"주변 시세 80~85%" vs "고분양가 안돼"...흑석2구역 공공재개발 시작부터 삐걱

기사입력 : 2021년01월31일 06:10

최종수정 : 2021년01월31일 06:10

추진위 "주변신축 80~85%에 분양" vs SH공사 "허가 불가능"
"용적률 450%, 정부 발표와 달라" vs "50층은 주거환경 악화"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 서울 공공재개발 시범사업지 8곳 중 최대어로 평가받는 동작구 '흑석2구역'이 사업을 시작하기 전부터 일반분양가를 둘러싸고 삐걱대고 있다.

흑석2구역 재개발 추진위원회는 주변 신축아파트 매맷값의 80~85% 수준으로 분양가를 요구하지만 사업시행자인 서울주택도시공사(SH공사) 측에서 난색을 보였기 때문이다.

추진위는 용적률(대지면적에 대한 건물 연면적 비율) 600%와 최고 층수 50층을 주장하지만 흑석2구역이 한강변 중점경관관리구역으로 규제를 받아 이 또한 쉽지 않아 보인다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

◆ 추진위 "주변신축 80~85%에 분양" vs SH공사 "허가 불가능"

31일 부동산업계에 따르면 최근 공공재개발 지역으로 선정된 흑석2구역이 분양가 산정을 놓고 공공기관과 시각차를 보이고 있다. 사업 수익성과 직결되는 만큼 조합측이 공공재개발 자체를 철회할 수 있다는 얘기도 흘러나온다.

이진식 흑석2구역 재개발 추진위원장은 뉴스핌과의 통화에서 "공공재개발 사업을 포기한 것은 아니다"며 "다만 분양가를 주변 신축아파트 매맷값의 80~85%로 올려야 공공재개발을 진행하겠다"고 말했다.

앞서 SH공사는 흑석2구역 일반분양가의 하한선을 3.3㎡당 평균 3200만원으로 책정했다. 상한선은 아직 정해지지 않았다. SH공사 관계자는 "분양가를 하한선 수준으로 정한 것은 아니다"며 "서울시에 보고할 때 분양가를 가장 보수적으로 책정해서 3.3㎡당 3200만원을 정했다"고 말했다.

다만 이 가격은 추진위원회 기대에 크게 못 미치는 수준이다. 흑석2구역 주변 신축아파트가 작년 하반기 급등해 가격이 3.3㎡당 6000만~7000만원을 웃돌고 있어서다. 흑석2구역과 인접한 흑석한강센트레빌 전용면적 85㎡는 작년 12월 16억3000만원에 거래됐다. 이 단지의 최근 1개월간 실거래가 평균값은 16억233만원으로 3.3㎡당 6220만원 수준이다.

또한 흑석동 아크로리버하임 전용 85㎡는 작년 12월 20억6000만원에 팔렸다. 최근 1개월간 실거래가 평균값은 19억6700만원(3.3㎡당 7636만원)이다. 이들 시세에 80%를 적용할 경우 3.3㎡당 분양가가 4976만~6108만원으로 나온다. 시세의 85%를 적용하면 3.3㎡당 5287만~6490만원.

이 위원장은 "주변 신축아파트 매맷값의 60%로 일반분양가를 정하면 수분양자만 이득을 본다"며 "흑석2구역에는 형편이 어려운 거주민이 많은데, 정부가 수분양자들 잇속만 챙겨주면 되겠느냐"고 반문했다.

다만 SH공사는 주변 신축의 80~85%에 일반분양가가 결정될 가능성은 거의 없다고 평가했다. 주변 신축 외에 구축까지 포함하면 3.3㎡당 3200만원도 주변 시세의 80%가 넘는다는 이유에서다.

SH공사 관계자는 "신축 매맷값의 80~85%로는 절대 분양허가가 안 나오고 사업도 진행되지 않을 것"이라며 "우리 공사도 분양가를 높게 받아서 사업비를 회수하는 게 유리하지만 가격 측면에서는 서로 타협점을 찾아야 한다"고 말했다.

국토교통부는 흑석2구역이 민간재개발로 전환해서 분양가상한제를 적용받아도 분양가가 크게 높아지기 어렵다고 보고 있다.

국토부 관계자는 "흑석2구역이 분양가상한제를 적용받으면 3.3㎡당 3200만원에 분양하게 되는 것으로 알고 있다"며 "다만 분양가는 SH공사와 서울시가 검토 후 주민설명회에서 공식적으로 안내할 사안으로, 국토부가 언급할 수 있는 사안이 아니다"고 말했다.

김병기 리얼하우스 분양평가팀장에 의뢰한 결과 흑석2구역에 분양가상한제 적용시 3.3㎡당 3700만~3800만원으로 추정된다. 서울 신축아파트가 통상 주변 시세보다 30% 저렴하게 분양하는 것을 감안한 수치다. 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역 심사기준을 적용하면 대략 3.3㎡당 2950만~3000만원 초반으로 추정된다.

