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공공재개발 후보지 선정에도 조합원 동의는 '과제'...이익배분 변수

기사입력 : 2021년01월18일 06:03

최종수정 : 2021년01월21일 07:12

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주택공급·공공성 확보가 당락 결정
수익성·이해관계 조율이 관건

[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 공공재개발 사업을 진행할 8곳의 후보지가 선정됐지만 본격적인 사업 추진에 들어가려면 해결해야 할 과제들이 많다.

사업 진행과정에서 조합원 동의와 분담금 산정 등에서 조합원과 시행사 간 갈등이 벌어질 수 있다. 정부의 계획대로 공공재개발이 양질의 주택을 빠르게 공급하려면 원활한 갈등 조율이 필요하다는 지적이다.

◆ 조합원 동의·분담금 산정...구역 확정까지 남은 과제

18일 정비업계에 따르면 국토교통부와 서울시 등이 공공재개발 후보지를 선정했지만 사업이 본궤도에 오르기 위해서는 조합원 동의와 분담금 산정 등에서 변수가 남아 있다는 목소리가 있다 .

후보지로 선정된 구역은 최종 사업구역으로 지정되려면 조합원 수 2/3, 면적 기준으로 50% 이상 동의가 필요하다. 공모 신청서 제출에 필요했던 10% 이상 참여 동의보다 더 많은 수의 조합원 동의가 필요한 셈이다.

이는 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH)와 조합원 간 사업시행자 지정을 위한 양해각서 체결에 필수 사항이다. 후보지들은 LH와 SH는 시행사 선정을 위해 후보지 주민들을 대상으로 주민설명회를 연다. 주민들의 의견과 서울시의 조율을 거쳐 LH와 SH 두 곳 중 한 곳을 시행사로 선정하게 된다.

[서울=뉴스핌] 이한결 기자 = 서울 용산구 한남3구역 재개발지역 전경. 기사와 직접 관련 없음. 2020.10.05 alwaysame@newspim.com

주민동의율 70%를 넘은 동작구 흑석2구역이나 면적 기준의 동의 확보만 남겨놓은 영등포구 양평13구역은 비교적 여유로운 상황이지만 아직 기준을 충족시키지 못한 구역에서는 조합원 동의 확보가 중요한 과제로 남아있다.

분담금 산정과 인센티브 등을 놓고 이해관계가 다른 조합원과 시행사와 갈등으로 사업 진행에 차질이 빚어질 수도 있다. 정비계획 수립과 예상분담금 관련 논의가 진행될 것으로 보이는 설명회에서 갈등이 분출될 수 있다.

공공임대주택 비율이 변수가 될 수 있다. 공공재개발 사업지에서는 조합원 분양분을 제외한 주택의 50%를 공공임대로 공급해야 한다. 조합원들 사이에서는 수익성이 떨어질 것이란 우려가 나올 수 있어 이를 분담금 협의 과정에서 반영할 가능성이 있다. 협의가 원활하지 못할 경우 사업이 난항을 겪을 수 있다. 답십리17구역은 공공재개발을 신청했으나 높은 임대주택 비율로 인한 수익성 문제로 사업 신청을 철회한 바 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "재개발 사업 과정에서 있어온 조합원 분담금 갈등이 공공재개발에서도 벌어질 수 있다"면서 "주민설명회 과정에서 기부채납 등 수익보전 문제에 대한 논의과정이 사업 추진의 변수가 될 것으로 보인다"고 말했다.

◆ 원활한 주택 공급 여부가 후보지 선정 가능성 높여

공공재개발 후보지 선정에서 조속한 사업 추진 가능성 여부가 당락을 결정한 것으로 보인다.

정부는 지난해 5.6 대책과 8.4 대책에서 공공재개발 사업을 통해 4만가구 공급 계획을 발표했다. 사업의 원활한 추진을 위해 사업장에는 분양가상한제 적용 예외나 용적률 상향 및 인허가 절차 간소화 등 인센티브를 줬다. 여기에 변창흠 장관이 주택공급을 강조하는 상황에서 신속한 주택 공급이 가능한 지역이 유리하게 작용했을 것으로 점쳐진다.

동작구 흑석2구역은 주민동의율이 높았고, 최종 후보지 중 가장 많은 1310가구가 들어서는 점이 이점으로 작용한 것으로 예측된다.

반면 공공재개발 보류결정이 난 강북2구역은 일부 토지 소유자등이 직권해제 요청서를 구청에 접수하면서 정비구역 해제 여부를 놓고 대립이 벌어지기도 했다.

이은형 대한건설정책연구원은 "정부의 중점 사업이고 첫 후보지인만큼 성공사례를 만들 필요성이 컸을 것"이라면서 "사업추진이 가급적 잘 될 것 같은 곳이 우선순위로 고려됐을 것이다"고 말했다.

◆ 투기 억제·갈등 조정 과제 안은 정부

공공재개발 사업의 첫 발을 내딛은 정부에게는 투기 억제와 성공 사례를 통한 사업 확산의 과제가 남아있다.

정부는 후보지 구역을 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 유력하게 검토하고 있다. 투기수요를 원천적으로 차단해 투기를 억제하는 효과는 있겠지만 시행시기가 늦어진 점과 풍선효과에 있어서 아쉬움도 남는다. 사업 구역의 투기거래는 막히더라도 인근 지역 역시 사업에 따른 환경 개선 등의 기대감으로 수요가 몰릴 수 있다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이미 후보지 선정 전부터 가격이 오른 상황이어서 시기적으로 늦은 면이 있다"면서 "투기 거래 자체를 막으므로 일부 효과는 있겠지만 풍선효과 등 시장 왜곡이 우려된다"고 말했다.

정부가 사업 진행 과정에서 빚어질 갈등을 어떻게 해결하는지가 향후 사업 확산의 중요한 요소가 될 것으로 보인다. 후보지 선정은 이뤄졌지만 아직 임대주택 비율, 인센티브 등에 대한 구체적인 방안이 나오지 않았다. 공공이 주도하는 사업인만큼 정부의 조율 역량에 사업 성패가 달렸다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "후보지 선정이 됐지만 이제부터가 시작이다"면서 "정부가 갈등을 빠르고 합리적인 방안으로 풀어내면서 재개발 과정에서 문제가 됐던 갈등이나 투명성 문제를 어느 정도 해소하는지가 사업 장기화에 키를 쥐고 있다"고 말했다. 

krawjp@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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