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[2022 부동산大전망]⑦·끝 "연초 상승세 꺾이고 양극화"…서울 도심은 '버티기'

기사입력 : 2022년01월03일 06:17

최종수정 : 2022년01월03일 20:23

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"6억~9억원, 상승세 더딜 것" vs "중심지 고가주택 견고"
대선결과 예측되면 '매수세' 증가…"전세→매매 전환"

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022년 부동산시장은 '양극화' 현상이 나타날 것으로 전망된다. 서울·경기 외곽의 중저가 주택은 금리인상, 대출규제 여파 등으로 올해 초까지 상승세가 꺾일 것으로 예상된다. 반면 대출 비중이 거의 없는 강남 등 서울 중심지 고가주택 가격은 버틸 것이라는 분석이다. 현재의 시장 위축을 '대세 하락'이라고 보기는 어렵다는 것이다.

이재명 더불어민주당 후보가 다주택자 양도세 중과유예 등 규제완화 공약을 내놓았지만 확정되기 전까지는 시장에 매물이 나오기 어렵다는 의견도 많다. 상반기 중 대통령 선거 결과가 어느 정도 예상될 경우 관망하던 수요자들이 다시 매수세로 돌아설 가능성이 크고, 임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것이라는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.31 sungsoo@newspim.com

◆ "6억~9억원, 상승세 더딜 것" vs "중심지 고가주택 견고"

전문가들은 2022년 부동산시장이 '양극화'를 보일 것으로 내다봤다. 대출 없이 산 15억원 이상 고가주택과, 대출을 많이 끼고 산 중저가 주택이 극명하게 다른 움직임을 보일 것이라는 분석이다.

우선 대출 비중이 높은 서울·경기권 외곽의 중저가 주택은 금리인상, 대출규제 타격을 받을 것으로 예상된다. 미국에 이어 우리나라도 기준금리 인상 행렬에 동참하면 '영끌' 매수자들의 대출 원리금 상환 압박이 심해지기 때문이다.

금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 연동)는 종전 3.58~4.78%에서 지난 16일 기준 3.85~5.05%로 올랐다. 2022년 초 한국은행이 기준금리를 추가 인상할 것으로 관측되면서 주택담보대출 변동금리 상승세가 가팔라질 것으로 보인다.

이에 따라 대출이자 원리금을 제 때 상환하지 못한 사람이 늘면서 2022년 연말, 2023년 초 주거용 경매물건이 증가할 것이라는 예상도 나온다.

특히 1월부터는 총대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행된다. DSR 규제 대상이 되면 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 합쳐 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 40%(은행 대출 기준)를 넘을 수 없다.

연소득에 따라 대출 가능 금액이 정해지기 때문에 소득이 적을수록 추가 대출이 어려워지는 구조다. 대출을 받아 집을 사는 사람들이 크게 늘기 어려워지는 것이다.

반면 서울 중심지의 15억원 이상 고가주택 또는 대출비중이 낮은 저가주택은 금리인상 타격이 적고, 가격 낙폭도 제한적일 것이라는 의견이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "주택시장 움직임이 금액대 별로 다를 것"이라며 "DSR 등 대출규제가 강화되면 6억~9억원 구간 주택은 가격 상승 속도가 더딜 것"이라고 말했다. 반면 "대출 없이 사는 고가주택이나, 가격대가 아예 낮은 주택들은 영향이 적을 것"이라고 내다봤다.

◆ 3월 대선 앞둔 '관망세' 확산…결과 예측되면 '매수세' 증가

또한 오는 3월 대통령 선거를 앞둔 불확실성이 높다는 점도 주택 매수를 어렵게 하는 요소다. 여야 대선주자의 부동산 정책에 차이가 커서 누가 당선되느냐에 따라 시장 분위기가 달라질 것이기 때문이다.

이재명 더불어민주당 후보는 재개발·재건축, 인허가권으로 생기는 이익은 불로소득이기 때문에 공공이 환수해야 한다고 보고 있다. 또한 국토보유세를 도입해 부동산 보유세를 한층 더 강화하겠다는 기조를 갖고 있다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.11.08 sungsoo@newspim.com

반면 윤석열 국민의힘 후보는 재개발·재건축 규제를 완화하고 보유세(종합부동산세+재산세)·양도소득세 부담을 낮추는 부동산 세제 개편을 예고했다. 특히 다주택자 양도세를 현행 50% 수준으로 감면하겠다는 공약을 내세웠다.

최근 이 후보가 "국토보유세를 국민이 반대하면 안 하겠다", "다주택자 양도세 중과를 1년 정도 한시적으로 유예하는 아이디어를 제가 내서 협의 중"이라고 밝히는 등 기존 공약과 다른 입장을 보였지만, 매물증가 효과는 높지 않다는 의견도 있다.

다주택자 양도세 중과유예 정책이 확정되기 전까지는 다주택자들도 시장에 매물을 내놓지 않고 '버티기'에 나설 것이기 때문이다. 또한 이 후보에 대한 신뢰 문제도 있다.

