[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 2022년 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022년 부동산시장은 '양극화' 현상이 나타날 것으로 전망된다. 서울·경기 외곽의 중저가 주택은 금리인상, 대출규제 여파 등으로 올해 초까지 상승세가 꺾일 것으로 예상된다. 반면 대출 비중이 거의 없는 강남 등 서울 중심지 고가주택 가격은 버틸 것이라는 분석이다. 현재의 시장 위축을 '대세 하락'이라고 보기는 어렵다는 것이다.

이재명 더불어민주당 후보가 다주택자 양도세 중과유예 등 규제완화 공약을 내놓았지만 확정되기 전까지는 시장에 매물이 나오기 어렵다는 의견도 많다. 상반기 중 대통령 선거 결과가 어느 정도 예상될 경우 관망하던 수요자들이 다시 매수세로 돌아설 가능성이 크고, 임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것이라는 분석이다.

◆ "6억~9억원, 상승세 더딜 것" vs "중심지 고가주택 견고"

전문가들은 2022년 부동산시장이 '양극화'를 보일 것으로 내다봤다. 대출 없이 산 15억원 이상 고가주택과, 대출을 많이 끼고 산 중저가 주택이 극명하게 다른 움직임을 보일 것이라는 분석이다.

우선 대출 비중이 높은 서울·경기권 외곽의 중저가 주택은 금리인상, 대출규제 타격을 받을 것으로 예상된다. 미국에 이어 우리나라도 기준금리 인상 행렬에 동참하면 '영끌' 매수자들의 대출 원리금 상환 압박이 심해지기 때문이다.

금융권에 따르면 KB국민·신한·하나·우리은행의 주택담보대출 변동금리(신규 코픽스 연동)는 종전 3.58~4.78%에서 지난 16일 기준 3.85~5.05%로 올랐다. 2022년 초 한국은행이 기준금리를 추가 인상할 것으로 관측되면서 주택담보대출 변동금리 상승세가 가팔라질 것으로 보인다.

이에 따라 대출이자 원리금을 제 때 상환하지 못한 사람이 늘면서 2022년 연말, 2023년 초 주거용 경매물건이 증가할 것이라는 예상도 나온다.

특히 1월부터는 총대출액이 2억원을 넘으면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 시행된다. DSR 규제 대상이 되면 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등 모든 대출을 합쳐 매년 갚아야 할 원금과 이자가 연소득의 40%(은행 대출 기준)를 넘을 수 없다.

연소득에 따라 대출 가능 금액이 정해지기 때문에 소득이 적을수록 추가 대출이 어려워지는 구조다. 대출을 받아 집을 사는 사람들이 크게 늘기 어려워지는 것이다.

반면 서울 중심지의 15억원 이상 고가주택 또는 대출비중이 낮은 저가주택은 금리인상 타격이 적고, 가격 낙폭도 제한적일 것이라는 의견이다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "주택시장 움직임이 금액대 별로 다를 것"이라며 "DSR 등 대출규제가 강화되면 6억~9억원 구간 주택은 가격 상승 속도가 더딜 것"이라고 말했다. 반면 "대출 없이 사는 고가주택이나, 가격대가 아예 낮은 주택들은 영향이 적을 것"이라고 내다봤다.

◆ 3월 대선 앞둔 '관망세' 확산…결과 예측되면 '매수세' 증가

또한 오는 3월 대통령 선거를 앞둔 불확실성이 높다는 점도 주택 매수를 어렵게 하는 요소다. 여야 대선주자의 부동산 정책에 차이가 커서 누가 당선되느냐에 따라 시장 분위기가 달라질 것이기 때문이다.

이재명 더불어민주당 후보는 재개발·재건축, 인허가권으로 생기는 이익은 불로소득이기 때문에 공공이 환수해야 한다고 보고 있다. 또한 국토보유세를 도입해 부동산 보유세를 한층 더 강화하겠다는 기조를 갖고 있다.

반면 윤석열 국민의힘 후보는 재개발·재건축 규제를 완화하고 보유세(종합부동산세+재산세)·양도소득세 부담을 낮추는 부동산 세제 개편을 예고했다. 특히 다주택자 양도세를 현행 50% 수준으로 감면하겠다는 공약을 내세웠다.

최근 이 후보가 "국토보유세를 국민이 반대하면 안 하겠다", "다주택자 양도세 중과를 1년 정도 한시적으로 유예하는 아이디어를 제가 내서 협의 중"이라고 밝히는 등 기존 공약과 다른 입장을 보였지만, 매물증가 효과는 높지 않다는 의견도 있다.

다주택자 양도세 중과유예 정책이 확정되기 전까지는 다주택자들도 시장에 매물을 내놓지 않고 '버티기'에 나설 것이기 때문이다. 또한 이 후보에 대한 신뢰 문제도 있다.

이 후보가 기존 방향과 전혀 다르게 '다주택자 양도세 중과유예' 공약을 내놓은 것은 당선 가능성을 높이기 위한 수단이며, 당선되고 나면 다시 입장을 원래대로 바꿀 것이라는 분석이다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "이 후보가 양도세 중과유예를 내놓았지만 이는 선거를 위한 임시방편으로 보인다"며 "기존 정책 기조는 규제와 세제 강화기 때문에, 당선되면 결국 더 강도 높은 규제책을 내놓을 것"이라고 말했다.

이어 "이 후보가 양도세 중과유예를 하려고 해도 국회 다수당인 더불어민주당 169명 의원들이 반대할 것"이라며 "공약을 하루 아침에 바꾸기 어렵다"고 덧붙였다.

◆ 지방선거 앞둔 호재성 공약도…전세→매매 전환 예상

다만 3월을 앞두고 대선 결과가 어느 정도 예측되는 시점부터는 주택 매수세가 다시 증가할 것이라는 의견도 있다. 예컨대 윤 후보의 당선 가능성이 높아지면 강남 재건축 아파트 가격이 오를 수도 있다는 뜻이다.

권일 부동산인포 팀장은 "대선 관련 불확실성이 해소된 후부터는 수요자들이 다시 움직일 것"이라며 "누가 당선되든 공급 확대가 공통적으로 이뤄질 것"이라고 말했다. 이어 "민간공급을 늘리려면 용적률 등 규제를 일부 풀어줘야 한다"며 "이로 인해 가격이 반등할 수 있다"고 덧붙였다.

또한 3월 대선 외에 6월 지방선거가 있기 때문에 이를 전후로 재개발 아파트 가격이 오를 것이라는 전망도 나왔다. 오세훈 서울시장이 재선에 성공하기 위해 재개발 시장에 호재가 될 만한 공약을 내놓을 것이라는 이유에서다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "지방선거를 앞두고 재개발 규제 완화 공약이 나올 가능성이 높다"며 "시장에서 이를 개발호재로 인식해 오를 가능성이 있다"고 말했다. 이어 "지금은 주택가격 상승세가 둔화됐지만 추세적 하락이라고 보긴 어렵다"고 덧붙였다.

임대차 3법에 따른 전세(2+2년) 만기가 다가올 경우 전세가격 폭등과 더불어 매매수요도 증가할 것이라는 분석도 나왔다. 최근 가격이 전고점보다 저렴할 경우 이를 급매물이라고 인식해서 사려고 할 것이라는 의견이다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "지난 2019년 12·16정책이 나온 후 6개월 정도, 또한 2021년 초에도 종부세 여파로 서울 아파트 가격이 잠시 떨어졌었다"며 "하지만 결국 저가 매수세가 붙으면서 다시 상승으로 전환했고, 이번에도 이런 현상이 반복될 가능성이 있다"고 덧붙였다.

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