[편집자주] 김현미 국토교통부 장관이 취임 3주년을 넘어서며 국토부 최장수 장관에 올랐다. 취임 초기부터 "집으로 돈버는 시대는 지났다"고 강조할 정도로 주택가격 안정화에 23번의 크고 작은 정책을 쏟아냈다. 하지만 역대 정부 중 집값은 물론 전셋값 마저도 가장 불안한 것으로 나타나고 있다. 김 장관의 3년을 돌아보고 앞으로 필요한 정책과 대안을 짚어봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 취임한지 3년 3개월이 지나면서 역대 최장수 국토부 장관에 이름을 올렸다. 김 장관은 2017년 6월 취임 후 지금까지 크고 작은 부동산 대책을 수십차례 쏟아냈다. 하지만 결과는 실망스럽다는 게 시장의 평가다.

특히 실수요자들의 경우 고강도 대출규제 때문에 내 집 마련의 꿈이 더욱 멀어졌다는 점이다. 서울 청약시장은 대출규제에도 타격을 안 받는 현금부자들로 구성된 '그들만의 리그'가 돼 버렸다. 설익은 주택임대차보호법 시행으로 사회적 갈등이 높아졌고, 10년 공공임대아파트 분양전환 문제해결에 미진해 각종 소송전이 이어졌다.

◆ '로또분양' 열기에 2030세대 소외돼…근본적 문제점 '공급부족'

2일 부동산업계에 따르면 정부의 분양가 통제는 서울 아파트 분양시장에 '로또청약' 등 각종 부작용을 낳고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올해 9월까지 서울 아파트 평균 청약경쟁률은 68대 1로 집계됐다. 조사가 시작된 2002년 이후 가장 높은 경쟁률이다.

지난 8월 수색증산뉴타운(재정비촉진지구)에서 분양한 'DMC SK뷰 아이파크 포레'는 10개 주택형 가운데 3개가 1000대 1이 넘는 경쟁률을 기록했다. 정부의 분양가 통제로 저렴한 신축에 대한 선호가 높아져 청약경쟁이 과열된 탓이다.

청약 당첨가점도 고공 행진했다. 올해 9월까지 청약접수를 받은 서울 민간분양 아파트 일반공급 6148가구의 당첨가점 평균을 구간별로 분석한 결과, 전체 일반공급 물량의 90% 이상이 평균 50점 초과 70점 이하 가점자에게 돌아갔다. 청약가점이 낮은 20~30대 실수요자는 당첨 확률이 낮아 분양시장에서 소외될 수밖에 없는 구조다.

전문가들은 현재 청약제도의 근본적 문제점은 '공급부족'이라고 입을 모은다. 공급이 부족한 상태에서 분양가만 낮출 경우, 해당 신축 아파트는 입주 시점에 주변 시세에 맞게 가격이 오른다. 결국 실제 집값 안정과는 멀어지고 청약에 당첨된 소수만 특혜를 누리게 되는 것.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "신축아파트 분양가가 인근 시세와 동떨어질 정도로 저렴하다 보니 로또청약 열기만 반복된다"며 "물량도 한 지역에 수만가구가 한꺼번에 나오는 게 아니라 몇백가구에서 많아야 1000가구에 그치니, 실수요자가 아니라 운 좋은 일부만 인생역전 기회를 독차지한다"고 말했다.

홍춘욱 세종사이버대학교 교수는 "현재 집값 상승 문제는 주택공급 부족에서 시작됐기 때문에 분양가 통제가 아닌 주택공급 확대로 해결해야 한다"며 "현재 청약가점제에서 잘못된 부분도 바로잡아야 한다"고 말했다.

이어 "청약가점제가 소형 평형을 대상으로 하고 있어 소형 평형이 필요한 젊은층은 소외되는 반면, 대형 평형이 필요한 중장년층이 오히려 소형 평형을 가져가고 있다"며 "소형의 추첨 비율을 높이고, 대형평형에 청약가점 비중을 높이는 방식을 검토해야 한다"고 강조했다.

◆ 임대차 3법 부작용에 전세대란…무주택자 주거비용 더 높아져

정부와 국회가 야심차게 내놓은 임대차 3법(전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제)은 오히려 전세시장과 집값 폭등을 유발했다는 지적이다.

임대차 3법의 부작용으로 전세품귀 현상이 나타나 서울 전셋값은 65주 연속 상승을 이어갔다. 한국감정원이 지난달 24일 발표한 '9월 3주 주간아파트 가격동향'에 따르면 서울 아파트 전셋값은 전주대비 0.08% 상승해 65주 연속 올랐다.

전월세상한제와 계약갱신청구권 시행, 가을 이사철 영향으로 역세권 단지 위주로 상승세가 이어지고 있다는 설명이다. 전세대란이 발생하자 수요자들의 '패닉 바잉'(사재기)으로 집값은 더 오르는 추세다.

서울에서 집값이 상대적으로 싼 '노도강'(노원·도봉·강북구)에서는 신축아파트 가격이 15억원으로 치솟았다. 오는 12월 입주하는 노원구 상계동 포레나노원(1062가구)은 전용 84㎡ 기준 분양권 매물이 14억~15억원 수준이다. 프리미엄(피)은 7억7000만~8억7450만원 정도 붙었다.

서울 아파트 평균 매매가격은 KB 국민은행 집계 기준으로 처음으로 10억원을 넘었다. KB국민은행 부동산 리브온이 발표한 월간 KB주택가격동향 자료에 따르면 9월 서울 아파트 평균 매매가격은 10억312만원으로 처음으로 10억원을 돌파했다.