◆ "용적률 450%, 정부 발표와 달라" vs "50층은 주거환경 악화"

흑석2구역 추진위는 정부가 제시한 용적률과 층수도 만족스럽지 않다고 보고 있다. SH공사는 흑석2구역에 용적률 450%, 최고 층수 40층을 제시했다. 흑석2구역이 기대한 용적률 600%, 50층보다 낮은 수치다.

앞서 국토부는 작년 '8·4 공급 대책'에서 공공재개발 사업지 용적률을 법정 한도의 1.2배까지 허용하고 분양가상한제도 면제하겠다고 밝혔다. '국토의 이용 및 계획에 관한 법률'(국토계획법)에 따르면 주거지역 용적률 상한선은 500%다.

흑석2구역은 법정 상한선 500%의 1.2배인 600%까지 용적률을 적용받을 것으로 기대했다. 이번에 SH공사가 제시한 450%는 애초 정부가 홍보한 내용과 다르다는 지적이다. 다만 SH공사는 흑석2구역 대지면적과 동간 거리를 고려할 때 용적률 450%가 주거환경 측면에서 더 쾌적하다고 설명했다.

SH공사 관계자는 "용적률을 500~600%로 높이면 동간거리가 좁아지고 건물이 너무 빽빽해져 주거환경이 악화된다"며 "최고 층수가 50층이 되면 용적률을 더 높일 수 있겠지만 서울시가 이에 대해 부정적"이라고 설명했다.

서울시가 층수 50층에 부정적인 것은 한강변 스카이라인 때문이다. 서울시에 따르면 한강변 스카이라인은 '2030 도시기본계획'에서 정한 높이관리원칙을 적용한다. 예컨대 도시공간구조상 도심과 광역중심(여의도, 용산, 잠실 일부지역)은 주거용 건물 조성시 35층 이하로 지어야 한다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 한강변관리기본계획 [자료=서울시] 2021.01.29 sungsoo@newspim.com

또한 흑석2구역이 있는 서울 동작구 흑석동 99-3 일대는 한강변 중점경관관리구역으로 주변에 높은 건물이 없다. 중점경관관리구역이란 중점으로 경관을 보전 및 관리하고 형성할 필요가 있는 곳을 뜻한다.

경관법 제28조 1항에 따르면 중점경관관리구역에 건축물을 지으려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 경관위원회 심의를 거쳐야 한다.

이에 따라 추진위는 용적률 600%, 최고 층수 50층이라는 요구사항을 관철하기 어려울 것으로 보인다.

SH공사 관계자는 "서울시에 흑석2구역 최고 층수로 50층, 40층의 두 가지 방안을 가져갔는데 서울시가 50층 안에 대해 부정적이었다"며 "그래서 추진위원회에 더 보수적인 방안으로 40층을 제시한 것"이라고 말했다.

이어 "층수가 40층으로 제한된 상태에서 용적률을 높이려면 건폐율(대지면적에 대한 건물 바닥면적의 비율)을 늘리는 수밖에 없다"며 "이 경우 동간거리가 좁아져서 주거환경이 안 좋아지기 때문에 450% 용적률이 최적이라고 생각했다"고 설명했다.

