[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제가 느슨해지면서 고분양가 관리지역에 속한 대구 아파트들 분양가가 급등하고 있다. 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출이 안 되는 단지도 있어 현금 없는 무주택자들이 청약 기회를 박탈당하고 있다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 힐스테이트 달성공원역 조감도 [자료=현대건설] 유명환 기자 = 2021.03.04 ymh7536@newspim.com

◆ '힐스테이트 달성공원역' 7억 육박…돌연 분양 연기해 논란도

2일 건설업계에 따르면 현대건설이 지난 26일 대구 중구에 공급한 주상복합 '힐스테이트 달성공원역'은 3.3㎡당 평균 분양가가 1688만원이다. 작년 4월 근처에 분양한 '힐스테이트 동인 센트럴'(3.3㎡당 평균 1518만원)보다 11% 올랐다.

단지는 대구 중구 태평로3가 165-2번지 일대에 들어선다. 지하 5층~지상 최고 49층, 3개 동, 총 392가구 규모의 초고층 주상복합단지다. 아파트 2개 동, 320가구와 주거형 오피스텔 1개 동, 72실로 구성된다.

전용면적별 분양가는 ▲84㎡A 5억5120만~6억3785만원 ▲84㎡B 5억5261만~6억2249만원 ▲84㎡C 5억4796만~6억1801만원 ▲84㎡D 5억4290만~6억1642만원 ▲84㎡E 5억4337만~6억2669만원 ▲84㎡F 5억3910만~6억1281만원이다.

발코니 확장비는 ▲84㎡A 3290만원 ▲84㎡B 2670만원 ▲84㎡C 3290만원 ▲84㎡D 2670만원 ▲84㎡E 3290만원 ▲84㎡F 2670만원이다. 전용 84㎡ 최고 분양가는 6억3785만원으로 발코니 확장비(3290만원), 유상옵션 등을 합하면 7억원에 육박한다. 주변 아파트 시세와 엇비슷하거나 소폭 높다.

단지 바로 앞에 있는 주상복합 '힐스테이트도원센트럴'(최고 49층, 894가구, 2024년 2월 입주)은 전용 84㎡ 분양권 매물이 6억7000만~9억2900만원이다. 단지에서 걸어서 10분 거리에 있는 주상복합 '대구역제일풍경채위너스카이'(최고 43층, 768가구, 2023년 9월 입주) 전용 84㎡ 분양권 매물은 6억2300만~7억5800만원에 나와 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = '힐스테이트 만촌역' 투시도 [자료=현대엔지니어링] 2021.03.26 sungsoo@newspim.com

◆ '힐스테이트 만촌역' 2년 전보다 22% 올라…중도금 대출 불가

현대엔지니어링이 지난 26일 대구 수성구 만촌동 1032-1번지 일원에 공급한 주상복합 '힐스테이트 만촌역'도 고분양가 논란에 휩싸였다. 

힐스테이트 만촌역의 분양가는 3.3㎡당 평균 2454만원으로 대구 역대 최고 수준이다. 지난 2019년 5월 수성구에서 분양한 '범어W' 분양가(3.3㎡당 평균 2100만원)보다 약 17% 상승한 값이다. 

인근 주상복합 '해링턴플레이스만촌'(152가구)은 지난 2019년 10월 3.3㎡당 2011만원 수준에 분양했다. 힐스테이트 만촌역 분양가는 이보다 22% 높다. 

단지는 지하 4층~지상 최고 32층, 총 6개동, 718가구 규모다. 아파트 658가구와 오피스텔 60실, 단지 내 상가 '힐스애비뉴 만촌역'으로 구성됐다.

전용면적별 분양가는 ▲65㎡ 6억7508만~7억6410만원 ▲84㎡A 7억7741만~8억9926만원 ▲84㎡B 8억478만~8억8437만원 ▲84㎡C 7억6581만~8억8584만원 ▲136㎡A 12억3372만~13억5573만원 ▲136㎡B 11억9703만~13억3003만원이다.

발코니 확장비는 ▲65㎡ 3000만원 ▲84㎡A 3000만원 ▲84㎡B 3000만원 ▲84㎡C 3000만원 ▲136㎡A 4200만원 ▲136㎡B 3900만원이다. 전용 84㎡ 최고 분양가(8억9926만원)에 발코니 확장비(3000만원)를 더하면 약 9억3000만원이다. 9억원이 넘으니 분양가의 60%인 중도금 대출이 안 된다.

