[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 이달 말 윤석열 정부 출범 이후 처음 열리는 국토교통부 주거정책심의위원회(주정심)에서 해제되는 '조정대상지역'은 거의 없을 것이라는 전망이 나온다.

경기 시흥, 동두천, 김포, 파주, 안산과 대구, 대전, 청주, 천안 등 전국 각지에서는 국토부에 '조정대상지역 또는 투기과열지구 해제'를 요구하고 있다. 하지만 수도권에서는 과밀억제권역이 아닌 경기 파주시와 동두천시 등에 대해 가능성이 거론되는 수준이다. 업계는 정부가 이들 지역의 규제를 해제할 경우 그 지역 대출한도가 높아지고 풍선효과가 발생할 우려가 있어 실제로 해제에 나서기 어려울 것으로 보고 있다. 이에 따라 대체로 현 규제 수위가 유지될 것이라는 분석이 우세하다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.14 sungsoo@newspim.com

◆ 경기·대구·대전·청주·천안 등 "조정지역·투기과열 해제" 목청

16일 부동산업계에 따르면 국토교통부에 조정대상지역 또는 투기과열지구 해제를 요청한 지역들 대다수가 현재 규제에서 풀리지 못할 것으로 예상되고 있다.

주정심은 특정 지역의 부동산 시장이 과열됐다고 판단하면 조정대상지역으로, 투기가 성행한다고 보이면 투기과열지구로 지정한다. 조정대상지역, 투기과열지구로 묶이면 대출, 세금, 청약 등 각 분야에서 규제 수위가 높아진다.

조정대상지역의 경우 시세 9억원 이하인 주택은 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI) 50% 등 대출 규제도 가해진다. 또 분양권 전매 제한, 1순위 청약자격 강화, 다주택자 양도소득세 중과 등 각종 규제를 받는다.

또 투기과열지구는 9억원 이하 주택은 LTV 40%, 9억원 초과는 20%가 적용되는 등 더욱 강력한 대출 규제가 적용된다. 투기과열지구는 15억 초과 주택에 대한 담보대출이 불가능하다. 재건축 등 정비사업 규제 수위도 높아진다.

이에 전국 각지에서는 국토부에 조정대상지역 또는 투기과열지구를 해제해줄 것을 요청하고 있다. 관계 법령에 따라 국토부는 조정대상지역 해제 요청을 받은 경우 주정심 심의를 거쳐 40일 이내 해제여부를 결정해야 한다.

조정대상지역 필수요건은 ▲최근 3개월 동안 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배 이하 기록 ▲3개월간 분양권 전매거래량 전년 동기대비 30% 이하 등이다.

경기 동두천시는 지난 3월에 이어 지난달 30일 국토부에 부동산 조정대상지역 해제를 거듭 요청했다. 동두천시는 정부의 조정대상지역 지정 이후 지금까지 5차례나 해제를 요청한 상태다.

앞서 국토부는 지난해 8월 27일 아파트 거래량 증가 등을 이유로 송내·지행·생연·보산·동두천·상패동 6개 지역을 부동산 조정대상지역으로 지정했다. 동두천시는 이로 인해 동두천 시민들이 주택담보대출과 1순위 청약자격 규제, 다주택자 양도소득세 중과 등 불이익을 받고 있다고 보고 있다.

동두천시는 집값 및 주택매매 거래량이 장기간 하락했으며, 작년 부동산경기 활성화로 거래량이 일시적으로 증가했다는 주장이다. 또한 동두천시는 접경지역으로 미군 공여지가 시 전체면적의 40%를 차지하고, 신규 택지계획이나 개발이 없는 만큼 조정대상지역 지정으로 인구 10만도 안 되는 시가 더욱 낙후해질 것이라고 우려하고 있다.

파주시도 지난 4월 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했다. 파주시는 2020년 부동산 가격상승 및 주택가격 상승률 급등으로 2020년 12월 조정대상지역으로 지정돼(읍·면 지역 제외) 분양권 전매제한, 다주택자 양도세 및 취득세 중과 등이 적용됐다.

하지만 파주시는 조정대상지역으로 지정된 후 주택시장이 안정화 추세에 있다고 보고 있다. 오히려 주택가격 상승률이(0.2%) 소비자물가 상승률(0.6%)에 못 미치고 3개월간의 분양권 전매거래량 또한 전년 동기 대비 46% 감소하는 등 주택경기 침체 우려가 있어 조정지역에서 해제해줄 것을 요청했다.

