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[GAM] 나의 중국 주식 가치투자는 왜 실패했나...'하이브리드 전략'이 뜬다

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고집스러운 '가치투자' 보다 시장의 '트렌드' 읽어야
A주 투자 추세 변화 속도 갈수록 빨라져
가치투자+추세 추전 투트랙 전략 최적의 시기

[편집자] 이 기사는 8월 10일 오후 1시32분 '해외 주식 투자의 도우미' GAM(Global Asset Management)에 출고된 프리미엄 기사입니다. GAM에서 회원 가입을 하면 9000여 해외 종목의 프리미엄 기사를 보실 수 있습니다.

[서울=뉴스핌] 강소영 기자=돈 벌기 힘들기로 이름난 중국 증시의 '무림(武林)'에서 최근 두 투자 '계파'간의 살벌한 대결이 벌어지고 있습니다. '똑똑한' 한 주(株)를 장기 보유하는 전통적인 투자 계파인 가치 투자와 시장의 트렌드를 쫓아 단기간에 수익을 내는 신예 '펑거룬둥(風格輪動·투자 성향 전환)'이 수익률을 두고 경쟁을 벌이는 양상인데요.

두 '계파' 간의 경쟁 속에 중국 증시에서도 쏠쏠한 수익을 내는 투자자는 분명 많이 있습니다. 어떻게 하면 만년 적자 중국 주식에서 이익을 실현할 수 있을까요? 오늘 이야기 할 A주의 독특한 투자 문화와 자금의 트렌드를 설명하는 증시 '신조어'를 잘 이해하시면 중국 시장에서도 '성투'의 길이 넓어질 것입니다. 

이번 글은 구체적인 투자 비법 혹은 유망주 선별 요령을 소개하는 것이 아닌 '알다가도 모를' 중국 주식시장의 특징을 이해하고, 현지 투자 문화를 이해하는 데 초점이 있습니다. 문제의 답을 직접 얻기보다 문제를 푸는 요령을 배울 때 우리의 인생이 장기적으로 성공할 가능성이 큰 것과 같은 이치라고 이해하면 좋겠습니다. 

◆ 고집스러운 '가치 투자' 보다 시장의 '트렌드' 읽어야 

그러나 고량주 섹터의 대장주 귀주모태와 의약 바이오 부분의 대표 주 항서의약이 올해 2월을 기점으로 가파르게 하락하는 양상은 '딥 밸류(Deep Value) 투자' 전략에 힘이 빠지고 있습니다.올해 춘제(중국 음력 설) 이후 현재까지의 상황을 보면 '펑거룬둥(투자 성향 전환)'의 승세가 짙습니다. 지난해 기관투자자들이 앞다퉈 매집에 나섰던 전통 우량주의 주가가 줄줄이 하락하면서 A주에선 '가치투자'의 '가치'가 점점 옅어지고 있습니다. 한때 현지의 스타 애널리스트나 주식투자 권위자에게 A주 투자의 비결을 물으면 식상하리만큼 공통적으로 제시하는 전략이 가치 투자였는데 말입니다. 실제로 가치투자의 대표주 귀주모태는 지난해까지는 엄청난 상승세를 보였던 것도 사실입니다.

그런데 말입니다. 9일 증시에서 그간 전통 우량주가 다시 상승하며 '부활'의 신호탄을 쐈네요. 밸류에이션의 본격적인 회복일지 일시적인 현상일지는 두고 봐야 하겠지만 시장 전문가들의 전망과 분석은 매우 긍정적인 분위기입니다. 

어찌 됐든 중국 주식시장에서 오롯이 가치투자만을 추구하던 시대가 지나간 것은 확실해 보입니다. 

최근 중국 주식전문 블로거와 전문가들을 중심으로 '구조적 장세'를 형성하는 '투자성향 이동(추세 변화)'을 파악해야 한다는 주장이 잇따르고 있습니다. 투자에 있어 자본 분산이 중요하 듯 투자 전략도 한 가지만 고집하지 말고 분산해야 한다는 분석입니다. 특히 가치 투자와 이와 대척점에 있는 '투자성향의 이동 전략'을 함께 이용하는 '하이브리드 투자 전략'이 부상하고 있습니다. 

