[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 오는 23일 발표될 주택 보유세(종합부동산세+재산세)가 지난 2020년 수준으로 환원할 가능성이 유력시 되고 있다. 다만 정부의 이번 보유세 완화로 다주택자들 부담이 줄어들면 부동산시장에 매물 잠김 효과가 나타날 수 있다는 우려가 나온다.

윤석열 대통령 당선인이 이전부터 다주택자 양도세 완화 공약을 내세웠기 때문에 다주택자들이 매물을 내놓는 시점을 더 미루는 부작용이 나타날 수도 있다.

◆ 종부세 산정시 2020년 공시가격 적용 '유력'…집값 급등분 배제

22일 정부 및 부동산업계에 따르면 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 오는 23일 부동산시장 점검 관계장관회의를 열고 보유세 부담 완화 방안을 발표한다. 같은 날 국토교통부는 올해 공동주택 공시가격도 공개한다.

앞서 정부는 올해 공시가격이 크게 오를 것으로 예상되자 이달 중 보유세 완화 방안을 발표하겠다고 예고해왔다. 특히 올해 보유세 과세표준 산정에 지난 2020년 공시가격을 적용하는 방안이 유력하게 거론되고 있다.

국회 국토교통위원회 더불어민주당 간사인 조응천 비대위원은 국회에서 열린 비대위 회의에서 "1가구 1주택자는 주택 가격과 상관없이 재산세를 내려야 한다"며 "이를 위해 2020년 공시가격을 적용해 과세표준을 산정하는 의견을 정부 부처에 전달했다"고 말했다.

지난 2021년이 아닌 2020년 공시가격을 쓸 경우 보유세를 실질적으로 낮추는 효과가 예상된다. 보유세에서 비중이 큰 종부세는 공시가격에서 공제금액(1주택자: 11억원, 다주택자 6억원)을 뺀 뒤 공정시장가액비율(작년 95%, 올해 이후 100%)을 곱해 '과세표준'을 정한다.

만약 올해 종부세를 계산할 때 2021년 공시가격을 적용하면 종부세가 작년과 비슷한 수준에 동결될 것으로 보인다. 그런데 납세자들은 이미 작년 세금 부담도 과중했다는 의견이 많다. 정부가 올해 종부세를 작년과 비슷하게 유지하면, 작년 종부세 '폭탄'을 맞은 사람들은 올해에도 종부세 '폭탄'을 맞는다는 뜻이다.

또한 2020년 공시가격을 적용하면 집값 폭등분을 다소 배제할 수 있다. 문재인 정부 들어 주택가격이 급등한 것은 지난 2019년부터 2년간이었다.

한국부동산원 공동주택 실거래가격지수에 따르면 수도권 아파트 가격은 2019년 12월 전년 동기대비 3.54% 올랐다. 이어 2020년 12월에는 20.94%, 2021년 12월에는 23.91% 상승한 것으로 조사됐다.

2020년 공시가격은 집값이 집중적으로 오르기 전인 2019년 주택가격을 반영한다. 그렇기 때문에 2020년 공시가격을 쓰면 집값 상승에 따른 세금 증가 효과를 줄일 수 있다는 분석이다. 부동산 문제로 민심이 악화돼 '정권 교체'가 발생한 만큼 이 기간에 오른 집값은 보유세에 반영하지 않는다는 논리다.

◆ 종부세 개정안, 국회통과 '미지수'…공정시장가액비율 인하할 수도

다만 보유세 산정에서 과거 공시가격을 적용하는 것은 전례 없는 일이라서 논란이 벌어질 수 있다. 게다가 종부세를 낮추려면 관련 법인 '종합부동산세법'을 개정해야 한다. 기획재정위원회 소속 국회의원이 관련 법안을 발의해 국회 본회의 통과와 대통령 공포를 거쳐야 하는 것이다.

