판교 대장동 판박이 '현덕지구 개발'…사업성 없는데도 이재명 지사는 '이익 환수'

기사입력 : 2021년10월07일 06:02

최종수정 : 2021년10월07일 06:21

평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이
경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"
이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 경기 성남시 판교 대장동 개발과 '판박이'인 평택 현덕지구 개발사업에 대한 우려가 제기되고 있다.

이 사업은 민간 개발 형태였지만 이재명 경기도지사가 '민관 공동개발'로 바꿔서 "개발이익을 해당 지자체 주민에게 돌아가게끔 하겠다"고 밝혔다는 점에서 판교 대장동 개발과 유사하다.

하지만 현덕지구 개발은 사업타당성 검토 결과 재무·경제·정책적 측면에서 모두 타당성이 낮은 것으로 조사됐다. 이 지사의 공언과 달리 사업성 부족으로 오히려 '손해'가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.

이재명 경기도지사가 지난 15일 경기도청에서 제3차 경기도 재난기본소득 지급 관련 기자회견을 하고 있다. [사진=경기도]

◆ 평택 현덕지구, SPC 법인 설립예정…'판교 대장동 개발' 판박이

7일 경기도의회에 따르면 작년 12월 15일 경기도의회 도시환경위원회는 작년 5월 지방공기업평가원이 실시한 사업타당성 검토 결과를 인용, 평택 현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 측면에서 모두 사업 타당성이 미흡하다고 지적했다.

경기 '평택 현덕지구 사업'은 평택시 현덕면 장수리, 권관리, 포승읍 신영리 일원 231만6000㎡에 유통·상업·주거 등 복합개발을 하는 사업이다. 추정 사업비 1조2900억원 규모며 민관공동개발로 추진한다는 점에서 판교 대장동 도시개발과 유사한 구조다.

사업자 지분율은 GH경기주택도시공사 30%+1주, 평택도시공사 20%, 민간 50%-1주로 대략 정해졌다. 다만 아직 주주협약 체결을 하지 않아서 정확한 지분관계가 확정되지 않았다. 연내 주주협약 체결이 목표며 현재 협상이 막바지에 접어든 것으로 전해졌다.

경기도는 인허가를, 민간은 공사자금 조달을 분담한다. 최대 지분은 민간사업자인 대구은행 컨소시엄이 갖게 된다. 대구은행 컨소시엄에는 대구은행을 대표사로 메리츠증권, 하이투자증권, 키움증권, 랜드영 등 7개 법인이 참여했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

향후 GH경기주택도시공사는 대구은행 컨소시엄, 평택도시공사와 공동으로 별도의 출자법인인 프로젝트금융투자회사(PFV)를 설립할 예정이다. 설립된 특수목적법인(SPC)은 경제자유구역 지정 관련 법률에 따라 개발사업시행자로 지정되며 개발계획, 실시계획, 토지보상, 착공을 진행한다. 사업종료 시점은 2025~2026년으로 예정돼 있다.

다만 경기도의회는 "현덕지구 개발사업이 재무적·경제적·정책적 타당성 분석결과 모두 '다소 미흡'한 것으로 나왔다"며 "이에 따라 출자의 필요성에 대해 보다 신중한 논의가 필요할 것"이라고 지적했다.

재무적 타당성은 프로젝트가 사회 전체 입장이 아닌 사업시행자에 충분한 대가와 수입을 보장하는지, 즉 투자비 회수가 가능한지를 밝히는 개념이다. 사업시행자의 자금능력과 프로젝트의 재무상태를 상호 비교해서 사업시행자의 재무상태에 어떤 영향을 미칠 것인가를 평가하는 수익성 분석이다.

경제적 타당성은 공공사업의 비용과 편익을 국가 전체적(사회적) 입장에서 측정하고 이에 따라 경제적 수익률을 계산해서 타당성 여부를 결정하는 방법이다. 시설물 이용자의 시간 절감효과, 비용 절감효과 등을 편익으로 계상해서 분석한다.

정책적 타당성은 지역경제 파급효과, 지역균형개발, 사업추진 위험요인, 정책의 일관성 및 추진의지, 국고지원의 적합성, 재원조달 가능성, 상위계획과의 연관성, 환경성을 분석한다.

이 분석 결과는 '경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서'에 들어있다.