경기도에서는 동두천, 파주 이외에도 시흥, 김포, 안산 등에서 '조정대상지역 해제'를 요청했다.

◆ 조정지역 해제시 대출 한도 높아져…"정책 당국과 협의해야"

지방에서도 조정지역 해제 요구 목소리가 높다. 대구, 대전, 청주, 천안 등 전국 각지에서 국토부에 '조정대상지역 또는 투기과열지구 해제'를 요구해왔다. 이 중 대전과 안산시는 각각 동구, 대부도에 대해 조정대상지역 뿐만 아니라 투기과열지구도 해제해줄 것을 건의했다.

특히 대구는 미분양 아파트가 쌓이면서 지역경기 침체에 대한 우려가 커지고 있다. 대구시 미분양 공동주택 현황에 따르면 지난 4월 기준 대구에 누적된 미분양 물량은 6827가구로 집계됐다. 지난해 4월 897가구에서 7배 넘게 늘어난 수치다. '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양도 195가구로 집계됐다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 대구시 미분양 증감 현황 [자료=대구시] 2022.06.14 sungsoo@newspim.com

대구는 미분양 주택이 이처럼 6800가구 넘게 쌓이고 매물 적체도 심화되고 있다. 하지만 대구는 달성군 일부 지역을 제외한 대구 전역이 조정대상지역으로 지정돼 있다. 이에 대구시는 지난해 5월부터 올해 3월까지 5차례에 걸쳐 국토부에 조정대상지역 해제를 요청했다.

충청권에서는 대전, 청주, 천안 등이 연이어 규제 해제를 추진하고 있다. 대전 동구는 지난 4월 국토부에 동구 지역의 조정지역대상 및 투기과열지구 해제를 건의했다. 동구는 고령화 비율이 20%로 다른 구에 비해 매우 높은데도 전 지역이 조정대상지역 및 투기과열지역으로 지정됐다는 이유에서다.

또한 대전 동구는 주변 지역보다 주택공급이 위축되고 분양권 전매 거래량이 감소하는 등 주택시장이 안정화되고 있다는 게 동구 측 입장이다. 오히려 미분양 물량이 상당 기간 계약 체결을 하지 못하는 등 규제지역 지정 요건에 부합하지 않는다는 분석이다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.14 sungsoo@newspim.com

청주시는 동(洞) 지역과 오송·오창읍을 조정대상지역에서 해제해줄 것을 국토부에 요청했다. 이들 지역은 2020년 6월 19일 조정대상지역으로 묶였다.

청주시가 조정대상지역 해제를 요청한 것은 2020년 11월에 이어 두 번째다. 시에 따르면 올해 1∼3월 주택가격상승률이 0.39%로 소비자 물가 상승률(2.23%)보다 낮다. 같은 기간 분양권 전매량은 192건으로 전년 동기(344건)보다 152건 적다.

천안시도 대통령 인수위원회 건의에 이어 국토부에도 부동산 조정대상지역 해제를 요청했다. 조정대상지역 지정 이후 천안 지역이 대출규제로 아파트 거래량이 감소하고 분양심리 위축 등 지역경제 침체 우려가 현실화되고 있다는 이유에서다.

다만 업계에서는 이번 주정심에서 '조정대상지역 해제'가 될 지역이 거의 없을 것으로 내다봤다. 정부가 특정 지역을 조정지역에서 해제할 경우 그 지역 대출한도가 높아지고 투자자들이 몰려드는 등 풍선효과가 발생할 수 있어서다. 이 경우 해당 지역 집값이 급등하고, 주변 지역 부동산 가격에도 연쇄적으로 영향을 미칠 가능성이 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "윤석열 정부로서는 섣불리 정책을 내놓았다가 집값을 올렸다는 비난을 받고 싶지 않을 것"이라며 "조정지역에서 풀어줄 경우 대출 한도가 올라가기 때문에 주정심이 단독으로 해제를 결정할 수 없고 금융위원회 등 정책 당국과 협의가 이뤄져야 한다"고 말했다. 

익명을 요구한 부동산업계 관계자는 "파주, 동두천처럼 서울에서 거리가 먼 지역은 조정대상지역에서 풀릴 가능성이 그나마 있을 수도 있다고 본다"며 "하지만 다른 지역들은 대체로 현재 규제 수위를 유지할 수밖에 없을 것"이라고 말했다.

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