"내집마련도, 팔지도 못한다" 9억 이상 판교·광교 10년 공임 곳곳 '세금 지뢰밭'

기사입력 : 2020년12월15일 07:03

최종수정 : 2020년12월15일 07:03

국세청 "9억 넘는 고가 임대주택, 분양전환 후 보유기간 계산"
분양전환 후 최소 2년 더 보유해야…1년 내 팔면 세금만 70% 폭탄
장특공제 받으려면 2년 거주도 필요…"세금 폭탄 주의 요구"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = # 판교 10년 공공임대아파트를 11억원에 분양전환 받는 A씨는 불가피한 사정으로 바로 매도 하려 했으나 양도소득세가 얼마 나올지 알아보고 깜짝 놀랐다. 10년간 임차인으로 거주했더라도, 분양전환 후 2년 더 보유하지 않고 팔면 세금폭탄을 맞는다는 사실을 알았기 때문이다. 특히 내년 6월부터는 분양전환 후 1년 내 팔면 무려 70%의 양도세율이 부과된다. 세금만 2억4000여만 원을 내야 하는 셈이다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 서울 시내 아파트 단지. 2020.09.12 leehs@newspim.com

임대아파트를 분양받은 다음 단기에 매도할 경우 '양도소득세 지뢰'를 밟을 수 있다는 분석이 나왔다.

내년 6월부터는 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율이 60~70%로 오르는데 임대아파트도 이같은 규정이 적용돼서다.

◆ 국세청 "9억 넘는 고가 임대주택, 분양전환 후 보유기간 계산"

15일 국세청 유권해석에 따르면 건설임대주택의 경우 9억원 이상 고가주택은 양도소득세율 및 장기보유특별공제를 계산할 때 분양전환 후부터 보유기간을 기산한다. 이 때 분양전환 시점은 분양대금 청산일(잔금일)과 수분양자 소유권이전접수일 중 빠른 날 기준이다.

분양대금 청산일은 임대관계가 끝나서 임대사업자와 당해 임대주택의 분양전환 합의에 따라 이미 납부한 임대보증금을 매매대금으로 바꾸는 날로 판정한다. 임대보증금을 납부한 날 기준이 아니다. 소득세법 규정에는 건설임대주택에 대한 장기보유특별공제 규정이 없다. 이에 따라 국세청이 이같은 유권해석을 내린 것이다.

우선 10년 공공임대에 임차인으로 거주한 1가구 1주택자는 분양전환시 양도가액 9억원까지 양도세 비과세를 받을 수 있다. 이 내용은 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호에도 나와있다.

예컨대 민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택에 임차인이 살고 있다고 가정하자. 이들은 1가구 1주택이라는 조건을 우선 충족해야 한다. 만약 이들이 임차한 날로부터 양도한 날까지 기간 중 세대 전원이 5년 이상 거주했다면, 양도가액 9억원까지는 양도세 비과세를 받을 수 있다.

◆ 분양전환 후 최소 2년 더 보유해야…1년 내 팔면 세금만 70%

하지만 양도가액이 9억원이 넘는 경우라면 최소 2년 보유해야 양도세율을 낮출 수 있다. 분양전환 후 2년이 안 돼서 팔면 양도세율이 높아지기 때문이다.

특히 내년 6월부터는 1년 미만, 2년 미만 단기 보유 주택의 양도세율이 각각 70%, 60%로 오른다. 내년 5월과 내년 6월은 한 달 사이지만 세율이 크게 바뀌게 되는 것이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020년 세법 개정안 중 양도세 규정 [자료=기획재정부] 2020.12.09 sungsoo@newspim.com

분양전환 후 1년 내 팔면 매도시점에 따라 양도세율 40%(내년 5월 말 이전 매매시)와 70%(내년 6월 말 이후 매매시)를 적용한다. 또한 분양전환 후 2년 내 팔면 60% 양도세(내년 6월 말 이후 매매)를 내야 한다.

이 규정에 해당하는 단지로는 판교 10년 공공임대아파트가 있다. 공공임대주택 판교 원마을 12단지의 평균 분양전환 가격은 전용면적별로 ▲101㎡(190가구) 8억7427만2000원 ▲115㎡(117가구) 9억9104만9000원 ▲118㎡(111가구) 10억1251만8000원 ▲150㎡(6가구) 13억2958만3000원 ▲180㎡(4가구) 15억6037만5000원이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.09 sungsoo@newspim.com

공공임대 분양전환대상인 판교 백현마을 8단지도 이에 해당된다. 백현마을 8단지 전용 101㎡(공급 38평)를 11억1035만원 정도에 분양받은 다음 1년 내 18억원에 판다고 가정했다.