◆ 경기도의회 "현덕지구 개발, 재무·경제·정책 타당성 모두 '미흡'"

해당 보고서에 따르면 평택 현덕지구 개발사업은 재무적 타당성을 확보하지 못했다. ▲재무적 순현재가치(FNPV) 마이너스(-) 158억9600만원 ▲수익성지수(PI) 0.9787 ▲재무적 내부수익률(FIRR) 5.31%이라는 세 가지 측면에서다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 평택 현덕지구 개발사업의 타당성이 부족하다는 내용 [자료=경기주택도시공사 평택 현덕지구 공공주도형 민관합동방식 조성사업 신규출자 동의안 검토보고서] 2021.10.06 sungsoo@newspim.com

우선 현덕지구 사업은 재무적 순현재가치(FNPV)가 0보다 작게 나왔다. 현재가치 기준으로 계산하면 총 비용(7445억7200만원)이 총 편익(7286억7600만원)보다 높아서 순 편익(순현재 가치)이 마이너스(-) 158억9600만원으로 나온다.

수익성지수(PI)는 0.9787으로 1보다 적었다. 수익성지수(PI)는 투자금액 대비 회수할 수 있는 금액에 대한 비율을 말한다. 지수가 1보다 크면 경제성이 있어 투자할 가치가 있다고 보지만, 1보다 적으면 그렇지 않다고 본다.

재무적 내부수익률(FIRR)은 5.31%로, 프로젝트파이낸싱(PF) 약정수수료를 포함한 조달금리(자본비용)인 5.8%보다 낮았다.

재무적 내부수익률이란 사업 투자로 기대되는 현금 유입과 현금 유출의 현재가치가 일치하게끔 만드는 할인율을 산출하고 이를 자본비용과 비교해서 투자안을 평가하는 방법이다. 재무적 내부수익률이 자본비용보다 낮으면 재무적 타당성이 없다고 판단한다.

◆ 이재명 "개발이익 1200억 돌려준다" 약속했지만…"손실 우려"

현덕지구 사업은 경제적 측면에서도 타당성을 확보하지 못한 것으로 분석됐다. ▲순현재가치(NPV) 마이너스(-) 2조1367억5400만원 ▲비용편익비율(B/C) 0.5974 ▲내부수익률(IRR) 2.18%로 나와서다.

순현재가치는 어떤 사업의 가치(타당성)를 나타내는 척도 중 하나다. NPV 수치가 0보다 작으면 타당성(가치)이 없는 사업, 0보다 크면 타당성(가치)이 있는 사업으로 판단한다. 현덕지구 개발은 NPV가 마이너스(-) 2조1367억5400만원이라서 사업성이 없다는 결론이 나온다.

또한 비용편익비율(B/C)은 사업의 비용대비 편익을 측정하는 지표다. 이 수치가 1 이상이면 해당 사업이 경제성을 확보한 것으로 본다. 현덕지구 개발은 B/C가 0.5974라서 이 기준도 충족하지 못한다.

내부수익률(IRR)은 어떤 사업에 대해 투자비용과 투자 예상수익이 같아져 투자의 현재가치가 0이 되는 수익률을 말한다. 내부수익률이 시장이자율보다 낮다면 그 투자안은 투자할 가치가 없는 것으로 평가한다. 현덕지구 사업은 IRR이 2.18%로 집계됐다. 지방공기업평가원에서 사업성 분석시 적용한 할인율(4.5%)보다 낮은 수준이다.

정책적 측면에서도 이 사업은 타당성이 부족하다는 의견이 나왔다. 보고서는 "현덕지구 개발사업은 평택시의 지역 낙후도 관점에서 사업의 시급성을 판단하기 어렵다"며 "평택시 및 포승읍, 현덕면의 도시 쇠퇴도 측면에서 쇠퇴도시가 아닌 것으로 나타나 당해 사업이 수행될 경우 도시재생효과를 기대할 수 없는 것으로 분석된다"고 설명했다.

이같은 내용은 앞서 이재명 경기도지사가 평택 현덕지구 사업에 대해 공언한 것과 다소 배치된다. 이 지사는 "평택 현덕지구 개발이익 1200억원을 도민들에게 환원하겠다"고 작년 12월 밝혔다. 민영개발 대신 공공개발로 진행해서 개발이익이 경기도민에게 돌아가게끔 하겠다는 것이다.