또한 모집공고문을 보면 "금융시장 변화 또는 대출기관의 규제 등에 따라 시행위탁자 및 시공사의 중도금 대출 알선이 제한될 수 있다"며 "중도금 대출 취급 기관의 알선은 시행위탁자 및 시공사의 의무사항이 아니며, 계약자에 대한 편의제공에 불과하다"고 나와있다.

◆ 분양가심사 개편에 '빗장 풀린' 분양가…실수요자 부담만 늘어

부동산업계에서는 HUG의 분양가 심사 기준 개편으로 힐스테이트 달성공원역, 힐스테이트 만촌역의 분양가가 올랐다고 보고 있다. 기존에는 HUG가 고분양가 관리 지역의 분양가를 일부 통제했지만 이제는 심사기준이 완화돼서다. 대구는 달성군 일부를 제외하고 HUG 고분양가 관리지역에 속한다. 

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.04.01 sungsoo@newspim.com

HUG는 지난 2월 22일부터 고분양가 관리 지역의 분양가 심사 시 주변 시세의 85~90%를 상한으로 삼았다. 조정대상지역 90%, 투기과열지역 85%다. 시세 비교 사업장도 주변 분양 단지와 준공 단지로 각각 한 곳씩 선정하기로 했다. 분양가를 심사할 때 주변 시세를 더욱 고려해 사업자의 공급을 촉진하겠다는 방침이다.

주변 시세보다 낮게 책정되던 분양가를 시세에 맞게 현실화하는 것으로 해석되기 때문에 건설업계에는 호재이지만, 무주택자들에겐 달갑지 않은 소식이다. 대구가 조정대상지역으로 지정돼서 대출 한도가 줄었는데 분양가마저 높아지면 현금마련 부담이 커지기 때문이다.

특히 HUG가 고분양가 심사 기준을 개편한다고 밝힌 이후 힐스테이트 달성공원역이 갑작스레 '분양 연기'를 하자 수요자들의 의구심은 더 높아졌다. 앞서 힐스테이트 달성공원역은 지난 1월 기관추천 특별공급을 무기한 연기한다고 밝혔다. 기관추천 공고를 낸 사업장에서 분양 일정을 갑자기 미루는 것은 이례적이다.

이에 대해 온라인 부동산 카페 등에서는 "(힐스테이트 달성공원역이) 분양가를 높이기 위해 의도적으로 분양을 늦춘 것이 아니냐"고 반문했다. 일반분양 가격이 공개된 후에도 "분양가 심사기준이 바뀌어서 분양가가 주변 시세와 비슷하게 맞춰진 것 같다"며 "6억원도 높다고 느끼는데 7억원은 너무 비싸다"는 반응이 나왔다.

힐스테이트 달성공원역의 시행사인 모아이엔씨 관계자는 "담당자가 대구 출장 중이라서 (분양가 관련 질문에 대해) 답변하기 어렵다"고 말했다. 신탁사인 우리자산신탁은 "분양가는 HUG에서 심사해서 결정한 결과"라며 "우리 회사는 HUG 기준에 따랐다"며 선을 그었다. 

현대건설 관계자는 "우리 회사는 시공만 담당해서 분양가에 관여하지 않는다"고 말했다.

힐스테이트 만촌역의 시행사인 한국자산신탁 관계자는 "담당자가 외근 중이라 답변이 어렵다"고 말했다. 시공사인 현대엔지니어링 관계자는 "우리 회사는 시공만 맡았고 분양가 산정은 시행사 소관"이라고 말했다.

HUG 관계자는 "기존의 분양가 심사기준을 적용했을 때 두 아파트의 분양가가 얼마인지 계산한 수치가 없다"며 "심사기준 개편 때문에 분양가가 올랐다고 단정하기 어렵다"고 말했다.

전문가들은 HUG의 분양가 심사 개편으로 현금이 부족한 실수요자들에겐 내집마련 기회가 더 줄어들 것이라고 내다봤다.  

김병기 리얼하우스 분양평가 팀장은 "예전에는 고분양가 관리지역의 분양가가 시세의 60% 수준이었다"며 "지금은 85~90%가 상한선이니 단순 계산하면 분양가가 20~30% 올랐다고 볼 수 있다"고 말했다.

이어 "정부가 분양시장을 실수요자 위주로 재편한다고 하지만 대출규제가 심한 투기과열지구, 조정대상지역 등에서는 실수요자들이 청약으로 집을 마련하는 데 무리가 갈 것"이라며 "현금부자들에게만 청약 기회가 돌아갈 것으로 우려된다"고 덧붙였다.

sungsoo@newspim.com