이 경우 양도세는 ▲내년 5월 말 이전 매매시(세율 40%) 1억2915만7550원 ▲내년 6월 이후 매매시(세율 70%) 2억2602만5713원으로 집계됐다. 똑같이 1년 내 팔았는데도 한 달 사이 세금이 1억원 가까이 오르는 것이다.

분양전환 후 2년 내 매도하면 양도세가 1억9373만6325원이 된다. 양도세를 이보다 더 줄이려면 분양전환 후 2년이 지나서 팔면 된다. 이 경우 양도세 일반세율(6~42%)이 적용돼서 세금이 1억375만7550원으로 줄어든다.

◆ 장특공제 받으려면 2년 거주도 필요…"세금 폭탄 주의 요구"

위례 호반가든하임, 성남고등지구 제일풍경채도 향후 회사 측이 분양전환가격을 시세대로 할 경우 9억원이 넘을 가능성이 높다. 위례 호반가든하임은 내년 2월 입주 예정이며, 4년 임대기간이 끝난 후 추가로 4년 임대를 연장할 수 있다.

성남고등지구 제일풍경채는 지난 4월 입주가 이뤄졌다. 입주자들은 4년 임대기간이 끝나면 주변 시세를 반영한 분양전환가격을 내고 분양받을 수 있다. 단지에서 걸어서 9분 거리인 '고등호반써밋 판교밸리아파트'(작년 7월 입주)는 전용면적 84㎡이 지난달 25일 13억4500만원에 팔렸다.

이처럼 9억원이 넘는 임대주택들은 분양전환 후 2년을 더 보유해야 양도세 일반세율(6~42%)을 적용받는다. 다만 분양전환 후 보유기간이 2년이면, 이 기간에 거주까지 했다고 해도 양도세율이 더 낮아지지는 않는다.

세금을 이보다 더 줄이려면 '장기보유특별공제'를 받아야 한다. '장기보유특별공제'(장특공제)란 부동산을 3년 이상 보유했다가 팔면 얼마나 오래 보유했는지에 따라 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 제도다.

내년 6월 이후 매도할 경우 양도세율이 60~70%로 오르는 부분과는 관계없다. 장특공제는 양도세를 줄일 수 있는 가장 확실한 수단으로 꼽힌다. 다만 장특공제를 받는 요건이 점점 까다로워지는 추세다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.14 sungsoo@newspim.com

2020년 1월 1일 이후에 파는 주택은 1가구 1주택자의 경우 2년 이상 거주하면 1년당 8%의 장특공제율을 적용했다. 즉 2년 이상 거주했다면 10년 이상 보유해서 최대 80%(1년당 8%) 공제받을 수 있었던 것이다.

만약 2년 거주하지 않았다면 일반공제로 최대 30%까지만 받을 수 있다.

하지만 2021년 1월 1일 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 '보유기간 연 4%'와 '거주기간 연 4%'로 구분해 계산한다. 양도세를 80%까지 공제받으려면 10년간 보유 및 거주도 해야(보유 10년 40%, 거주 10년 40%) 한다는 뜻이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2020.12.11 sungsoo@newspim.com

내년부터 장특공제를 받기 위한 최소 기준은 2년 거주(8%)+3년 보유(12%)다. 이 경우 총 20%를 공제받을 수 있다.

또한 분양전환 후 3년 더 보유 및 거주한 다음 팔면 장특공제를 24%(보유 3년 12%, 거주 3년 12%) 받을 수 있다. 이 경우 양도세는 7362만3751원으로 줄어든다. 분양전환 후 2년간 더 보유한 다음 팔았을 때 내는 양도세(1억375만7550원)보다 30% 가까이 줄어든 것이다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "내년부터 주택 단기 매매에 대한 양도세율이 높아졌다"며 "임대아파트도 이 규정을 피할 수 없기 때문에 임대아파트를 분양받아 매도하려는 수요자들은 각별히 주의해야 한다"고 강조했다.

