.

동국대학교 사범대학 부속중학교에서는 작년 특목고에 입학한 학생 수가 31명이다. 과학고 진학생은 3명, 자사고 진학생은 28명이다. 장평중학교는 작년 특목고에 28명이 갔다. 자사고 진학생은 26명, 자율형고 진학생은 11명이다. 단지에서는 버스로 25~34분 정도 걸린다.

인근 고등학교로는 대광고등학교, 경희고등학교, 동국대학교 사범대학 부속여자고등학교, 휘경여자고등학교, 휘봉고등학교가 있다. 대광고등학교에서는 작년 서울대에 6명이 들어갔다. 단지에서 지하철 또는 버스로 18~19분 걸린다.

동국대학교 사범대학 부속여자고등학교(단지에서 버스로 39~50분)의 작년 서울대 진학생 수는 3명, 휘경여자고등학교(단지에서 버스로 24분)는 2명, 휘봉고등학교(단지에서 버스로 24분)는 1명이다.

청량리역 주변은 미운 오리에서 백조로 탈바꿈할 것이란 관측이 많다. 이 일대에는 과거 집창촌을 비롯한 유흥업소와 낡은 건물이 많았다. 하지만 재개발을 거쳐 지역 랜드마크로 거듭날 전망이다.

주변 생활편의시설도 풍부하다. 단지에서 롯데백화점, 롯데마트, 홈플러스까지 걸어서 이동할 수 있다. 근처에 경동시장, 청량리 전통시장, 제기동 약령시장, 동대문구청, 시립동부병원, 서울성심병원도 있다. 고려대학교, 성신여자대학교, 서울시립대학교도 가깝다.

하지만 일부 내방객들은 단지 주변학군에 대한 아쉬움을 드러냈다. 한 내방객은 "근처 학군이나 여러 가지 조건을 고려한다면 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'가 실거주나 투자 관점에서 최선의 선택인지가 확신이 들지 않는다"며 "같은 비용이면 다른 데 투자할 곳도 많기 때문"이라고 말했다.

다른 내방객은 "고층은 가치가 있겠지만 저층은 어떨지 잘 모르겠다"며 "청약점수 커트라인이 의외로 낮을 수도 있지 않을까 생각한다"고 말했다.

분양가 9억원 이하인 주택은 주택도시보증공사(HUG) 분양 보증으로 중도금 대출을 받을 수 있다. 9억원이 넘는 주택은 롯데건설이 자체 보증으로 최대 40%까지 중도금 대출을 알선할 계획이다. 다만 롯데건설 관계자는 "부동산 정책이나 대출 기간의 규제, 개인 신용도에 따라 대출이 불가능하거나 줄어들 수 있다"고 설명했다.

청약일정은 오는 24일 특별공급, 25일 당해지역 1순위, 26일 기타지역 1순위를 접수한다. 당첨자는 다음달 2일 발표되며 13일부터 16일까지 나흘간 정당계약을 한다. 

견본주택은 성동구 행당동 294-7에 있다. 입주는 오는 2023년 7월 예정이다.

sungsoo@newspim.com