 ◆ 中 주식뉴스 '단골 멘트' 구조적 장세란

구조적 장세라는 말은 중국 증시에서 빈번하게 사용되고 있는 개념입니다. 시장 전반이 강세를 보이는 호황장과 달리 전반적인 횡보장세 혹은 하락장세 속에서 일부 섹터만 상승하는 것을 의미합니다. 주가가 급등하는 섹터가 특정 섹터에 국한되지 않고 여러 섹터로 옮겨가는 것이 특징입니다. 이러한 현상을 중국어로는 '펑거룬둥(風格輪動)'이라고 합니다. 

'펑거(風格)'는 성향·스타일이라는 뜻이고 '룬둥(輪動)'은 돌아가면서 움직인다라는 의미가 있습니다. 시중의 대규모 자금이 투자 대상을 정하고 해당 섹터의 종목을 집중적으로 사들여 주가가 급등, 차익을 실현하면 다음 투자 대상을 물색하는 과정에서 구조적 장세가 형성됩니다. 

만약 시중 자금의 투자 성향, 다시 말해 이동 경로를 따라갈 수 있다면 중국 증시에서 우수한 수익을 낼 수 있겠죠. '펑거룬둥'의 추적 방법은 아래에서 다시 이야기하도록 하겠습니다. 

지난해부터 현재까지 A주의 구조적 장세 속에서 시장 주류 자금의 이동 경로는 크게 고량주·의약품으로 대변되는 소비주에서 올해 춘제(중국의 음력 설) 이후 리튬배터리·반도체 등 과학기술 분야의 성장주로 옮겨갔습니다. 최근 중국 증권사들의 보고서를 보면 방산주가 새로운 투자 타깃으로 부상하는 분위기입니다.

앞서 언급했듯 6개월 넘게 시장의 외면을 받았던 대형 우량주에 9일 다시 투자금이 집중됐습니다. 이것이 장기화 된다면 가치 투자 전략의 추세화로 볼 수 있겠지만, 크게 보면 '펑거룬둥'의 연장선으로 이해할 수 있겠습니다. 

◆ 가치투자와 '펑거룬둥'은 공생관계 

'펑거룬둥(자금 이동을 통한 투자 성향의 이동)'은 가치투자와는 개념적으로 대척점에 있습니다. 그러나 사실상 가치투자와 '펑거룬둥'은 공생관계입니다. 

일부에서는 '펑거룬둥'을 투기 행위로 비난하기도 하지만 펑거룬둥이 없다면 가치 투자자는 수익을 낼 수 없고, 우수 종목을 지탱하는 가치 투자가 없다면 주식시장은 펑거룬둥만 난무하는 투기 시장이 되어버릴 것입니다. 

펑거룬둥은 시중의 거래 활성화와 유동성 확대의 기능도 가집니다. 만약 증시의 대다수 투자자들이 가치 투자를 근간으로 중장기 투자를 고집한다면 시장 내부의 거래빈도와 유동성은 급격히 하락할 것입니다. 시장의 활기가 떨어지고, 거래가 없다보니 주가가 오를 리도 없겠죠. 두 가지 투자 성향이 양립할 때만 수익을 낼 수 있는 것입니다. 

올해 최고의 인기를 구가했던 리튬 배터리 섹터는 가치 투자와 '펑거룬둥'의 환상적 콜라보가 만들어낸 '작품'으로 해석할 수 있습니다. 

2019년 하반기만 해도 중국 정부의 보조금 단계적 축소 방침으로 리튬 업계는 극심한 불황을 겪었습니다. 주식시장에서도 '찬밥' 신세였죠. 이런 추세가 2021년 초까지 지속됐습니다. 그러나 리튬 배터리 산업의 장기적 가치를 신뢰하는 가치투자자들은 리튬 섹터에 대한 투자를 유지했습니다.

이후 리튬 업계가 다시 활기를 찾고 주식시장에서도 리튬 테마주가 강세를 형성했습니다. 가치 투자형 자금이 기반을 다졌기 때문에 가능한 상황으로, 치고  빠지는 '펑거룬둥' 형 자금만 있었다면 올해의 리튬 초강세는 형성되기 힘들었다는 것이 전문가들의 보편적 견해입니다. 

가치 투자는 △섹터 보다는 개별 기업의 선정에 역점을 두고 △ 기업에 대한 연구를 통해 안전마진(주가가 주식의 내재가치보다 낮은 것)이 높은 종목을 ▷ 장기 보유하는 전략적 특징이 있습니다. 