이 후보가 기존 방향과 전혀 다르게 '다주택자 양도세 중과유예' 공약을 내놓은 것은 당선 가능성을 높이기 위한 수단이며, 당선되고 나면 다시 입장을 원래대로 바꿀 것이라는 분석이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이 후보가 양도세 중과유예를 내놓았지만 이는 선거를 위한 임시방편으로 보인다"며 "기존 정책 기조는 규제와 세제 강화기 때문에, 당선되면 결국 더 강도 높은 규제책을 내놓을 것"이라고 말했다.

이어 "이 후보가 양도세 중과유예를 하려고 해도 국회 다수당인 더불어민주당 169명 의원들이 반대할 것"이라며 "공약을 하루 아침에 바꾸기 어렵다"고 덧붙였다.

◆ 지방선거 앞둔 호재성 공약도…전세→매매 전환 예상

다만 3월을 앞두고 대선 결과가 어느 정도 예측되는 시점부터는 주택 매수세가 다시 증가할 것이라는 의견도 있다. 예컨대 윤 후보의 당선 가능성이 높아지면 강남 재건축 아파트 가격이 오를 수도 있다는 뜻이다.

권일 부동산인포 팀장은 "대선 관련 불확실성이 해소된 후부터는 수요자들이 다시 움직일 것"이라며 "누가 당선되든 공급 확대가 공통적으로 이뤄질 것"이라고 말했다. 이어 "민간공급을 늘리려면 용적률 등 규제를 일부 풀어줘야 한다"며 "이로 인해 가격이 반등할 수 있다"고 덧붙였다.

또한 3월 대선 외에 6월 지방선거가 있기 때문에 이를 전후로 재개발 아파트 가격이 오를 것이라는 전망도 나왔다. 오세훈 서울시장이 재선에 성공하기 위해 재개발 시장에 호재가 될 만한 공약을 내놓을 것이라는 이유에서다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "지방선거를 앞두고 재개발 규제 완화 공약이 나올 가능성이 높다"며 "시장에서 이를 개발호재로 인식해 오를 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "지금은 주택가격 상승세가 둔화됐지만 추세적 하락이라고 보긴 어렵다"고 덧붙였다.

임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것이라는 분석도 나왔다. 최근 가격이 전고점보다 저렴할 경우 이를 급매물이라고 인식해서 사려고 할 것이라는 의견이다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "지난 2019년 12·16정책이 나온 후 6개월 정도, 또한 2021년 초에도 종부세 여파로 서울 아파트 가격이 잠시 떨어졌었다"며 "하지만 결국 저가 매수세가 붙으면서 다시 상승으로 전환했고, 이번에도 이런 현상이 반복될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

