3기 신도시 사전청약, 알고 청약하면 당첨 가능성 높이는 4가지 꿀팁

기사입력 : 2020년09월12일 06:55

최종수정 : 2020년09월12일 08:24

하남등 주력 경기지역 '2년 거주'…7·10 대책, 신혼부부 특공기준 완화
모집공고 시점 기준 소득·자산기준 충족…매월 10만원씩 장기불입

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 3기 신도시 등 수도권 주요 공공분양 아파트의 사전청약 계획을 발표해 예비 청약자들의 관심을 모으고 있다.

올해 수도권 주택 '패닉바잉'(사재기)의 주 수요층이었던 3040세대가 3기 신도시 특별공급 자격을 적극 활용한다면 합리적인 분양가로 내 집 마련에 성공할 것으로 보인다. 국토부가 내년 7월부터 실시할 3기 신도시 사전청약에 대해 수요자들이 알아야 할 4가지 팁은 뭐가 있을까.

1２일 부동산업계에 따르면 전문가들은 3기 신도시 사전청약에 나서는 수요자들이 ▲경기도 해당지역에 2년 거주 ▲특별공급 적극 공략(본청약 가점제는 경쟁 치열) ▲소득·자산기준 충족 ▲청약통장에 매월 10만원씩 장기불입이라는 4가지 유의사항을 기억해야 한다고 강조했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

◆ 하남시 등 주력 경기지역 '2년 거주'

우선 수요자들은 경기 하남시를 비롯한 주력 경기지역에 2년 거주하는 게 유리하다. 3기 신도시 5곳 중 4곳(남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉, 하남 교산)이 경기도에 있는 만큼 경기도민이 청약에서 더 많은 기회를 얻기 때문이다.

예컨대 고양시 주민이 3기 신도시 고양 창릉지구에 사전청약하면 1순위에서 같은 고양시(경기도의 해당 시) 주민들끼리 물량의 30%를 놓고 경쟁한다. 여기서 떨어진 사람은 그 외 경기도 지역 주민들과 나머지 20% 물량을 놓고 경쟁하게 된다.

만약 여기서 또 떨어지면 기타지역(서울 포함)과 나머지 50%를 놓고 경쟁한다. 즉 당해지역 거주자는 청약에서 총 3번 기회를 얻기 때문에 당첨확률이 높아지는 셈이다. 이는 외부 투기세력이 당첨되는 것을 막고 해당 지역 실거주자에게 더 많은 기회를 주기 위해 만들어진 제도다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

그럼 왜 2년 거주하는 게 유리할까. 국토부가 발표한 자료에는 대규모 택지개발지구(66만㎡ 이상)의 경우 주택 건설지역이 서울·인천·경기면 각 지역에 1년 이상 거주한 사람에게 우선공급한다는 내용이 들어있다. 다만 투기과열지구이면 2년 이상 거주해야 한다.

3기 신도시에서 입지가 우수하다고 평가받는 하남 교산지구와 과천은 투기과열지구에 해당한다. 다른 3기 신도시인 남양주 왕숙, 인천 계양, 고양 창릉은 조정대상지역에 해당한다.

수요자들은 경기 하남시를 비롯한 주력 경기지역에 거주하면서 다른 3기 신도시 청약에도 도전하는 전략을 시도할 수 있다. 또한 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족해야 한다.

◆ 7·10 대책, 신혼부부 특공 기준 완화

청약을 '입시'에 비유한다면 일반공급은 '정시', 특별공급은 '수시'에 해당한다. 특별공급에 신청한 사람은 일반공급에 중복 신청할 수 있다는 점도 비슷하다. 일반공급만 도전하기보다 특별공급도 같이 넣으면 당첨 확률이 높아지는 것.

특히 3기 신도시는 임대주택 비율을 85%로 늘리자는 말도 나오기 때문에 분양물량이 줄어들 수도 있다. 이헌욱 GH경기도주택도시공사 사장은 3기 신도시 전체 공급물량의 85%를 공공임대로 공급하자고 제안했다. 이 방안이 현실화되면 분양물량을 놓고 경쟁이 더 치열해질 것인 만큼 가급적 특별공급에 당첨되는 것이 유리하다.

결혼 7년 미만 부부라면 신혼부부 특별공급을, 미성년 자녀가 3명 이상이면 다자녀가구 특별공급을, 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양하고 있으면 노부모부양 특별공급을 공략할 수 있다.