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'갑질 의혹' 강선우 살린 까닭 [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령이 20일 이진숙 교육부 장관 후보자에 대한 지명을 철회하고 강선우 여성가족부 장관 후보자는 살리기로 했다. 장관 후보자들에 대한 도덕성 논란이 심각한 상황에서 낙마자 없이 넘어갈 수는 없다는 판단에 따라 상징적인 낙마자로 이 후보자를 선택한 것이다. 야당이 강력히 요구한 두 명 중 한 명을 낙마시킴으로써 야당의 체면을 세워주는 모양새를 취하는 동시에 독주한다는 부정적 이미지를 피하려 한 것이다. 이 대통령 입장에서는 이 후보자 낙마가 측근인 강 후보자에 비해 부담이 상대적으로 덜했다. 강 후보자가 낙마할 경우 현역 의원 낙마 1호라는 불명예를 안게 돼 의원직을 수행하기도 여의치 않은 상황이었다. 이 후보자 낙마로 강 후보자를 구제한 것이다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =강선우 여성가족부 장관 후보자가 26일 서울 종로구 수송동에 마련된 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하며 취재진의 질문에 답하고 있다.2025.06.26 gdlee@newspim.com 이 대통령과 여권 핵심은 지난주 이미 한 명 낙마 쪽으로 가닥을 잡았다. 우상호 정무수석이 "일부 후보자의 경우 청문회 이후에도 논란이 계속돼 여론이 악화하고 있다"고 말했다. 낙마를 사실상 기정사실화한 것이다. 특히 주말 여야 원내대표를 만나 의견을 구한 것은 최소한 한 명의 낙마를 전제로 한 것이었다. 야당 대표까지 만나고 모든 후보자를 밀어붙일 경우 독주한다는 비판을 피하기 어렵기 때문이다. 더불어민주당이 주장한 낙마자 제로는 이 대통령의 결단을 부각하기 위한 전술이었다. '낙마자는 없다'는 여당의 강경론에도 이 대통령이 지명 철회를 요구하는 야당과 민심을 수용하는 모양을 취할 수 있도록 한 것이다. 자진 사퇴가 아니라 지명 철회라는 강수는 야당의 요구를 수용하는 모양을 취한 것이다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 이진숙 부총리 겸 교육부 장관 후보자가 16일 오전 서울 여의도 국회 교육위원회에서 열린 인사청문회에서 모두발언을 하고 있다. 2025.07.16 mironj19@newspim.com 관심은 낙마자가 한 명이냐, 아니면 두 명이냐였다. 두 후보자 모두 낙마 1순위였다. 한 명을 살리기 어려울 정도로 막상막하였다. 논문 표절과 자녀 불법 조기 유학 의혹이 불거진 데다 전문성도 결여돼 있다는 지적을 받은 이 후보자의 낙마는 사실상 결정된 상태였다. 여기에 강 후보자까지 포함시킬지 여부가 초미의 관심사였다. 파상 공세를 취하는 야당이 문제가 아니었다. 두 후보자에 대해 진보색이 강한 시민 단체마저 낙마를 요구했다. 여론을 중시하는 이 대통령 입장에서는 곤혹스러운 상황이 아닐 수 없었다. 자칫 지지 세력이 등을 돌릴 수 있어서다. 이런 상황에서 이 후보자 낙마와 강 후보자 구제는 여당 기류에서 그대로 나타났다. 대통령실 주변에서 "이 후보자는 외부에서 추천했다"는 얘기가 흘러나온 것은 낙마자가 나올 경우 1순위는 이 후보자가 될 수 있음을 강하게 시사한 것이다. 낙마하더라도 부담이 덜할 수 있다는 의미로 받아들여진 것이다. 당 분위기는 더 노골적이었다. 강 후보자에 대해서는 입단속이 이뤄진 것으로 알려졌으나 이 후보자에 대해서는 특별한 지침이 없었다고 한다. 이를 반영하듯 강 후보자에 대해서는 지난주 중반까지 여론이 싸늘했지만 그 이후 당 주변에서는 더 이상 얘기가 나오지 않았다. 이 후보자에 대해서는 달랐다. 김상욱 의원에 이어 강득구 의원이 공개적으로 이 후보자를 비판하며 거취를 거론했다. 강 의원은 "연구 윤리 위반, 반민주적 행정 이력, 전문성 부족 등은 결코 가볍게 넘길 수 없는 중대 결격 사유"라고 말했다. 이 후보자 낙마로 분위기를 몰아가는 듯했다. 이 후보자는 논문 표절 문제가 컸지만 이재명 정부가 전면에 내세운 유능함도 보여주지 못한 게 결정적이었다. 여권이 갑질 논란이 심했던 강 후보자를 감싼 논리가 유능함이었다. 청문회 과정에서 유보 통합 등 교육 정책과 관련된 기본적인 사항조차 숙지하지 못해 전문성에 심각한 의구심이 제기됐다. 여당 의원들조차 "어떻게 그런 것도 대답을 하지 못하느냐"는 비판이 나올 정도였다. 우상호 대통령실 정무수석은 이날 오후 용산 대통령실에서 브리핑을 통해 인사청문회를 거쳤지만 임명이 안 된 11명의 장관 후보자 중 지명 철회는 이 후보자 한 명이라는 점을 분명히 해 강 후보자는 임명 절차를 밟을 것임을 시사했다. 강 후보자의 인사청문경과보고서가 채택되지 않은 상태에서 임명을 강행하려면 절차상 국회에 보고서 재송부를 요청해야 하는 만큼 이 대통령은 이른 시일 내에 관련 조치에 나설 것으로 보인다. 이 대통령이 강 후보자를 임명한다고 해도 부담은 남는다. 강 후보자의 사퇴를 요구한 상당수 민주당 보좌진들과 정서적으로 등을 지게 될 수밖에 없다. 강 후보자 사퇴를 요구한 시민단체의 입장도 부담이다. 야당은 여론을 돌리기 위한 파상 공세에 나서고 있다. 강 후보자도 갑질 장관이라는 낙인이 찍힌 상태에서 업무를 제대로 수행할 수 있을지도 의문이다. 향후 여론 추이에 관심이 쏠리는 이유다. leejc@newspim.com 2025-07-21 06:45