[2022 부동산大전망]① 대세하락? 전문가 80% "아파트값 더 오른다"

기사입력 : 2021년12월28일 06:01

최종수정 : 2021년12월28일 07:24

부동산 전문가 50명 설문, 내년 집값 상승률 3~5% 전망
대출규제와 상승 피로감은 부담...지역별 차별화 양상
신규 주택공급뿐 아니라 재고주택 공급확대도 중요
양도세 완화 등으로 다주택자 매물잠김 해소해야

[편집자] 2021년에도 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 둔화되는 양상이다. 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 2022년에는 변수가 많다. 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 대선과 지방선거, 정비사업 규제완화 등으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가 50명을 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택 매수심리가 하락세로 돌아섰지만 부동산 전문가 80%는 2022년 아파트값이 상승할 것으로 내다봤다. 작년의 두자릿수 상승률은 아니지만 하락보단 상승장이 나타날 요소가 더 많다고 판단하고 있다.

정부는 가계부채 축소와 부동산 시장 안정화를 위해 대출총량 관리에 들어가면서 다주택자뿐 아니라 무주택자도 신규 매수가 쉽지 않은 상황이다. 아파트값 상승률도 둔화되고 있다. 그럼에도 부동산 유동자금이 풍부한 데다 수도권 공급부족 현상이 단기간에 해결하기 어렵다는 점에서 주요 지역을 중심으로 견조한 상승세가 나타날 것이란 분석이다.

종합부동산세 '폭탄' 논란에도 다주택자가 시장에 매물을 내놓기보단 일단 보유하려는 심리도 우세할 것으로 예상했다. 또 다주택자의 퇴로를 열어줘야 시장에 물량이 늘어 집값 안정화에 도움이 될 것이란 의견이 많았다.

◆ 부동산 전문가, 2022년도 아파트값 3% 이상 상승 예상

뉴스핌이 부동산 전문가 50명을 대상으로 2022년도 아파트 가격을 전망한 설문에서 80%(40명)가 상승할 것으로 내다봤다. 보합을 예측한 비율은 18%(9명), 하락할 것이란 의견은 2%(1명)에 그쳤다.

전체 응답자 중 아파트값 상승률 3% 이상을 예상한 전문가가 44%(22명)로 가장 많았다. 5% 이상 오를 것이란 예상은 32%(16명)로 뒤를 이었고 10% 이상을 점친 전문가는 4%(2명)다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "집값 안정화를 꾀하려면 정부가 일관성 있게 주택공급을 늘려야 하지만 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 빠른 상태"라며 "단기간에 주택공급 부족을 해결하기 어렵다는 점에서 2022년에도 아파트값 상승률이 10% 이상 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 "단기적, 중장기적으로 분양 물량을 늘릴 수 있는 대책이 필요한데 민간시장 규제 등의 영향으로 원활치 않은 게 현실"이라며 "내 집을 마련하려는 대기 수요가 여전히 많다는 점에서 작년 수준은 아니지만 5% 이상 상승률을 보일 것"이라고 설명했다.

집값 상승에 공급난이 큰 영향을 미치고 있다는 얘기다. 2021년 수도권 아파트의 1~10월 누적 준공물량은 11만6301가구로 전년동기(13만5620가구) 14.2% 감소했다. 5년 평균치와 비교해도 18.5% 줄었다. 특히 서울은 정비사업 규제로 분양시기를 미루는 사업장이 늘면서 8184가구에 그쳤다. 전년동기 대비 69.1% 급감한 물량이다.

이런 영향으로 2021년 아파트값은 역대급 상승률을 기록했다. 한국부동산원에 따르면 1~11월 누적 전국 아파트값 상승률이 12.8%로 조사됐다. 전년 연간 상승률(5.8%)의 2배가 넘는 수치다. 인천과 경기도가 각각 21.9%, 21.3%로 1, 2위에 올랐고 서울도 6.3% 상승했다.