sungsoo@newspim.com

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세빛섬 '청년 버스킹'... "분위기 만점 음악 즐겼다" [서울=뉴스핌] 오광수 문화전문기자 = "와이스 맨 세이, 온리 훌스 러브 인, 밧 아이 캔 헬프, 폴링 인 러브 위드 유." 바람 부는 한강에 엘비스 프레슬리의 대표곡 '캔 헬프 폴링 인 러브(Can't help falling in love)'가 울려 퍼졌다. 제3회 싱어송라이터선발대회 '히든스테이지'에서 대상을 수상한 김마누는 맨 처음으로 무대에 올라 매력적인 중저음으로 마치 엘비스 프레슬리가 환생한 듯한 분위기를 연출했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = '히든스테이지 시즌3 TOP10' 무화가 18일 오후 서울 서초구 반포한강공원 세빛섬 야외무대에서 감엔터테인먼트 주최로 열린 '2025 한강 청년 버스킹 축제'에서 라이브 공연을 선보이고 있다. mironj19@newspim.com 2025.10.18  18일 오후 1시, 반포 한강공원 세빛섬에서는 감엔터테인먼트가 주최하고 서울특별시가 후원한 '2025 한강 청년 버스킹 축제'가 화려한 막을 올렸다. 가을비가 그치고 다소 바람이 불어 쌀쌀함이 느껴지는 날씨였지만 청년 뮤지션들의 음악을 향한 열정과 가을을 즐기러 나온 시민들의 열정을 막지 못했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = '히든스테이지 시즌3 TOP10' 오춘이 18일 오후 서울 서초구 반포한강공원 세빛섬 야외무대에서 감엔터테인먼트 주최로 열린 '2025 한강 청년 버스킹 축제'에서 라이브 공연을 선보이고 있다. 2025.10.18 mironj19@newspim.com 삼삼오오 야외공연장에 모여든 시민들은 돗자리를 펴고 앉거나 따뜻한 커피를 손에 들고 다양한 음악을 구사하는 청년 뮤지션들의 공연을 즐겼다. 버스킹 축제의 문을 연 김마누는 "바람이 불었지만 이런 날의 매력이 있다. 오늘은 조금은 추워서 셋 리스트를 따스한 곡으로 바꿨는데 다들 따뜻하게 들어주신 것 같아 기분이 좋다"라고 말했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 혼성듀오 섬과 도시가 18일 오후 서울 서초구 반포한강공원 세빛섬 야외무대에서 감엔터테인먼트 주최로 열린 '2025 한강 청년 버스킹 축제'에서 라이브 공연을 선보이고 있다. 2025.10.18 mironj19@newspim.com  김마누의 무대가 끝나자 '히든스테이지'에서 최우수상을 수상한 밴드 '오춘'이 무대를 이어받았다. '깊을 오(奧), 봄 춘(春)'. 이름처럼 따뜻하고 깊은 감성을 전하는 팀이다. 대학 동기들과 군악대 인연으로 구성된 이 밴드는 "이 팀으로 경연이 아닌 야외 공연은 처음"이라며 "추운 날씨에 손이 어는 느낌도 들기도 했지만 그걸 제외하면 만족스러운 무대였다"라고 소감을 밝혔다. 무대는 나린과 수피(루키상), 유구름으로 이어졌다. '히든스테이지' 톱 10에 올랐던 5인조 아카펠라 팀인 나린은 애니메이션 영화 '케이팝데몬헌터스'의 주제가인 '골든'을 아카펠라로 편곡해 불러서 관객들의 열띤 호응을 얻었다. 용인에서 친구들과 함께 축제를 찾은 10대 여성관객인 B씨는 "아는 분들이랑 한강에 놀러왔다가 우연히 축제를 보고 신기해서 구경하게 됐다"며 "오춘이 나올 때부터 봤는데 다들 너무 잘했다. 특히 나린의 '골든'이 가장 인상 깊었다"고 말했다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = '2025 한강 청년 버스킹' 무대를 찾은 가족 관객이 포토존을 배경으로 사진을 찍고 있다. 2025.10.18 mironj19@newspim.com  의정부에서 왔다는 20대 여성 A씨도 "드럼 선생님이 경연에서 상을 받으셨다고 해서 공연을 보러 왔다"며 "날씨가 춥긴 하지만 노래를 듣다보니 마음이 따뜻해졌다"면서 미소 지었다. '히든스테이지'에서 최우수상을 수상한 김유정이 선배가수 김현식의 '내 사랑 내 곁에'를 부르자 관객들은 가을이 무르익은 한강과 너무 잘어울리는 무대라면서 환호했다. 성해빈, 박은희의 혼성 듀오인 '섬과 도시', '히든스테이지'에서 우수상을 수상한 무화, 톱 10에 올랐던 널디나, 김지신 등의 무대도 저마다 개성이 넘쳤다. 이날 무대에는 '김루꾸 재즈밴드'도 참여해 뉴올리언스 사운드를 기반으로 한 재즈 선율로 축제의 밤을 더욱 풍성하게 했다. 각종 재즈 페스티벌과 공연 무대에서 50여 차례 이상 활약한 실력파 밴드답게, 세빛섬의 공기를 따뜻하게 물들였다. 발라드와 R&B, 재즈, 포크는 물론 록과 아카펠라까지 다양한 음악을 구사하는 청년 뮤지션들은 바람부는 한강에서 K-팝의 미래를 펼쳐보였다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = '히든스테이지 시즌3 TOP10' 널디나가 18일 오후 서울 서초구 반포한강공원 세빛섬 야외무대에서 감엔터테인먼트 주최로 열린 '2025 한강 청년 버스킹 축제'에서 라이브 공연을 선보이고 있다. 2025.10.18 mironj19@newspim.com  이날 공연장 한쪽에는 관객들이 직접 참여할 수 있는 체험 부스도 마련됐다. '서울의 향을 찾아서'라는 이름의 향수 체험 코너에서는 선유·도산·연희·성수·삼청·후암·도화·낙원 등 서울의 대표 지역을 모티브로 한 향을 시향할 수 있었다. 시민들은 자신이 고른 향에 원하는 향료를 섞어 '나만의 향수'를 완성하며 추억을 남겼다. 또 '한강 포토존'에서 사진을 찍는 가족과 연인도 자주 눈에 띄었다.  [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = '히든스테이지 시즌3 TOP10' 널디나가 18일 오후 서울 서초구 반포한강공원 세빛섬 야외무대에서 감엔터테인먼트 주최로 열린 '2025 한강 청년 버스킹 축제'에서 라이브 공연을 선보이고 있다. 2025.10.18 mironj19@newspim.com 서울에서 가족과 산책 중 우연히 들렀다는 30대 남성 C씨는 "길을 걷다 들렀는데 노래가 너무 좋아서 자리를 잡았다"며 "향수 체험도 정말 좋았다. 무대와 체험 둘 다 만족스러웠다"고 했다. 그러면서 "아내는 조금 추워했지만 그 추위마저 분위기 같았다"고 웃어 보였다. 4시간에 걸쳐 진행된 '2025 한강 청년 버스킹'을 주최한 감엔터테인먼트 관계자는 "야외공연장을 찾은 시민들이 청년 뮤지션들 덕분에 수준 높은 음악을 만끽할 수 있었다"면서 "가을 한강을 배경으로 버스킹 공연과 이벤트가 잘 어우러진 축제였다"고 말했다.  oks34@newspim.com   2025-10-18 17:46
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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