[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 서울 아파트값이 불안한 상승세를 이어가면서 강남권과 이외 지역간 온도차가 극명히 엇갈리고 있다.

서울 지역에서도 입지와 학군에 강점이 있는 지역은 아파트값 상승세가 지속되고 있다. 반면 상대적으로 개발 기대감이 떨어지고 주거 인프라가 부족한 지역은 상승률이 하락 직전까지 내몰렸다. 주택 거래량이 급감해 시간이 지날수록 지역별 차별화가 본격화될 것이란 관측이 우세하다.

◆ 집값 상승폭 축소...강남보단 '노도강', '금관구' 타격

10일 한국부동산원과 부동산업계에 따르면 서울 아파트값이 강남권은 견조한 상승 흐름을 보이는 반면 동북권 등 일부 지역은 불안한 모습을 이어가고 있다.

서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지의 모습.<사진=황준선 인턴기자>

아파트값의 상승폭이 두 달 정도 줄어든 것에 정부는 집값이 하락세 진입을 눈앞에 뒀다고 평가한다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 8일 부동산시장 점검 관계장관회에서 "정부 주도의 주택공급 대책과 기준금리 인상, 대출강화 등으로 주택시장이 안정화 국면에 접어들었다"며 "서울 일부 지역에서 아파트 가격이 하락 직전까지 진입했다"고 말했다. 매수심리가 꺾여 집값이 고점을 찍고 하락세로 돌아섰다는 것이다.

하지만 상승률이 낮아졌을 뿐 상승률이 하락 반전한 지역구는 아직 나타나지 않았다. 올해 서울에서 가장 높은 상승률을 기록한 강남4구(강남·서초·송파·강동구)는 상승폭이 상반기보다 줄긴 했지만 견조한 모습을 보이고 있다. 강남4구에서는 송파구가 올해 누적 상승률 8.7%로 가장 많이 올랐다. 12월 첫째주 상승률은 0.14%로 한달전(0.21%)과 비교해 소폭 줄었다. 강남구와 서초구는 각각 0.21%에서 0.14%로, 0.25%에서 0.19%로 감소했다. 이 기간 강동구는 0.16%에서 0.14%로 큰 차이가 없었다.

주택 매수심리가 하락한 상황에서 상대적으로 탄탄한 흐름을 보이는 이유는 신고가 거리가 이어지고 있기 때문으로 보인다.

대치동 은마아파트의 전용면적 84㎡(5층)는 지난달 15일 28억2000만원에 실거래됐다. 직전 최고가 27억 8000억원만원에서 3개월새 4000만원이 뛴 것이다. 서초구 반포동 아크로리버파크의 전용면적 84㎡(15층)는 45억원에 손바뀜됐다. 거래금액은 직전 최고가(40억원)보다 5억원 높은 금액이다.

서초구 서초역 인근 A공인중개소 대표는 "올해 초 일주일에 한건 매매 계약을 했다면 최근엔 한달에 한건 정도 나올까 할 정도로 줄었다"며 "매수심리가 크게 악화되긴 했지만 신고가 거래가 이뤄져 통계지표보다는 매맷값 하락을 체감하기 어려운 상황"이라고 말했다.

서울지역 아파트값 불장을 이끌었던 '노도강'(노원·도봉·강북구)와 '금관구'(금천·관악·구로구) 등은 상승세가 크게 꺾였다. 상승률이 마이너스 직전까지 몰린 지역구도 있다. 강북구는 11월 마지막주 상승률이 보합(0.00%)을 기록해 12월 첫째주 마이너스 전환이 예상됐으나 저가 매수세로 0.01%로 소폭 상승했다. 노원구와 도봉구는 각각 0.07% 상승했다. 노원구는 재건축 기대감에 강북지역에서 최고 상승률을 기록했으나 최근에는 서울 평균치도 밑도는 움직임을 보이고 있다.

금천구와 관악구도 하락 반전이 유력한 지역 중 하나다. 금천구는 12월 첬째주 상승률이 0.04%를 기록했다. 한달전 상승률(0.12%)와 비교해 3분의 1토막 수준이다. 관악구는 상승률이 0.01%로 사실상 보합 수준으로 떨어졌다.

강북구 강북구청 인근 B공인중개소 실장은 "이 지역은 30대 이하 매수 비중이 절반 정도 차지했는데 대출규제와 금리인상에 타격을 받는 모습"이라며 "집값 상승폭이 둔화되고 조정기가 불어닥칠 것이란 분위기가 있다 보니 아무래도 급매물이 아니면 거래성사가 쉽지 않다"고 설명했다.

◆ 거래침체 장기화에 인기지역 위주로 수요층 유입

주택거래가 급감하면서 지역별 차별화가 당분간 이어질 수밖에 없다는 분위기가 감돈다.

금융당국의 가계대출 관리 강화로 서민금융인 '보금자리론' 이외에는 신규 대출이 쉽지 않다. 사실 서울에서는 보금자리론을 받기 어렵다. 매맷값이 6억원 이하일 경우에만 대출이 가능한데 지난달 기준 서울지역 아파트 평균 거래가가 12억원에 육박한다. 빌라, 다가구 등을 포함한 주택 평균가격도 9억원 수준이다.

이렇다 보니 급매물 거래만 일부 있을 뿐 매도자와 매수자 모두 시장 상황을 관망하는 분위기가 짙어졌다. 매수자 입장에서는 투자 지역의 범위를 넓히기보다 향후 시세 상승이 더 클 것으로 예상되는 곳으로 대상을 좁힐 수밖에 없다. 이 경우 '노도강'과 '금관구' 등 일부 지역은 타격을 받게 된다.

권일 부동산인포 팀장은 "대출규제와 금리인상 등으로 매수 여건이 악화된 데다 상승 피로감도 커 집값 상승률이 전반적으로 축소되고 있다"며 "매수세가 줄어든 만큼 학군, 교통 등 주거 인프라가 좋은 지역을 중심으로 매수세가 몰리는 차별화 양상이 나타날 가능성이 있다"고 말했다.

leedh@newspim.com