sungsoo@newspim.com

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LG CNS 상장 첫날 '9%' 하락 왜? [서울=뉴스핌] 송기욱 기자 = 올해 상반기 IPO 시장 최대어로 꼽혔던 LG CNS가 상장 첫 날 초라한 성적표를 받았다. 차익실현 물량이 속출하며 주가는 공모가 대비 10% 가까이 내려앉았다. 증권가에서는 지나치게 높았던 공모가와 구주매출 비중이 첫날 흥행 부진의 원인이 됐다고 분석했다. 상장 첫 날인 만큼 당분간 주가 흐름을 지켜볼 필요가 있다는 목소리도 나온다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 현신균 LG CNS 대표이사 사장을 비롯한 임직원들이 5일 오전 서울 영등포구 KRX한국거래소 서울사무소에서 열린 LG CNS(LG씨엔에스) 상장식에서 기념촬영을 하고 있다. 2025.02.05 mironj19@newspim.com 5일 한국거래소에 따르면 LG CNS는 공모가(6만1900원) 대비 9.85% 하락한 5만5800원에 장을 마쳤다. 시가총액도 공모가 기준 6조원에서 5조4000억원대까지 떨어졌다. LG CNS는 IPO 시장에서의 높은 기대감 속 기관투자자 대상 수요예측에서 114대 1의 경쟁률을 기록하며 흥행했다. 일반 투자자 청약에서도 21조원이 넘는 증거금이 몰리며 큰 관심을 받았다. 이에 시장에서는 상장 첫날 주가가 공모가를 넘어설 것이라는 예측이 많았다. 다만 주가는 개장 직후 급락하기 시작해 장중 11.31%까지 곤두박질치기도 했다. 성적 부진의 이유는 가격이 공모주 최상단으로 정해졌던 점, 구주매출 비중이 높았던 점 등이 거론된다. 증시에서 딥시크 여파로 AI 관련주가 부진했던 점도 부진 원인으로 꼽힌다. 구주매출은 기존 주주에게 상장 자금이 돌아가기 때문에 회사에 신규 자금 유입이 없다. 이 비중이 클수록 상장효과가 낮아진다. 이번 LG CNS의 구주 매출은 맥쿼리자산운용이 운용하는 투자목적회사 크리스탈코리아가 보유한 물량으로, 상장 자금을 맥쿼리자산운용이 갖게 된다. 한 증권사 관계자는 "최근 IPO 시장의 흐름을 보면, 대부분의 기업들이 희망 공모가 밴드 상단에서 공모가를 확정하는 경향이 이어지고 있다"고 언급했다. 그는 "LG CNS의 경우도 구주 매출과 상장 직후 기존 주주들이 매도할 수 있는 물량이 존재했던 점이 주가 하락에 영향을 미쳤다"면서 "특히 상장 당일에는 차익 실현을 원하는 투자자들이 많아 매도세가 우위를 점할 수밖에 없다"고 설명했다. 다른 관계자는 "공모주 최상단으로 가격이 정해졌던 부분과 구주 매출 비중이 높았던 점이 첫 날 단기 차익 실현 물량으로 발현됐다"면서 "삼성SDS 대비 AI쪽 매출의 비중이 큰 편인데, 최근 딥시크 쇼크 등으로 AI 관련주가 하방 압력을 받은 점도 영향을 미친 것으로 보인다"고 분석했다. 아울러 "LG CNS의 사업모델이 미래에 성장할 여지가 제한적이라고 내다보는 투자자들이 장기투자보다는 차익 실현을 목적으로 주식을 매입하는 경우가 많았을 것으로 본다"고 덧붙였다. LG에너지솔루션 이후 최대어로 꼽히는 공모주인 만큼 주가가 약세를 이어갈 경우, 부진했던 IPO 시장이 더 얼어붙을 수 있다는 우려가 나온다. 당분간 주가는 더 요동칠 것으로 보인다. 한 업계 관계자는 "공모주 투자자들이 하루 이틀 정도 더 지켜보는 경우가 많지만, 단기간에 매도 가능한 물량이 모두 해소되기는 어려운 만큼, 일정 기간 변동성이 지속될 가능성이 크다"고 말했다. 다만 그는 "LG CNS의 비즈니스 모델과 그룹 내 역할을 감안할 때 중장기적으로는 안정적인 흐름을 보일 가능성이 높다"고 전망했다. oneway@newspim.com 2025-02-05 16:32