◆ 집값 상승 부담 1순위 대출규제...상승 피로감도 부담

아파트값 상승을 억제하는 1순위 요인에 대해 부동산 전문가 44%(22명)가 대출규제를 꼽았다. 주택 마련에 필요한 대출을 옥죄면 일반적으로 매수 심리가 악화된다. 이 경우 집값 상승이 전방위적으로 나타나기보단 지역별 차별화가 나타날 공산이 크다. 인기 지역은 '신고가' 거래가, 비인기 지역은 시세가 하락하기도 한다.

이어 3~4년간 누적된 상승 피로감을 꼽는 전문가가 22%(11명)로 많았다. 금리인상 20%(10명)와 보유세 강화 6%(3명) 등도 집값 하락을 유인하는 정책으로 지목했다.

그럼에도 금리인상이 집값이 직격탄은 줄 정도는 아니라는 시각이 많았다. 2022년 기준금리 추가 인상에 따른 집값 영향을 묻는 질문에 부동산 전문가 68%(34명)는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 내다봤다. 영향이 크다는 의견이 25%(13명)를 차지했다. 영향이 전혀 없다는 응답자도 4%(2명)로 나타났다.

권일 부동산인포 팀장은 "집값 상승을 억누르는 주요 요인으로 금융당국의 대출규제 강화와 상승 피로감 등이 꼽힌다"며 "작년보다 집값 상승률은 다소 떨어지겠지만 인기 지역과 비인기 지역이 나뉘는 지역별 차별화 양상이 나타날 것으로 보인다"고 말했다.

◆ "다주택자 퇴로 열어줘야"...신규 공급만으로 시장 안정화 '난망'

부동산 전문가들은 정부가 종합부동산세를 강화하는 정책이 펼쳐도 다주택자들이 시장에 매물을 쏟아내지 않을 것으로 전망했다.

종부세 강화로 다주택자가 보유 주택을 처분할 것으로 보는지를 묻는 질문에 부동산 전문가 60%(30명)가 영향이 없다고 판단했다. 처분하려는 다주택자가 늘어날 것이라는 의견은 28%(14명)에 그쳤다. 기타 의견으로는 '지역별 차별화', '대선 이후까지 관망' 등의 의견이 있었다.

양도소득세 완화 정책이 시장 안정화에 영향을 미칠 것으로 보는지 묻는 질문에는 전문가 50%(25명)가 "효과 있다"고 답했다. "효과 크다"고 응답한 전문가도 40%(20명)를 차지했다. "효과 없다"는 시각은 10%(5명)에 그쳤다.

부동산 보유세와 거래세를 급격히 인상해 다주택자의 퇴로를 모두 막은 게 문제로 지적된다. 신규 주택공급 이외에도 재고주택을 통한 시장 안정화도 상당부분 기여하는 부분이 있는데 다주택자의 물량 출하가 차단돼 주택공급 부족을 더욱 심화시켰다는 의견이 많다.

김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원은 "아파트값이 불안정한 가장 큰 이유가 수급불균형에 있기 때문에 무주택 실수요자가 매입할 수 있는 주택을 공급해야 근본적인 문제를 해결할 수 있다"며 "정부 주도 공급정책의 신뢰도를 높이는 한편 민간 다주택자가 보유한 물건이 시장에 출하될 수 있도록 양도세 중과에 대한 부분을 일시적으로 완화할 필요가 있다"고 말했다.

장경철 부동산일번가 이사는 "3기 신도시 등 신규 주택은 공급에서 입주까지 최소 3년 이상의 시간이 필요하기 때문에 다주택자들이 소유한 주택을 시장에 내놓게 만드는 것이 최우선"이라며 "보유세는 높이되 양도세는 낮춰 시장에 매물이 자연스럽게 흘러나오도록 유인하는 정책이 나와야 시장 안정화를 기대할 수 있을 것"이라고 지적했다.