지난 2018년 5월에는 특별공급 개선안이 발표되면서 공공분양에서 신혼부부 특별공급 비율이 크게 늘었다. 예컨대 공공분양은 30%가 신혼부부 특별공급 물량으로, 이전의 15%에서 2배 늘어났다. 민간분양도 신혼부부 특별공급 물량이 종전 10%에서 20%로 확대됐다.

혼인기간 요건도 5년에서 7년으로 늘었고, 자녀가 있어야 신청할 수 있다는 조건도 삭제됐다.

◆ 모집공고 시점 기준 소득·자산기준 충족

국토부에 따르면 사전청약에서는 입주자모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사한다. 사전청약에 당첨된 이후에는 소득 및 자산요건을 추가로 심사하지 않는다. 7·10 부동산 대책에서는 신혼부부 특별공급의 자격기준도 완화했다.

이전까지는 전년도 도시근로자 월평균 소득의 120%(맞벌이 130%)까지 신청이 가능했는데 앞으로는 130%(맞벌이 140%)까지 신청 가능해진다. 정부는 '주택공급에 관한 규칙' 개정을 통해 이달 중 시행할 예정이다. 이로써 더 많은 신혼부부가 특별공급을 통한 청약 기회를 가질 수 있게 된다.

도시근로자 월평균 소득의 130%와 140%는 얼마일까. 올해 적용하는 2019년 도시근로자 월평균 소득 130%는 3인 가구 기준 731만4966원, 4인 가구 기준 809만4245원이다. 물론 세전 기준이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.09.11 sungsoo@newspim.com

월평균 소득 140%는 3인 가구 기준 787만7655원, 4인 가구 기준 871만6878원이다. 내년에 청약을 실시하면 전년도 도시근로자 월평균 소득은 2020년 수치가 적용되기 때문에 청약하기 전 기준에 부합하는지 잘 따져봐야 한다. 소득기준 충족 여부는 국민건강보험공단 등의 공적 사이트에서 확인할 수 있다.

또한 자산기준도 충족해야 한다. 토지 및 건축물의 경우 국민건강보험 보험료 산정 방법에서 정한 재산 등급 25등급에 해당하는 재산금액의 상한과 하한을 산술평균한 금액 이하여야 한다. 2020년 기준으로는 2억1550만원 이하다.

자동차의 경우 2750만원에 전년도 운송장비 물가지수를 곱해 산정한 금액 이하여야 한다. 약 2764만원으로 추산된다.

◆ 청약통장에 매월 10만원씩 장기불입

전문가들은 청약통장에는 매달 10만원씩 넣는 것이 좋다고 조언한다. 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH), 경기주택도시공사 등이 건설하는 공공아파트는 매월 10만원씩 150회를 넣은 사람이 가장 높은 가점을 받도록 돼 있어서다.

특히 국민주택은 저축총액이 많아야 공공분양 당첨확률이 높아진다. 국민주택이란 국가, 지자체, LH 및 지방공사가직접 건설하는 주택을 말한다. 또는 공공, 민간에서 국가나 지자체의 재정 및 주택도시기금을 지원받아 건설하는 주택도 포함된다.

국민주택 면적은 전용면적 85㎡ 이하다. 3기 신도시에서 공급하는 공공분양, 공공임대는 국민주택에 해당된다. 이 때 국민주택에 청약하는 통장에 매달 10만원보다 적은 돈을 불입하면 2만원이든 10만원이든 똑같이 1회차를 넣은 것이 된다. 이 경우 저축총액이 줄어들어 공공아파트 청약에서 순위가 밀리게 된다.

그렇다고 무조건 많은 금액을 넣을 필요는 없다. 1회 10만원까지만 인정되기 때문에, 10만원 넘게 불입해도 10만원만 넣은 것과 동일한 상태다. 매달 너무 많은 금액을 넣으면 아파트 청약에 당첨되거나 통장을 해지하지 않는 한 저축액을 찾을 방법이 없어 목돈이 묶일 수 있게 된다.

전문가들은 본 청약 시점까지 거주기간 요건을 충족하는 등 사전청약에 효과적인 전략을 구사할 것을 조언했다.

함영진 직방 빕데이터랩장은 "사전청약에 가점제와 추첨제 등 다양한 방식이 적용되는 만큼 소득 및 연령대별로 청약 시 주의해야 할 점이 많다"며 "공급일정에 맞춘 청약전략을 시도해야 당첨의 확률을 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

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"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다. 정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00