현덕지구 개발은 본래 '민간 주도' 방식이었다. 앞서 경기도는 지난 2014년 1월 현덕지구 개발사업시행자로 대한민국중국성개발을 지정했었다. 하지만 실시계획 승인 조건을 이행하지 않았다는 등의 이유로 2018년 8월 개발사업시행자 지정을 취소했다.

대한민국중국성개발은 이에 불복해서 경기경제자유구역청을 상대로 '현덕지구 개발사업시행자 지정 취소처분 취소소송'을 제기했지만 1심, 2심, 대법원에서 모두 기각됐다.

이후 현덕지구 개발은 이 지사의 핵심 공약 중 하나인 '개발이익 도민환원제'를 적용하고 있다. 사업 완료 후 발생하는 개발이익 중 공공의 출자 지분 몫만큼 지역주민들에게 환원하는 방식으로 추진한다는 것이다.

하지만 업계에서는 현덕지구 개발 자체에 사업 타당성이 부족하기 때문에 오히려 '손해'가 발생하는 것 아니냐는 의구심을 제기했다. 이 경우 사업방식을 '민관 공동개발'로 바꾼 것이 오히려 경기도에 부담이 될 것이라는 우려다.

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "이 지사가 경기도민에게 현덕지구 개발이익을 돌려주겠다고 했지만 사업 타당성이 없다고 나오는데 어떻게 이익을 돌려줄 수 있느냐"며 "대규모 손실이 발생해서 막대한 세금을 낭비할 수도 있지 않겠느냐"고 반문했다.

GH경기주택도시공사 측에 현덕지구 사업의 타당성 부족에 대한 입장을 문의했지만 답변을 받지 못했다.

경기경제자유구역청 관계자는 "개발사업은 부동산시장 상황이나 사업조건에 따라 사업성이 달라진다"며 "토지에 대한 이용계획, PF 자금조달에 대한 이자 등 여러 요건이 바뀌면 타당성 결과는 바뀔 수 있다"고 말했다.

이어 "민간사업자가 우리 쪽에 제출한 사업계획서에는 수익이 난다는 내용으로 작성돼 있다"고 덧붙였다.