이 때 법안이 국회를 통과하지 못할 가능성 등 여러 부담이 있기 때문에 정부가 공시가격 대신 공정시장가액비율을 2020년 수준으로 적용할 가능성도 제기된다. 공정시장가액비율은 시행령에 정해져 있어서 법 개정 필요 없이 조절이 가능해서다.

예컨대 올해 기준 재산세와 종부세는 각각 공정시장가액비율의 60%와 100%로 산정되는데, 시행령에서 공정시장가액비율을 최대 40%, 종부세는 최대 60%까지 낮추는 식이다.

다만 이번 보유세 완화로 부동산시장에 '매물 잠김'이라는 부작용이 생길 수 있다는 우려가 나온다. 정부가 애초 보유세를 높였던 것은 다주택자가 보유세 부담을 못 이겨서 주택을 팔게끔 하기 위해서였다. 그런데 보유세 부담을 낮추면 다주택자로서는 주택을 매물로 내놓을 이유가 사라진다.

또한 윤석열 대통령 당선인이 이전부터 다주택자 양도세 완화 공약을 내세웠기 때문에 다주택자들이 매물을 내놓는 시점을 더 미루는 부작용이 나타날 수도 있다.

윤 당선인이 내세운 부동산 세금 관련 주요 공약은 ▲다주택자 중과세율 최대 2년간 한시 배제 ▲부동산세제 종합개편 과정에서 다주택자 중과세 정책 재검토 등이다.

실제로 윤석열 국민의힘 후보가 대통령에 당선된 후 일부 서울 주요 아파트들 매도호가가 기존 신고가보다 높게 올랐다. 집주인들이 윤 당선인의 주요 공약인 '다주택자 양도세 완화'가 현실화되기를 기다리면서 매도 시점을 늦추는 것이다.

한 다주택자는 "자금이 급하게 필요해지면 양도차익이 적은 주택부터 우선 팔고, 선호도 높은 주택은 세금 규제가 풀릴 때까지 안 팔고 버틸 생각"이라며 "상급지 주택일수록 월세가 안 밀리고 잘 들어오는데다 팔아봤자 그 지금 가격에 살 수도 없을 것"이라고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.03.08 sungsoo@newspim.com

◆ 다주택자 '매물잠김' 부작용 오나…서울 외 지자체 불만 가능성도

이밖에도 보유세를 낮추면 서울 외 지역의 불만도 제기될 것으로 보인다. 서울에서 걷힌 종부세는 인구가 감소하고 재정 자립도가 낮은 지자체에 귀중한 재원으로 쓰인다. 이는 '부동산교부세'라는 제도를 통해서다.

부동산교부세는 2005년 종합부동산세 도입으로 지자체의 재원이 감소하는 것을 보전해 주고 지역균형발전을 이루기 위해 도입한 제도다. 정부는 종부세 전액을 시·군·구 전체와 제주도 및 세종시에 일반재원으로 배분하는 방식으로 부동산교부세를 운영하고 있다.

오세훈 서울시장에 따르면 서울은 종부세 대상인 고가 주택이 많아서 국내 전체 종부세의 약 60%를 차지하고 있다. 서울시가 부담한 종부세가 상대적으로 어려운 지자체에 사용돼서 지역 간 불균형을 낮추는 기능이 있는 것이다.

정부가 종부세 인하를 추진할 경우 부동산교부세 재원 감소에 대한 우려가 높아질 수 있다. 이에 따라 서울 외 지자체에서 반대할 가능성이 클 것으로 예상된다.

정부 관계자는 "서울을 제외한 다른 모든 지자체들은 서울시에서 걷힌 종부세로 혜택을 받고 있다"며 "이를 줄이면 각 지자체가 재원 감소로 어려움을 겪게 된다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 "보유세 완화가 실현되려면 종부세를 지방교부세법에 따라 배분받는 재정여건이 낮은 지자체들 반대와 국회의 관련 법 개정이란 장애물을 넘어야 할 것"이라고 말했다.

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