[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #사회초년생인 김모(31)씨는 수년째 월세살이를 견디다 못해 최근 전셋집을 알아보다 난감한 상황에 빠졌다. 김씨가 거주하고 있는 서울 관악구 봉천동 일대 전세매물이 아예 없었기 때문이다. 반 전세라도 알아보려 했지만, 현재 거주하고 있는 월셋집보다 큰 차이가 없었다.

김씨는 "한 달에 45만원씩 월세살이를 하며 모은 자금과 전세자금 대출을 보태면 전세를 구할 수 있을 것으로 생각했다"며 "전세는 1억원이 웃도는 오피스텔 밖에 없다"고 말했다. 그나마 있는 빌라 전세매물은 전세자금 대출이 불가능한 집이었다. 전셋값이 집값보다 높은 이른바 "깡통주택"이었다. 그는 "전셋집을 얻으려고 은행을 찾아 전세자금 대출 문의를 했지만, 대출한도가 초과했다는 답변만 듣고 왔다"며 "대출까지 막힌 상황에서 현재 거주하고 있는 월세를 15만원 가량 올려 받겠다고 집주인이 말해 당분간 고시원이라도 들어가야 하는 게 아닌가 싶다"고 토로했다.

서울에 직장을 하고 있는 사회초년생들이 '월세지옥'에서 빠져나오지 못하고 있다.

빌라나 다세대 주택들의 전세매물이 감소한데다 전셋값도 올라서다. 전세 계약기간이 4년으로 늘어나고 보증금 인상률도 5%로 제한된 새 임대차법 시행 이후 이러한 현상은 더 심각해졌다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.09.28 ymh7536@newspim.com

◆ 새 임대차법 시행 이후 월세가격 급등 

29일 한국부동산원에 따르면 서울 연립‧다세대 평균 월세는 62만 2000원으로 문재인 정부 집권 이후 4년 새 13만 6000원 상승했다. 이는 부동산원이 관련 조사를 시작한 2015년 7월 이후 가장 높은 수치다.

서울 강북 도심권(종로·중·용산구)과 강남 동남권(서초·강남·송파·강동) 빌라의 평균 월세는 각각 84만4000원, 88만8000원으로 서울 평균치를 35% 이상 웃돌았다. 반면 은평·서대문·마포구가 포함된 강북 서북권(55만7000원), 양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악구가 있는 강남 서남권(52만1000원) 등의 월세는 서울 평균치에 미치지 못했다.

서울 빌라 8월 평균 전세금은 2억 4344만원이다. 전월세전환율이 4%라는 점을 고려하면 월세 보증금이 1000만원일 경우 월세는 78만원까지 치솟는다. 올해 기준 4인 가구 중위소득(487만6290원)의 16%에 해당하는 금액이다.

아울러 서울 빌라 평균 월세 보증금도 5683만 7000원으로 통계 집계 이래 최고 수준을 기록했다. 전국 평균(2886만1000원)과 비교하면 약 두 배 높다.

여경희 부동산 114 수석연구원은 "임대 시장 수급 균형이 깨지면서 월세와 월세 보증금이 모두 오르고 있다"며 "계약갱신청구권 등 임대차3법으로 내년 임대 물량도 묶일 가능성이 커 수급 상황이 급격하게 좋아지진 않을 것"이라고 분석했다.

심지어 주거 환경이 열학한 빌라 지하층마저 평균 전셋값이 1억원을 돌파했다. 서울에서 거래된 60㎡(전용면적) 이하 빌라 지하층의 전세 보증금을 조사한 결과 올해 평균은 1억435만원으로 집계됐다.

서울 빌라 지하층의 평균 전세보증금은 ▲2017년 7801만원 ▲2018년 8814만원 ▲2019년 8891만원 ▲지난해 9507만원으로 오르더니 올해 1억원을 돌파한 것이다.