가치 투자를 추구하는 투자자에게도 특징이 있습니다. 다른 투자자의 전략과 투자 행태에는 큰 관심을 기울이지 않고 자신이 선택한 기업의 우수성에 집중합니다. 시장과 지수 등 거시적 지표도 상대적으로 중요하게 여기지 않습니다. 현재의 경기보다는 미래의 장기적 수익을 더욱 중요시합니다. 

가치 투자는 이론적으로는 매우 이상적인 투자 전략입니다. 그러나 시장에서 실제 운용에 있어서는 이상과 현실의 괴리가 발생합니다. 

저평가된 우수한 종목을 사려면 파는 사람이 있어야 합니다. 소자본으로 운용하는 개인 투자자는 이런 문제에 봉착하지 않지만 대규모 자금을 운용하는 기관의 경우는 다릅니다. 

100억 위안의 자금을 운용하는 펀드가 있다고 칩시다. 1%의 자금으로 종목을 변경하려고 해도 1억 위안(약 176억 7000만원)이 거래됩니다. 기관투자자가 1억 위안의 대규모 자금을 가지고 자신이 원하는 가격에 희망하는 주식을 팔 상대를 찾는 것은 결코 쉬운 일은 아닙니다. 

이러한 시장의 특성에서 나온 투자 전략이 '펑거룬둥'입니다. 유망하다고 여겨지는 섹터의 종목을 기관들이 집중 매수하면서 주가가 상승하면 시중의 자금이 자연스럽게 몰려드는 것입니다.

지난해 소비주를 중심으로 자주 거론됐던 '바오퇀구(抱團股)' 역시 '펑거룬둥' 과정에서 형성된 구조적 장세의 특징 중 하나입니다. '끌어안는다'라는 뜻의 '바오(抱)'와 단체를 뜻하는 '퇀(團)'이 만나 기관이 매집하는 종목이라는 증시의 유행어입니다. 

'펑거(성향)'은 이제 중국 증시 투자자의 '공통 선호대상', 유행어 혹은 인기 검색어와도 같은 존재가 됐습니다. 투자자들의 관심은 시장의 '펑거'가 어디를 향할지에 집중되고 있습니다. 

◆ 가치 투자는 '아래'를 '펑거룬둥'은 위를 본다 

'펑거룬둥'과 가치 투자는 '매수 시점'에 대한 판단에서도 차이가 있습니다. 중국의 한 주식투자 전문 블로거는 가치투자는 아래를 본다면 펑거룬둥은 위를 본다고 표현했는데요. 가치투자는 안전마진이 높은 저평가된 주식을 투자하는 것으로 주가가 더 이상 떨어지지 않을 가능성에 주목하죠.

반면 '펑거룬둥' 전략에서는 앞으로 얼마다 더 오를지가 관건입니다. 이 때문에 추가 상승 여지가 이 전략의 핵심으로 밸류에이션 자체는 우선적인 고려 대상이 아닙니다. 밸류에이션이 다소 높더라도 주가의 추가 상승이 가능하다는 판단의 '펑거(성향)'가 형성되면 기관투자자들이 매집하면서 '바오퇀구'가 탄생하게 되는 것이죠. 

'펑거룬둥' 속에서 최근에는 '싸이다오구(賽道股)'라는 말도 자주 거론되고 있습니다. '싸이다오(賽道)'란 운동 경기에서의 레인(lane)을 의미합니다. '구(股)'는 주식이라는 말이고요.  즉, 주식시장에서 '레인'위에 놓은 주식이라는 뜻으로 자금이 집중되고 있는 섹터에 속한 주식을 가리킵니다. '싸이다오구'는 당연히 주가가 오르고 '펑거룬둥'에 따라 시장의 흐름이 바뀌면 '싸이다오구'의 구성 종목도 변하게 됩니다. 

◆ '펑거(추세 변화)' 따라잡기와 '가치투자' 투트랙  

그럼 개념 정리는 여기까지 마치고 본격적으로 '펑거룬둥'의 이동 경로를 분석하고, 투자자들의 대응 방법을 모색해 보겠습니다. 

'펑거(투자 성향)'의 변화는 크게 △ 시총의 규모 △ 성장주와 가치주 △ 인베스트먼트 클락(Investment Clock)에 따라 이뤄집니다. 

