전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이

공공재개발 후보지 선정에도 조합원 동의는 '과제'...이익배분 변수

기사입력 : 2021년01월18일 06:03

최종수정 : 2021년01월21일 07:12

주택공급·공공성 확보가 당락 결정
수익성·이해관계 조율이 관건

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 공공재개발 사업을 진행할 8곳의 후보지가 선정됐지만 본격적인 사업 추진에 들어가려면 해결해야 할 과제들이 많다.

사업 진행과정에서 조합원 동의와 분담금 산정 등에서 조합원과 시행사 간 갈등이 벌어질 수 있다. 정부의 계획대로 공공재개발이 양질의 주택을 빠르게 공급하려면 원활한 갈등 조율이 필요하다는 지적이다.

◆ 조합원 동의·분담금 산정...구역 확정까지 남은 과제

18일 정비업계에 따르면 국토교통부와 서울시 등이 공공재개발 후보지를 선정했지만 사업이 본궤도에 오르기 위해서는 조합원 동의와 분담금 산정 등에서 변수가 남아 있다는 목소리가 있다 .

후보지로 선정된 구역은 최종 사업구역으로 지정되려면 조합원 수 2/3, 면적 기준으로 50% 이상 동의가 필요하다. 공모 신청서 제출에 필요했던 10% 이상 참여 동의보다 더 많은 수의 조합원 동의가 필요한 셈이다.

이는 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)와 조합원 간 사업시행자 지정을 위한 양해각서 체결에 필수 사항이다. 후보지들은 LH와 SH는 시행사 선정을 위해 후보지 주민들을 대상으로 주민설명회를 연다. 주민들의 의견과 서울시의 조율을 거쳐 LH와 SH 두 곳 중 한 곳을 시행사로 선정하게 된다.

[서울=뉴스핌] 이한결 기자 = 서울 용산구 한남3구역 재개발지역 전경. 기사와 직접 관련 없음. 2020.10.05 alwaysame@newspim.com

주민동의율 70%를 넘은 동작구 흑석2구역이나 면적 기준의 동의 확보만 남겨놓은 영등포구 양평13구역은 비교적 여유로운 상황이지만 아직 기준을 충족시키지 못한 구역에서는 조합원 동의 확보가 중요한 과제로 남아있다.

분담금 산정과 인센티브 등을 놓고 이해관계가 다른 조합원과 시행사와 갈등으로 사업 진행에 차질이 빚어질 수도 있다. 정비계획 수립과 예상분담금 관련 논의가 진행될 것으로 보이는 설명회에서 갈등이 분출될 수 있다.

공공임대주택 비율이 변수가 될 수 있다. 공공재개발 사업지에서는 조합원 분양분을 제외한 주택의 50%를 공공임대로 공급해야 한다. 조합원들 사이에서는 수익성이 떨어질 것이란 우려가 나올 수 있어 이를 분담금 협의 과정에서 반영할 가능성이 있다. 협의가 원활하지 못할 경우 사업이 난항을 겪을 수 있다. 답십리17구역은 공공재개발을 신청했으나 높은 임대주택 비율로 인한 수익성 문제로 사업 신청을 철회한 바 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "재개발 사업 과정에서 있어온 조합원 분담금 갈등이 공공재개발에서도 벌어질 수 있다"면서 "주민설명회 과정에서 기부채납 등 수익보전 문제에 대한 논의과정이 사업 추진의 변수가 될 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 원활한 주택 공급 여부가 후보지 선정 가능성 높여

공공재개발 후보지 선정에서 조속한 사업 추진 가능성 여부가 당락을 결정한 것으로 보인다.

정부는 지난해 5.6 대책과 8.4 대책에서 공공재개발 사업을 통해 4만가구 공급 계획을 발표했다. 사업의 원활한 추진을 위해 사업장에는 분양가상한제 적용 예외나 용적률 상향 및 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 줬다. 여기에 변창흠 장관이 주택공급을 강조하는 상황에서 신속한 주택 공급이 가능한 지역이 유리하게 작용했을 것으로 점쳐진다.

동작구 흑석2구역은 주민동의율이 높았고, 최종 후보지 중 가장 많은 1310가구가 들어서는 점이 이점으로 작용한 것으로 예측된다.

반면 공공재개발 보류결정이 난 강북2구역은 일부 토지 소유자등이 직권해제 요청서를 구청에 접수하면서 정비구역 해제 여부를 놓고 대립이 벌어지기도 했다.

이은형 대한건설정책연구원은 "정부의 중점 사업이고 첫 후보지인만큼 성공사례를 만들 필요성이 컸을 것"이라면서 "사업추진이 가급적 잘 될 것 같은 곳이 우선순위로 고려됐을 것이다"고 말했다.

◆ 투기 억제·갈등 조정 과제 안은 정부

공공재개발 사업의 첫 발을 내딛은 정부에게는 투기 억제와 성공 사례를 통한 사업 확산의 과제가 남아있다.

정부는 후보지 구역을 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 투기수요를 원천적으로 차단해 투기를 억제하는 효과는 있겠지만 시행시기가 늦어진 점과 풍선효과에 있어서 아쉬움도 남는다. 사업 구역의 투기거래는 막히더라도 인근 지역 역시 사업에 따른 환경 개선 등의 기대감으로 수요가 몰릴 수 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이미 후보지 선정 전부터 가격이 오른 상황이어서 시기적으로 늦은 면이 있다"면서 "투기 거래 자체를 막으므로 일부 효과는 있겠지만 풍선효과 등 시장 왜곡이 우려된다"고 말했다.