◇ 설문 도움주신 50분(가나다순)

▲권대중 명지대학교 부동산학과 교수 ▲권일 부동산인포 팀장 ▲김광석 리얼하우스 대표 ▲김규정 한국투자증권 자산승계연구소장 ▲김덕례 주택산업연구원 선임연구원 ▲김동욱 쌍용건설 주택총괄상무 ▲김병기 리얼투데이 팀장 ▲김성연 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 ▲김수현 현대건설 마케팅분양실 책임매니저 ▲김열매 NH투자증권 선임연구원 ▲김인만 김인만부동산경제연구소장 ▲김재언 미래에셋대우 수석부동산자문위원
김철수 피데스피엠씨 대표 ▲김학렬 스마트튜브 대표 ▲김형범 대한주택건설협회 주택정책부장 ▲김효선 NH농협은행 All100자문센터 부동산 수석위원 ▲나기범 한화건설 주택사업실장(전무) ▲문왕현 금호건설 주택개발 상무 ▲박동욱 포스코건설 마케팅기획팀장 ▲박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 ▲서진형 대한부동산학회장(경인여대 경영학과 교수) ▲선종필 상가뉴스레이다 대표 ▲설재근 한라 홍보팀장 ▲송승현 도시와경제 대표 ▲송인호 KDI 선임연구위원 부동산연구 팀장 ▲심교언 건국대학교 부동산학과 교수 ▲안명숙 루센트블록 부동산 총괄 이사 ▲안재식 반도건설 개발사업팀 상무 ▲양지영 양지영 R&C연구소 소장 ▲유재석 HMG 대표 ▲유현종 GS건설 주택영업·개발사업그룹장(전무) ▲이기동 한양 주택사업본부장(부사장) ▲이기웅 한국주택협회 정책팀 차장 ▲이동현 하나은행 부동산자문센터장 ▲이상우 인베이드투자자문 대표 ▲이은형 대한건설정책연구원 책임연구원 ▲이재춘 신동아건설 기획팀 부장 ▲이주현 지지옥션 책임연구원 ▲이창동 밸류맵 리서리팀장 ▲이창무 한양대 도시공학과 교수 ▲임병철 부동산R114 수석연구원 ▲장경철 부동산일번가 이사 ▲정상령 DL이앤씨 분양마케팅팀 부장 ▲조근호 삼성물산 상무 ▲조대희 대보건설 홍보팀장 ▲최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수 ▲최황수 건국대 부동산대학원 교수 ▲한문도 연세대학교 금융부동산학과 겸임 교수 ▲함영진 직방 빅데이터랩장 ▲홍순범 대우건설 주택마케팅실 상무

