9억원 초과 고가주택, 장특공제 혜택 축소…전세자금대출 규제 강화
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 12·16 부동산대책의 개정안이 본격 시행되는 내년 부동산 시장은 세제, 대출을 비롯한 여러 분야에서 변화가 나타날 전망이다.
특히 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화된다. 기존 주택 보유자 혹은 주택 취득 예정자는 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세울 필요가 있다.
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24일 부동산정보업체 부동산114에 따르면 내년 1월부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 매도하는 주택에 '2년 이상 거주' 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩 공제한다. 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.
또한 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막는 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출금이 회수된다. 9억원 초과 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다.
6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 집을 3채 이상 가진 가구가 추가로 주택을 매입할 경우 4% 취득세율이 적용된다.
2월에는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 데이터베이스(DB) 및 관련 자료가 한국감정원으로 이관된다. 2월 이후 입주자모집공고가 실시되는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행한다.
2월 21일부터는 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제가 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 어기면 500만원 이하 과태료가 부과된다. 또한 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고하면 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설된다.
공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용도 추가된다. 이에 따라 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 한다. 또한 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다.
3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서를 비롯한 객관적 증빙자료를 제출해야 한다.
불법 전매 적발 땐 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또한 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 재당첨 제한 기간은 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년이 적용된다.
특히 4월엔 민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 실시된다. 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 분양가상한제가 본격 적용된다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다.
4월 24일부터는 100가구 이상 아파트를 비롯한 공동주택은 관리비를 의무적으로 공개해야 한다. 지금까지는 300가구 이상 또는 150가구 이상 주상복합 건물을 비롯해 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했다. 하지만 이것이 100가구 이상으로 기준이 강화됐다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금을 비롯한 21개 항목이 공개된다.
5월부터는 연 2000만원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문에 2020년부터 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다.
6월부터는 세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있다. 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스를 신한카드에서 준비 중이다.
7월엔 지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 시행된다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다. 공원 일몰제가 시행되면 약 340㎢ 면적을 공원으로 쓸 수 없게 돼서 1인당 공원 면적이 4㎡ 수준으로 급감한다. 이에 따라 정부와 지자체는 공원 부지 확보를 위해 다각도로 노력하고 있다.
8월부터는 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행한다. 또한 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다.
이밖에 공모형 리츠·부동산펀드 세제혜택이 확대된다. 단독주택, 꼬마빌딩의 상속·증여세 과세표준이 기준시가에서 감정가로 변경된다. 또 공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%포인트~0.8%포인트(p) 인상된다.
sungsoo@newspim.com