정부가 사업 진행 과정에서 빚어질 갈등을 어떻게 해결하는지가 향후 사업 확산의 중요한 요소가 될 것으로 보인다. 후보지 선정은 이뤄졌지만 아직 임대주택 비율, 인센티브 등에 대한 구체적인 방안이 나오지 않았다. 공공이 주도하는 사업인만큼 정부의 조율 역량에 사업 성패가 달렸다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "후보지 선정이 됐지만 이제부터가 시작이다"면서 "정부가 갈등을 빠르고 합리적인 방안으로 풀어내면서 재개발 과정에서 문제가 됐던 갈등이나 투명성 문제를 어느 정도 해소하는지가 사업 장기화에 키를 쥐고 있다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
오늘 낮 최고기온 33도 무더위 [서울=뉴스핌] 최수아 인턴기자 = 월요일인 9일은 낮 기온이 최고 33도까지 오르는 무더운 날이 되겠다. 전국이 대체로 흐리다가 오후부터 맑아지겠다.  기상청에 따르면 이날 아침 최저기온은 18~21도, 낮 최고기온은 25~33도가 되겠다. 일부 경기내륙과 충청권내륙, 경상권내륙을 중심으로 최고 체감온도가 31도 이상으로 올라 덥겠다.  [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 무더운 날씨를 보인 6일 오후 서울 중구 청계천에서 시민들이 양산을 쓰고 이동하고 있다. 2025.06.08 pangbin@newspim.com 이날 오전까지 경기북서내륙과 서해안, 남해안을 중심으로 짙은 안개가 끼는 곳이 있겠다. 해안에 위치한 교량과 강이나 호수, 골짜기에 인접한 도로에는 안개가 더욱 짙게 끼겠으니 유의해야 한다.  주요 지역별 아침 최저기온은 ▲서울 20도 ▲인천 19도 ▲수원 19도 ▲춘천 18도 ▲강릉 20도 ▲청주 21도 ▲대전 20도 ▲전주 21도 ▲광주 20도 ▲대구 20도 ▲부산 20도 ▲울산 18도 ▲제주 19도다. 낮 최고기온은 ▲서울 30도 ▲인천 26도 ▲수원 29도 ▲춘천 30도 ▲강릉 28도 ▲청주 31도 ▲대전 31도 ▲전주 31도 ▲광주 31도 ▲대구 31도 ▲부산 25도 ▲울산 27도 ▲제주 25도이다. 미세먼지는 전 권역이 '좋음'∼'보통'으로 예상된다. 바다의 물결은 동해와 남해 앞바다에서 0.5~1.0m, 서해 앞바다에서 0.5m로 일겠다.  geulmal@newspim.com 2025-06-09 06:30
사진
민정수석에 검찰 출신 오광수 변호사 [서울=뉴스핌] 유신모 외교전문기자 = 이재명 대통령은 8일 검찰개혁 과제를 수행할 민정수석으로 검찰 특수부 출신의 오광수 법무법인 대륙아주 대표변호사(사법연수원 18기)를 임명했다. 오 수석은 제28회 사법고시에 합격해 사법연수원 18기를 수료했다. 이 대통령, 더불어민주당 정성호 의원 등과 동기다. 26년 동안 검찰에 재직한 특수통으로 꼽힌다. 오광수 대통령실 민정수석비서관 [사진=대통령실] 오 수석은 부산지검에서 첫 근무를 시작해 대전·서울·수원지검을 거쳐 1999년 대검 검찰연구관을 역임했다. 2001년 부부장검사로 승진해 제19대 광주지검 해남지청장을 지냈으며 서울지검 부부장검사, 인천지검 특수부 부장검사, 대검찰청 중수2과장, 서울중앙지검 특수2부 부장검사 등 요직을 두루 거쳤다. 2012년부터는 대구·청주에서 검사장을 지낸 뒤 2015년 법무부 범죄예방정책국장 근무를 끝으로 26년 간의 검찰공무원 생활을 마무리했다. 2020년부터는 법무법인 대륙아주의 대표 변호사로 활동해왔다. 검찰 재직 시 김우중 대우그룹 회장 분식회계 사건, 한보그룹 분식회계 사건, 김영삼 전 대통령의 차남 김현철 씨 비리사건, 마우나 리조트 붕괴사건 등 굵직한 사건을 수사했다. 여권 일각에서 당초 오 수석이 검찰 개혁을 추진할 적임자인지 의문이라는 우려가 제기되기도 했다. 윤석열 전 대통령과 같은 특수부 검사출신인데다 2013년 박성재 전 법무부 장관이 대구고검장으로 재직할 당시 대구지검장을 지낸 이력 때문이었다. 강훈식 대통령실 비서실장은 이 같은 우려에 대해 "이 대통령은 정치 검찰의 가장 큰 피해자"라며 "오 수석의 사법 개혁 의지도 확인했다. 일부 우려하신 분들 걱정 없도록 하겠다"고 밝혔다. ▲1960년 전북 남원 ▲전주고 ▲성균관대 법학 학사 ▲성균관대 대학원 공법 박사 ▲사시 28회 ▲사법연수원 18기 ▲광주지검 해남지청장 ▲인천지검 특수부 부장검사 ▲대검 중수2과 과장 ▲서울중앙지검 특수2부 부장검사 ▲대전지검 서산지청장 ▲수원지검 안산지청장 ▲청주지검장 ▲대구지검장 ▲법무부 범죄예방정책국장 ▲법무법인 대륙아주 대표변호사 ▲성균관대 법학전문대학원 객원교수 opento@newspim.com 2025-06-08 11:15
안다쇼핑
Top으로 이동