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[단독] 2005년 이후 '의사고시' 본 외국 의사 424명…헝가리·우즈벡 순 많아 [세종=뉴스핌] 신도경 기자= 지난 2005년 이후 지난해까지 우리나라 '의사 고시'에 응시한 외국면허 의사는 총 424명으로 파악됐다. 이중 절반은 불합격한 것으로 나타났다. 국가별로 헝가리와 우즈베키스탄 출신이 가장 많았으며, 미국, 독일, 호주가 뒤를 이었다. ◆ 정부, 의사 고시 면제 추진…외국면허 응시자 늘어날 전망 10일 신현영 더불어민주당 의원이 한국보건의료인국가시험원과 보건복지부에서 제출 받은 '국가별 외국의대 국가고시 불합격 현황'에 따르면, 외국의대 졸업생이 국내 의사시험에 응시했다가 합격한 비율은 50.7%에 불과하다. 지난 2005년부터 2023년까지 총 424명의 외국면허 의사가 국내 의사 예비시험(1차 시험)에 응시해 235명이 합격, 합격률은 55.4%였다. 또 예비시험을 거쳐 국가고시(2차 시험)에 응시한 사람은 288명이며 이중 합격자는 215명이었다. 예비시험을 본 외국면허 의사중 국가고시까지 합격한 비율은 절반 수준인 50.7%에 머문 것이다(표 참고). 의사 국가고시는 '의사가 될 자격'을 판단하는 시험이다. 현행 외국 의사 면허 소지자는 '의료법 제5조'에 따라 복지부가 정한 인정 기준에 해당하는 외국 의대를 졸업한 뒤 국내에서 의료 활동을 하려면 국내 의사 예비시험을 통과해 의사 국가시험에 응시하는 자격을 확보해야 한다. 이후 한국보건의료인국가시험원 주관으로 치러지는 '의사 국가고시'를 봐야 한다. 정부는 지난 8일 의사집단행동으로 인한 의료공백을 막기 위해 외국에서 면허를 딴 의사들도 보건 의료위기 '심각' 단계에서는 국내에서 진료할 수 있도록 허용하는 내용의 '의료법 시행규칙 개정령안'을 입법 예고했다. 이에 따라 국내 의사고시를 봤으면 탈락했을 외국의대 졸업자들이 대거 의료 현장에 투입될 전망이다. '외국의대 예비고시의 국가별 현황(2005~2023)'을 보면 헝가리 출신 응시자가 189명으로 가장 많았다. 우즈베키스탄이 71명으로 뒤를 이었고 영국 27명, 미국 23명, 독일 21명, 호주 18명, 러시아 16명 순이었다. 헝가리는 이중 79명이 불합격해 불합격률이 41.7%를 기록했다. 우즈베키스탄은 절반이 넘는 40명(56%)이 불합격했다. 미국도 불합격률이 69.5%(16명)에 달했다. '외국의대 국가고시의 국가별 현황(2005~2023)'도 헝가리가 119명으로 가장 많았다. 우즈베키스탄(38명), 영국(21명), 독일(18명), 호주(15명)가 뒤를 이었다. 필리핀은 11명이 응시해 10명이 불합격하고 1명만 합격했다. 신 의원은 "외국 의대를 졸업하고 한국에서 국가고시를 다시 보는 이유는 외국에 있는 의료와 한국의 의료 간에 차이가 있기 때문"이라며 "(환자의) 인종과 지역 특성에 따라 질병 양상이 달라질 수 있다"고 설명했다. 신 의원은 "한국 의료에 대해 얼마나 이해하고 있고 준비가 돼 있느냐는 국가고시를 통해 보는데 자격이 되지 않은 사람을 제한적으로 허용하는 것은 의료의 질을 담보하지 않은 사람이 의료 행위를 할 수 있는 위험성이 있는 것"이라며 "현 정부의 정책은 국민의 의료 이용을 열악하게 만들고 불편한 상황을 초래하고 있는 것"이라고 비판했다. ◆ 국가별 의료 수준 달라…"의료체계 후퇴" 우려 신현영 의원이 보건복지부에서 받은 '국가별 외국의대 국내 의사면허 최종 불합격 비율 현황(2005~2023)'에 따르면 30개국 중 불합격률 50% 이상을 차지한 나라는 총 17개국으로 절반이 넘는다. 특히 필리핀은 응시자의 97%가 불합격했다. 미국 84.8%, 우크라이나‧폴란드 75%, 일본 68%, 우즈베키스탄‧벨라루스‧브라질 66.7%, 독일 58.7%, 호주 55.2%, 러시아 55%, 헝가리 52.1%, 오스트리아‧아일랜드‧르완다‧프랑스‧남아프리카공화국 50%, 파라과이 46.7%, 볼리비아 33.3%, 영국 31%, 뉴질랜드‧스위스‧이탈리아‧체코‧카자흐스탄‧몽골 0%다. 나머지 4개 나라는 응시하지 않았다. 외국 의대 졸업자의 국내 의사 국시 불합격률이 높은 반면 한국 의사국시 전체 불합격률은 10% 수준이다. 2022년 국내 의사 국시 합격률은 상반기 97.6%, 2022년 하반기 95.9%다(표 참고) 외국과 한국 의대 불합격률이 차이가 나는 원인은 국내 의대의 경우 4∼6년마다 한 번씩 점검해 의학교육 적합성을 관리하기 때문이다. 반면 외국의대는 국내 의사 국가고시를 볼 수 있는 곳으로 인증받고 난 후 관리·감독 시스템이 전무한 수준이다. 신 의원은 "(외국 의사를 도입하는 정부 방안은) 오히려 의료체계를 후퇴하게 만드는 판단"이라며 "국민도 자격을 갖추지 못한 사람들에게 진료받는 것에 대해 생각해 볼 필요가 있다"고 강조했다. 그러면서 그는 "외국 의사가 국내 인증을 받으려면 대학 학제와 교과과정, 학사관리 등이 우리나라 해당 대학 수준과 비교해 동등하거나 그 이상이어야 한다"고 덧붙였다. sdk1991@newspim.com 2024-05-10 06:00