"공시가격 조정으론 한계…일률적 인하 방식 써야"
[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부의 보유세 완화 대책에도 올해 서울 강남 등 주요 지역 아파트들은 보유세가 작년보다 증가할 것으로 보인다. 정부는 작년 수준으로 동결하겠다고 했지만 실제는 다른 것이다.
업계에서는 보유세 계산에 들어가는 변수가 공시가격 외에도 많기 때문에, 공시가격 조정만으로는 보유세를 일률적으로 낮추는 데 한계가 있다고 지적한다.
◆ 홍남기 "올해 보유세 동결한다"…서울 주요 아파트, 오히려 증가
25일 뉴스핌이 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 서울 주요 아파트 보유세를 조사한 결과 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.97㎡ 보유세는 올해 1882만원(동·층에 따라 달라질 수 있음)으로 전년대비 5.06% 오른다. 작년 보유세는 1791만원이었다.
이 때 보유세는 재산세(세부담 상한 후), 도시지역분 재산세(상한 후), 지방교육세, 종부세(세부담 상한 후), 농어촌특별세를 모두 합한 금액이다. 세액공제가 없는 경우를 가정해서 계산했다.
강남구 도곡동 도곡렉슬 전용면적 120.82㎡ 보유세는 올해 1898만원으로 1년 전(1768만원)보다 7.36% 증가한다. 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용 84.97㎡ 보유세는 1년 전(1812만원)에서 올해 1942만원으로 7.19% 오른다.
서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 올해 보유세가 1986만원으로 1년 전 1881만원에서 5.60% 상승한다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용면적 114.7㎡ 보유세는 작년 654만원에서 올해 686만원으로 4.89% 오른다.앞서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 23일 정부세종청사에서 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 "한시적으로 보유세 부담을 전년과 유사하게 유지하겠다"고 밝혔다.
이에 따라 정부는 1가구 1주택자(올해 6월 1일 기준)의 보유세를 낮추기 위해 올해 보유세 과세표준 산정에 지난 2021년 공시가격을 적용하기로 했다. 기존 방식대로 올해 공시가격을 적용하면 보유세 부담이 크게 늘어나서다.
보유세에서 비중이 큰 종부세는 공시가격에서 공제금액(1주택자: 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(작년 95%, 올해 이후 100%)을 곱해 '과세표준'을 정한다. 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율, 세율을 곱해 산출한다.
그런데 올해 공시가격을 적용할 경우 종부세, 재산세 모두 작년보다 급증하게 된다. 올해 전국 공동주택 공시가격은 한 해 전보다 17.22%나 뛰었다. 특히 서울은 14.22% 올랐고, 인천(29.33%)·경기(23.22%)는 한 해 전보다 20% 이상 급등했다.
이에 공시가격 급등으로 보유세 부담이 커질 것으로 예상되자 정부는 세법을 개정해 1주택자에 한해 공시가격을 지난해 수준으로 동결하기로 한 것이다.
◆ 공정시장가액비율·세부담 상한 때문…이명박 정부, 일률적 인하
하지만 위 계산 결과와 같이 서울 주요 아파트들은 보유세가 작년 수준으로 동결되는 것이 아니라, 오히려 증가하는 것으로 나온다. 업계에서는 그 이유가 ▲공정시장가액비율이 작년보다 높아졌고 ▲세부담 상한(재산세 기준 130%, 종부세 기준 150%)이 늘어났기 때문으로 분석한다.
우선 공정시장가액비율은 작년에 95%였지만, 올해부터 100%로 오른다. 공시가격이 동일해도 여기에 곱하는 비율 자체가 높아지기 때문에 세금 결과값이 소폭 늘어나는 것이다.
또한 세부담 상한(재산세 기준 130%, 종부세 기준 150%)이 1년 전보다 늘어났다. 예컨대 종부세 기준으로 보면 2020년 종부세가 100만원일 경우 2021년 종부세 최대 한도액은 100만원의 150%인 150만원이다. 실제 2021년 종부세 산출액이 160만원이어도 정부가 최대 한도액(150만원)까지만 매기는 것이다.
그러면 2022년 종부세 최대 한도액은 150만원의 150%인 225만원이 된다. 이처럼 세부담 상한액(150만원→225만원) 자체가 작년보다 늘어났기 때문에 올해 보유세도 작년보다 늘어나는 효과가 발생한다.
업계에서는 이처럼 보유세 계산에 들어가는 변수가 공시가격 외에도 많기 때문에, 공시가격 조정만으로는 보유세를 일률적으로 조정하는 데 한계가 있다고 지적한다.
과거 이명박 정부에서는 세금을 낮추는 방식이 지금과 달랐다. 공시가격을 그대로 쓰되 세금 계산에 적용하는 비율을 낮춰서 과세표준을 일률적으로 낮추는 방식을 선택했다.
노무현 정부 계획으로라면 55%였던 2008년 재산세 적용 비율을 50%로 되돌렸다. 종부세도 노무현 정부의 90%보다 10%포인트(p) 낮은 80%를 썼다. 이 경우 공시가격과 상관없이 비율을 일률적으로 낮췄기 때문에 세금도 같은 비율로 줄어들게 된다.
우 팀장은 "정부가 작년 공시가격을 활용해도 공정시장가액비율 상승, 전년도 세부담 상한과의 차이로 일부 아파트 소유주는 올해 보유세가 늘어날 수도 있다"며 "세금을 같은 비율로 줄이는 방식을 썼다면 이런 문제가 없었을 것"이라고 말했다.
다만 "정부는 종부세 대상이 아닌 공시가격 11억원 이하 주택들은 재산세 세부담 상한(130%)이 늘어날 경우 추가로 조치해서 작년과 같은 수준으로 조정하겠다고 했다"고 덧붙였다.
sungsoo@newspim.com