다방 관계자는 "서울 빌라 지하층의 평균 전세금이 1억원을 돌파한 것은 국토부가 관련 실거래가를 집계한 2011년 이후 처음"이라면서 "최근 집값과 전·월세 가격 급등 영향으로 주거 취약 시설인 빌라 지하층의 전세금도 오른 것으로 보인다"고 설명했다.

올해 서울에서 빌라 지하층 평균 전세금이 가장 높은 곳은 서초구(1억7434만원)였으며 강남구(1억773만원), 종로구(1억6031만원), 용산구(1억4387만원), 영등포구(1억3214만원), 중구(1억3000만원) 등이 그 뒤를 이었다.

빌라 지하층 가운데 종로구 부암동 59.87㎡가 4억원에 전세 거래돼 올해 보증금이 가장 높았다. 용산구 이태원동 41.76㎡ 지하층 빌라는 3억8000만원, 서대문구 북아현동 59.36㎡ 지하층은 3억5000만원에 전세 거래돼 평균치를 웃돌았다. 서울 빌라 지하층 평균 전세금이 가장 낮은 곳은 도봉구(7089만원)로 조사됐다.

서울 서초구가 낡은 빌라와 단독주택이 밀집한 방배동 541-2번지 일대 방배13구역를 정비구역으로 지정했다. 방배13구역은 총 면적 12만9850㎡에 건폐율 60% 이하, 용적률 227% 이하를 적용해 지하 2층~지하 4층, 지상 4~16층 규모로 공동주택 2357가구가 건축될 예정이다. / 김학선 기자

◆ 임대차 3법 시행 기점…전세 매물 급감으로 전세대란 본격화

주택시장에선 공급 부족에 따른 수급불균형으로 전세 시장의 불안이 갈수록 커질 것이라는 전망에 힘이 실리고 있다.

임대차 3법의 본격적인 시행과 사실상 제로금리에 가까운 저금리 장기화와 공시가격 인상에 따른 보유세 부담 강화, 3기 신도시 청약 대기수요 증가 등이 악재로 작용하고 있기 때문이다. 또 전·월세 가격 상승은 결국 매매가 상승으로 이어질 것이라는 우려도 나온다.

실제 서울의 전세 매물은 1만2193건이다. 이는 새 임대차법이 시행되기 직전인 7월 31일에 올라왔던 전세 매물 3만8427건 보다 약 68%가 감소한 수준이다.

새 임대차법이 시행되기 전에는 서울의 전월세 물량의 비율은 전세가 62%, 월세가 38%인 수준을 유지했다. 하지만 이날 기준으로 서울의 전세물량은 1만2193건, 월세 1만1291건으로 거의 50대 50 수준으로 비슷하게 유지되고 있다. 게다가 지난 9월27일 부터 약 보름동안은 월세 물량이 전세 물량을 앞지르는 현상이 나타나기도 했다.

공급 물량도 악재로 작용할 전망이다. 올해 하반기 입주 예정인 서울 아파트는 1만3023가구다. 이는 2019년 하반기(2만3989가구), 2020년 하반기(2만2786가구)와 비교하면 1만 가구 이상 감소한 물량이다.

전문가들은 서울 전셋값이 더 오를 것이라고 전망했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "임대차보호 3법과 실거주 의무 강화 등 전세난을 부추기는 정부의 정책들이 전셋값 상승으로 이어지고 있다"며 "현재 전세난은 매물 부족에 따른 수급불균형에 기인한 것으로 실제 신규 주택 공급까지 일정기간 이상의 시간이 필요한 만큼 단기적으로 해소하기는 어렵다"고 진단했다.

권 교수는 "갈수록 커지는 재건축 기대감과 이주 수요 증가에 3기 신도시 청약 대기 수요까지 겹치면서 시장 불안이 가중되고 있다"며 "보유세 강화 등으로 세금 부담이 늘어난 집주인들이 세입자에게 부담을 전가해 전·월세 시장 가격이 상승하고, 덩달아 집값도 상승하는 악순환이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.

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