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中 딥시크, 토종 천재 139명의 반란 [베이징=뉴스핌] 조용성 특파원 = 중국산 인공지능(AI) 모델, 딥시크의 충격파는 가히 전면적이다. 기적에 가까워서 여전히 논란의 중심에 있는 탁월한 가성비는 차치하더라도, 순수 국내파 인재만으로 일군 역작이라는 점에서 미국 바깥 나라들, 특히 AI 후발국에 시사하는 바가 크다. 자연, 중국의 AI 인재 양성 비책을 둘러싼 세간의 관심도 급증했다. 그들은 우리와 무엇이 달랐을까. 3편에 걸쳐 그 답을 찾아볼 생각이다. 중국의 AI 벤처기업 딥시크가 공개한 추론형 대형 AI 모델 '딥시크 R1'의 개발진은 해외 유학파가 아닌 중국 로컬 엔지니어들로만 구성돼 있다. 딥시크의 의미는 중국 인재들이 글로벌 AI의 중심부로 본격 진입하는 신호탄이라는 점에서 더 심대할 수 있다. 이제 시작에 불과할 뿐, 더 강력해진 제2, 제3의 딥시크들이 쏟아져 나올 수 있다는 이야기다. 딥시크의 설립자는 1985년생인 량원펑(梁文鋒)이다. 광둥(廣東)성 잔장(湛江)시에서 태어난 량원펑은 중학교때 고등학교 수학과정까지 모두 독학한 수학천재였다. 전교 1등을 이어가던 그는 저장성 항저우에 위치한 저장대학 전자공학과에 진학해, 학사와 석사 과정을 마쳤다. 이후 량원펑은 2008년 머신러닝을 활용한 정량화 자동 주식 매매 프로그램을 개발하기 시작했으며, 2013년에 대학 동창과 함께 투자업체를 차렸다. 2016년에는 환팡커지(幻方科技, 하이플라이어)라는 이름의 헤지펀드를 설립했다. 이 펀드는 AI를 활용한 투자를 통해 큰 성공을 거두게 된다. 2021년 환팡커지의 자산관리 규모는 1000억위안(20조원)을 돌파하는 기염을 토했다. 량원펑 딥시크 창업자 [사진=바이두 캡처] ◆"유학파 아닌 현지 인재로 성공해 보이겠다" 량원펑은 2023년 7월 딥시크를 설립해 대규모 AI 모델을 개발하기 시작했다. 량원펑은 환팡커지의 성공을 바탕으로 중국내 AI 인재들을 개발자로 모집했다. 량원펑은 유학파는 배제하고 중국 현지 인재들로만 개발진을 꾸렸다. 본인 스스로가 토종 인재였던 만큼, 유학파가 아닌 현지 인재만으로도 성공이 가능하다는 사실을 입증하고 싶었다. 그는 '상위 1%의 천재들만 모아서 99%의 기업이 할 수 없는 일에 도전한다'는 모토로 성적 우수자들과 각종 대회 우승자들만을 채용했다. 이렇게 딥시크는 139명의 진용을 꾸렸다. 이 중에는 'AI 천재소녀'로 불리는 1995년생 뤄푸리(羅福莉)도 있고, 베이징대 물리학과를 졸업해 혁신적인 방법론을 제시한 가오화쭤(高華佐)도 있다. ◆"중국은 혁신 기여자가 되어야" 그리고 딥시크는 지난해 12월 생성형 AI 대형 모델인 딥시크 V3를 출시했고, 지난달 20일 추론형 대형 모델인 딥시크 R1을 출시하며 전세계를 놀라게 했다. 중국의 천재 139명이 전세계를 상대로 파격적인 센세이션을 일으킨 것이다. 량원펑은 "실리콘밸리가 딥시크에 놀라워하는 것은 중국 기업이 '혁신 추격자'가 아닌 '혁신 공헌자'의 입장에서 그들의 게임에 참여했기 때문"이라며 "중국도 무임승차만 하는 것이 아니라 점진적으로 기여자가 되어야 한다"고 했다. 뤄푸리 딥시크 연구원 [사진=바이두 캡처] ◆중국의 이공계 중시 사회 풍조 딥시크의 성공 이면에는 전사회적으로 이공계를 중시하는 중국의 풍조가 자리잡고 있다. 우리나라의 수재들이 의대와 법대에 진학한다면, 중국의 학생들은 공대에 진학한다. 현실적으로도 중국에서 공대 출신들의 급여는 최상위권에 속한다. 레이쥔(雷軍) 샤오미(小米) 회장은 지난해 12월 딥시크의 연구원인 1995년생 'AI 천재소녀' 뤄푸리를 스카우트하기 위해 연봉 1000만위안(20억원)을 제시한 것으로 나타났다. 이 같은 고연봉 스카우트 소식은 중국의 관련 업계에 흔히 일어나는 일이다. 또한 이 같은 배경에는 중국 정부가 1978년 개혁개방 이후부터 현재까지 변함없이 이공계 중시 정책을 유지해오고 있다는 점이 깔려있다. 이에 더해 미국의 대중국 첨단기술 제재로 인해 중국의 이공대 우대 정책은 더욱 그 강도를 높여가고 있다. 딥시크의 성공으로 말미암아 중국 AI 인재들이 본격적으로 세계 중심부에 진입하게 될 것이라는 예상이 나온다. 이는 곧 중국의 교육이 성과를 낸 것이며, 중국의 50년 과학기술 인재 육성 노력이 그 결실을 맺은 것이라는 분석이 나온다. 중국의 AI 벤처기업인 딥시크의 홈페이지 화면 ys1744@newspim.com 2025-02-05 15:34