이 세 종류의 성향은 모두 거시경제 환경과 밀접한 관련이 있습니다. 통상적으로 중국 증시는 국내총생산(GDP) 증가율 상승시기 중소형 성장주를 선호하는 경향이 뚜렷합니다. 실제로 2015년 이전까지는 중소형주로 구성된 CSI(中證)1000지수가 대형 우량주로 구성된 CSI(滬深)300의 상승률 보다 높습니다. 중국의 경제성장률이 둔화되는 2015년 이후에는 반대로 CSI100가 가파르게 상승했습니다.  

이 밖에 주력자금으로 불리는 시중의 대형 자금의 흐름, 특정 산업의 경기 호황 등도 투자 성향의 전환을 유도하는 요인입니다. 

'펑거룬둥'은 빠르게 진행됩니다. 이 흐름을 타기 위해선 적정한 매수 시점을 잡아야 하는데 그것이 말처럼  쉽지는 않습니다. 그러나 중국 현지 주식시장의 뉴스를 면밀히 파악하고 A주 특성을 제대로 연구하면 불가능한 것도 아니라는 것이 현지 전문가들의 의견입니다. 

'펑거룬둥'은 통상 '바오퇀(抱團·기관 투자자 매집)'-'바오퇀' 해산-새로운 '바오퇀' 형성의 궤적을 그립니다. 기관 투자자들이 펑거룬둥을 주도한다 해도 과언이 아닌데요. 이러한 각도에서 보면 중국 펀드사의 주요 상품 구성 및 투자 성과를 면밀히 관찰하는 것도 필요해 보입니다.

일례로 올해 상반기 대형 우량주와 소비주에 집중적으로 투자했던 펀드사들은 수익률이 크게 악화됐었죠. 중국 매체의 보도에 따르면, 6·7월들어 펀드사들은 날마다 대책 회의를 열정도로 분위기가 심각했다고 합니다. 회사 대표들은 펀드매니저들에게 투자 종목을 변경할 것을 은연중에 압박했고 그 결과 7월 A주에서 빈번한 '펑거룬둥'이 발생했다는 것이 현지 전문가들의 분석입니다. 

7월 A주의 추세 변화의 특징은 보험·가전·소비 등 대형주가 역대 저점을 찍을 정도로 하락했고, 친환경 에너지·태양광·반도체 등 신산업의 강세가 더욱 굳어졌습니다. 창업판지수는 한때 상하이종합지수를 추월하기도 했었죠. 

그러나 앞서 언급했듯 대형 우량주가 반등의 시그널을 보내고 있습니다. 현지 전문가들은 이처럼 '펑거룬둥'과 가치 투자의 성향이 치열하게 경쟁하는 시기가 '하이브리드 전략'의 최적기라고 조언합니다. 가치 투자와 '펑거룬둥' 전략을 반반씩 섞는 것이지요. 

'핵심자산(A주에서 시총 규모가 크고 사업성이 우수한 대형주)'만 고집하는 가치 투자만으로는 주식투자의 재미를 느끼기 힘들고, '펑거룬둥'만 추구하기엔 리스크가 크기 때문입니다. 

아직까지 중국 증시가 뚜렷한 상승세를 연출하지는 못하고 있지만 현지 전문가들은 A주의 활황이 현재진행형이라고 입을 모읍니다. 다른 각도에서 보면 중국 증시가 상대적으로 저조했던 향후 반등할 잠재 가능성도 더 큰 것도 사실입니다.

최근 중국과 홍콩 증시를 지배하는 정부 정책 추이를 면밀히 관찰해 경제발전과 민생개선에 이익 될 수 있는 섹터를 중심으로 중장기 투자를 진행할 우량주를 선별하고, 빠르게 전환되는 시장 분위기를 쫓기 위해선 많은 공부가 연구가 필요해 보입니다. 

jsy@newspim.com

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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로? [서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다. 메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다. 6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다. ◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매 문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다. 가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다. 실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다. 이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다. 다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다. 증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다. 또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다. ◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수 반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다. 메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다. 김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다. NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다. [AI 인포그래픽=양태훈 기자] 조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다. 다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다. iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다. 글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다. 김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다. dconnect@newspim.com 2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니… [서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다. 여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다. ◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수   7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다. [AI일러스트=이동훈 선임기자] 민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다. 이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다. 서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다. 국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.  서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.  다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다. 서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.  ◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수 이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.  실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.  이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.  다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.  시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.  아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.  donglee@newspim.com 2026-11-07 06:00
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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