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尹 4차 공판...박희영 첫 정식재판 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 이번 주 법원에서는 12·3 비상계엄 사태와 관련해 내란 우두머리 혐의로 재판에 넘겨진 윤석열 전 대통령의 4차 공판이 열린다. 이태원 참사 부실대응 혐의로 기소된 이임재 전 용산경찰서장과 박희영 용산구청장에 대한 항소심 정식 재판도 시작한다. 18일 법조계에 따르면 서울중앙지법 형사합의25부(재판장 지귀연)는 오는 19일 오전 10시 15분 내란우두머리 혐의 등으로 기소된 윤 전 대통령의 4차 공판기일을 연다. 윤 전 대통령은 지난 12일 3차 공판 때와 마찬가지로 서울법원종합청사 서관 지상출입구를 통해 걸어서 출입할 예정이다. 윤 전 대통령은 지난 3차 공판 당시 처음으로 지상으로 출입했으나 '비상계엄 선포에 대해 사과할 생각이 있느냐'는 등의 취재진 질문에 일절 답하지 않았다. 서울중앙지법 형사합의25부(재판장 지귀연)는 오는 19일 오전 10시 15분 내란우두머리 혐의 등으로 기소된 윤 전 대통령의 4차 공판기일을 연다. 사진은 윤 전 대통령이 지난 12일 서울 서초구 중앙지방법원에서 열린 내란 우두머리 혐의, 직권남용 권리행사방해 혐의 사건 3차 공판을 마치고 나오는 모습. [사진=뉴스핌 DB] 지난 1~3차 공판에서는 윤 전 대통령 측에 불리한 증언들이 이어졌다. 검찰 측 증인인 조성현 국군 수도방위사령부 제1경비단장과 김형기 특수전사령부 제1특전대대장은 12·3 비상계엄 당일 "의원을 끌어내라는 지시를 받았다"는 취지로 진술했다. 오상배 전 수방사령관 부관은 '피고인(윤 전 대통령)과 이진우 전 수방사령관의 세 번째 통화 내용이 무엇이었나'라는 검찰 질문에 "'아직도 (본회의장에) 못 들어갔느냐'고 피고인이 말했고 '본회의장 앞까지 갔는데 사람이 너무 많아서 문으로 접근할 수 없다'고 이 전 사령관이 말하자, 피고인이 '총을 쏴서라도 문을 부수고 들어가라'고 말씀한 걸로 기억한다"고 말했다. 이날 4차 공판에서는 검찰 측 증인인 박정환 육군 특수전사령부 참모장에 대한 증인신문이 진행되며, 윤 전 대통령의 직권남용 권리행사 방해 혐의 사건에 대한 심리도 진행될 것으로 보인다. 한편 대법원은 지난 16일 내란 사건 전담 재판장인 지귀연 부장판사의 술접대 의혹과 관련해 "윤리감사관실에서 국회 자료, 언론 보도 등을 토대로 가능한 방법을 모두 검토해 사실관계를 확인하고 있다"며 "향후 구체적인 비위사실이 확인될 경우 관련 법령에 따라 절차를 진행할 예정"이라고 밝혔다. 앞서 김용민 더불어민주당 의원은 지난 14일 국회 법사위 전체회의에서 "지 부장판사가 1인당 100만∼200만원 정도의 비용이 나오는 '룸살롱'에서 여러 차례 술을 마셨고 단 한 번도 그 판사가 돈을 낸 적이 없다는 구체적인 제보를 받았다"고 주장했다. ◆ 1심서 이임재 금고 3년...박희영은 무죄 서울고법 형사13부(재판장 백강진)는 오는 19일 오후 2시 업무상과실치사등 혐의로 재판에 넘겨진 이임재 전 서장, 송병주 전 용산서 112상황실장, 박모 전 용산서 112상황팀장 등의 항소심 첫 공판기일을 진행한다. 사진은 이 전 서장이 지난해 9월 30일 오후 서울 마포구 서울서부지방법원에서 열린 1심 선고공판에서 금고 3년형을 선고받고 나서는 모습. [사진=뉴스핌 DB] 서울고법 형사13부(재판장 백강진)는 같은 날 오후 2시 업무상과실치사등 혐의로 재판에 넘겨진 이 전 서장, 송병주 전 용산서 112상황실장, 박모 전 용산서 112상황팀장 등의 항소심 첫 공판기일을 진행한다. 이들은 지난 3월 열린 공판준비기일에서 모두 혐의를 부인했다. 이 전 서장 측 변호인은 "피고인에게 과연 개별적 형사책임을 물을 수 있는지 의문"이라고 주장했다. 이 전 서장은 2022년 10월 핼러윈 축제 기간 경력을 투입해야 한다는 안전 대책 보고에도 사전 조치를 하지 않고, 이태원 참사 당일 현장에 늦게 도착하는 등 지휘를 소홀히 한 혐의를 받는다. 1심은 지난해 9월 이 전 서장에게 유죄를 인정해 금고 3년을, 송 전 상황실장에게는 금고 2년, 박 전 상황팀장에게는 금고 1년에 집행유예 2년을 각각 선고했다. 같은 법원 형사9-1부(재판장 최보원)는 오는 20일 오후 4시 업무상과실치사등 혐의로 재판에 넘겨진 박 구청장 등에 대한 항소심 첫 공판기일을 연다. 박 구청장 등 용산구청 관계자는 지역 내 재난 책임자이며 참사 당일 몰린 대규모 인파로 사고를 예측할 수 있었지만, 안전관리 계획을 세우지 않고 재난 안전상황실을 제대로 운영하지 않은 혐의를 받는다. 1심은 지난해 박 구청장에 대해 무죄를 선고했으며 박 구청장과 함께 재판에 넘겨진 용산구청 관계자 3명도 모두 무죄를 선고받았다. 이에 검찰은 즉각 항소했다. 1심 재판부는 "당시 안전법령엔 다중군집으로 인한 압사 사고가 재난 유형으로 분리돼 있지 않았고 행정안전부와 서울시 2022년 수립 지침에도 그런 내용이 없었다"며 "재난안전법령에 주최자 없는 행사에 대해선 별도 안전 계획을 수립해야 한다는 의무 규정이 없어 업무상 과실이 인정되지 않는다"고 무죄 이유를 설명했다. hong90@newspim.com 2025-05-18 06:00