광명시 철산동을 비롯한 경기 지역과 세종시 아파트값(전용면적 84㎡ 기준)도 최근 잇따라 '10억원대'에 진입했다. 매매가격, 전세가격이 이처럼 동반 상승함에 따라 향후 무주택자들의 주거문제가 심각해질 것이라는 우려가 나온다.

홍 교수는 "임대차 3법 때문에 전세매물이 감소하는 추세가 더욱 강화될 것"이라며 "앞으로 임대차시장이 월세 위주로 빠르게 전환함에 따라 무주택자의 주거비용이 가파르게 상승할 것"이라고 내다봤다.

이 연구원은 "임대차 3법은 2년의 전세기간을 4년으로 늘린 것 뿐"이라며 "이전에 2년마다 오르던 전세가격 주기를 4년 주기로 늘렸으니, 다음 정권에서 4년차 전세만기가 돌아오면 전셋값이 크게 오를 가능성이 높다"고 말했다.

◆ 세입자 vs 집주인 계층간 싸움 부추겨…이분법적 잣대 비현실적

또한 임대차 3법은 세입자와 집주인의 계층간 싸움을 부추겼다는 문제도 있다. 정부가 발표한 '주택임대차보호법 해설집'에는 세입자가 기존에 집주인과 맺은 계약을 번복할 수 있는 내용이 다수 포함됐다.

계약갱신청구권을 소급 적용해서 세입자는 기존에 집주인과 맺은 계약을 번복할 수 있다. 예컨대 임대차법 시행 전에 세입자가 전세금이나 임대료를 5% 넘게 올려서 계약을 연장하기로 집주인과 합의했어도, 원하면 다시 5% 이내로 상승률을 낮출 수 있다.

이 경우 전세보증금 또는 임대료 액수 자체가 달라지기 때문에 기존 계약서를 무효로 하고 새 계약서를 다시 써야 한다. 집주인이 이에 동의하지 않을 경우 양측이 분쟁할 가능성이 높아진다.

시장에서는 이미 세입자와 집주인 간 분쟁이 확산되는 분위기다. 서울시에 따르면 임대차 2법(전월세상한제, 계약갱신청구권제)이 시행된 지난 7월 31일부터 8월 31일까지 한 달간 집주인과 세입자의 상담문의가 큰 폭 늘었다. 이 기간에 서울시 전월세보증금지원센터가 접수한 임대차 관련 상담 건수는 5620건으로, 전년 동기(2218건)의 약 2.5배로 증가했다.

전문가들은 정부가 '집주인은 사회적 강자, 세입자는 사회적 약자'라는 이분법적 잣대를 적용해 현실과 괴리가 커지고 피해자만 늘어날 것이라고 지적했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "3억원짜리 빌라를 가진 집주인과 10억원짜리 아파트 전셋집에 사는 세입자 중 상대적 약자는 오히려 3억원짜리 집주인일 수도 있다"며 "정부가 이같은 사각지대를 무시하고 무조건 세입자 권리만을 강화하는 법안을 만드는 것은 오류가 있다"고 말했다.

이어 "단순히 세입자의 권리만 우선시하는 것 보다는 보증금이나 월세 기준 일정 금액 이하의 세입자를 우선 보호해준다는 사회적 합의를 이끌어낼 필요가 있다"며 "그 금액 이상의 세입자에 대해서는 시장경제에 맡겨서 양측 입장을 균형있게 반영해야 한다"고 강조했다.

◆ '10년 공공임대 분양전환' 내집마련 대표적 실패 사례…행정소송 등 소송전 잇달아

김 장관이 10년 공공임대아파트 문제에 대한 대응에 미진했다는 지적도 나온다. 성남시 판교 중대형 공공임대아파트 연합회(이하 연합회)는 한국토지주택공사(LH)의 압력으로 분양전환가격이 과도하게 비싸졌으며, 이를 시정하려면 '분양가상한제'를 적용해야 한다는 소송을 수차례 진행하고 있다.

연합회는 판교원마을 12단지를 비롯한 LH 중대형 단지의 감정평가금액이 민간공공임대 4개 단지보다 비싸다고 주장했다. 판교원마을 12단지 38평형은 3.3㎡당가가 2370만원이다. 개별 가구 중에는 3.3㎡당 2400만원이 넘게 감정평가된 곳도 있다.

반면 민간공공임대 4개 단지의 경우 32평형 3.3㎡당 분양가가 ▲진원 2188만원 ▲부영 2031만원 ▲모아 2250만원 ▲대방 2553만원이다. 대방을 제외하면 전반적으로 판교원마을 12단지보다 저렴하다.

연합회는 이에 따라 지난 7월 성남지방법원에 분양전환중지 가처분 신청을 요구하는 소송을 제기했다. 지난 4월에는 수원지방법원에 분양전환가격 결정을 취소해달라는 행정소송을 제기했다. 또한 지난 1월에는 서울중앙지방법원에 LH가 백현마을 8단지에 부당한 감정평가를 실시한 데 따라 분양전환 절차를 중지해줄 것을 요청하는 가처분을 신청했다.

이 연구원은 "국토부는 10년 공공임대 문제에 대해서 원칙을 갖고 대응해야 한다"며 "임대아파트 분양가가 주변 시세 상승에 맞춰서 올랐는데, 주민들이 이를 수용하지 못하는 것에 대해 어떻게 해결할지 고민해야 한다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com