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'부동산 정상화방안'…업계 "아파트 임대사업자 부활" 촉구

기사입력 : 2022년06월19일 06:19

최종수정 : 2022년06월20일 12:33

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고금리·대출규제에 다주택자 1년내 매도 촉박…"중과배제 기간 늘려야"
8월 임대차법 만기로 전세 '급등' 가능성 제기…"임대사업자 부활해야"

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 21일 발표할 '부동산 정책 정상화 방안'에 관심이 쏠린다. 업계에서는 주택가격 안정을 위해서는 '다주택자 양도소득세 중과배제 연장'과 '아파트 등록임대사업자 부활'이 시급하다고 목소리를 높인다.

정부가 다주택자 양도세 중과배제 기간을 1년으로 정했지만 고금리와 대출한도 축소로 이들 매물을 받아줄 수요자 층이 부족해 거래 부진이 이어지고 있기 때문이다. 또한 오는 8월 '임대차 3법' 시행 2년과 맞물려 전세가격 폭등이 예상되는 만큼 전세 매물을 늘리기 위해서라도 '아파트 등록임대사업자' 제도를 되살려야 한다는 주장이 나온다.

[서울=뉴스핌] 김학선 기자 = 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 14일 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 부동산 시장 전문가 간담회에 참석해 모두발언을 하고 있다. 2022.06.14 yooksa@newspim.com

◆ 고금리·대출규제에 1년 내 주택 매도 촉박…"양도세 중과배제 늘려야"

19일 부동산업계에 따르면 주택시장 참여자들은 정부가 다주택자 양도세 중과 한시배제 기간을 종전 1년보다 더 늘리고, 아파트 임대사업자 부활 등 임대인에 대한 인센티브를 제공해줄 것을 촉구하고 있다. 매매시장, 전세시장에 누적된 공급 부족 문제를 완화하기 위해서다.

앞서 추경호 부총리는 지난 14일 "다음주 임대차시장 보완 대책을 비롯해 세제 등 부동산정책 전반을 정상화할 방안을 발표한다"고 밝혔다.

그는 "정부는 현 부동산시장 상황과 향후 여건을 면밀히 진단할 것"이라며 "이를 바탕으로 민간 주택공급 애로요인을 해소하고 실수요자 주거 안정을 저해하는 과도한 수요규제에 대한 적극적 정상화를 추진할 계획"이라고 설명했다.

다주택자 양도세 중과 한시배제 조치는 지난달 10일부터 내년 5월 9일까지 1년간 시행된다. 이 기간에 보유기간 2년 이상인 조정대상지역 내 주택을 매도하면 양도세 기본세율과 장기보유특별공제(장특공제)를 적용한다.

다주택자가 절세를 위해 시장에 매물을 활발히 내놓는다면 '매물 증가→거래량 증가→집값 안정'의 선순환 효과가 기대된다. 하지만 양도세 중과를 피할 수 있는 기간이 1년밖에 되지 않아 짧다는 지적이 있다. 주택담보대출 금리가 7%에 육박할 만큼 오른 데다 정부의 고강도 대출규제로 주택거래가 크게 줄었기 때문이다.

금융권에 따르면 지난달 기준 5대 시중은행(KB국민·신한·우리·하나·NH농협)의 혼합형(5년 고정형) 주택담보대출 금리는 연 4.33~6.80%대로 전해졌다. 작년 말(3.88~5.63%)과 비교해 6개월 새 1%포인트(p) 넘게 오른 것.

또한 금융위원회는 다음달부터 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 3단계를 예정대로 도입하기로 했다. DSR 규제 3단계가 시행되면 총 대출액 1억원이 넘는 차주는 은행 기준 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘으면 안 된다.

이처럼 금리가 계속 오르고, 대출한도도 줄어들고 있어서 수요자들이 대출받아 집을 사는 데 한계가 커지고 있다. 실제로 시장에선 주택담보대출 금리가 8%에 육박할 것이라는 전망과 함께 매수심리가 크게 위축됐다.

서울부동산정보광장 거래현황 자료를 보면 지난 5월 서울에서 체결된 아파트 매매 계약은 1505건으로 1년 전 같은 달(4901건)보다 약 70% 줄었다. 아파트 매매거래 신고가 계약일로부터 30일 동안 이뤄지는 점을 감안하면 실제 거래량은 이보다 많을 수도 있지만, 이를 합쳐도 1년 전보다 급감한 수준이다.

함영진 직방 빅데이터랩실장은 "기준금리 인상이 주택담보대출 이자 부담으로 이어지고 있다"며 "소비자 입장에선 집값 고점 인식이 강하며 가격 상승에 대한 피로감이 누적된데다, 연초부터 DSR 강화로 주택 추가 구입에 어려움을 겪고 있다"고 분석했다.

다주택자들은 이처럼 주택거래가 얼어붙은 상황에서 중과배제 기간 내 집을 팔려면 가격을 시세보다 크게 낮춰야 한다. 다주택자들이 이같은 손해를 회피할 경우 시장에 매물이 크게 늘지 않을 가능성도 높다. 이에 업계에서는 다주택자들 매물이 시장에서 소화될 수 있게끔 '양도세 중과 한시배제 기간'을 늘려줄 것을 요구한다.

한 세무업계 관계자는 "다주택자들 중에는 아파트와 달리 빠른 시일 내 팔기 어려운 다가구·다세대주택을 가진 사람들도 많다"며 "다주택자 매물이 시장에서 충분히 소화되게끔 양도세 중과배제 기간을 1년보다 연장할 필요가 있다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금까지는 양도세 중과로 매도 대신 증여가 늘어나는 등 시장에 각종 왜곡현상이 있었다"며 "이 부분을 완화함으로써 주택거래가 자연스레 이뤄지게끔 하는 게 현 정부의 정책 목적"이라고 말했다.

◆ 8월 임대차법 만기로 전세 '급등' 가능성 제기…"임대사업자 부활해야"

또한 다주택자들이 전세 공급자 역할을 하게끔 정부가 '아파트 등록임대사업자 제도'를 되살려야 한다는 주장도 꾸준히 제기된다.

이전에는 아파트를 임대주택으로 등록할 경우 4년 단기, 8년 장기일반·공공지원 유형으로 등록할 수 있었다. 민간임대주택 사업자는 임대주택에 대한 재산세 감면, 종합부동산세 계산시 과세표준 합산대상 배제 혜택, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면, 임대주택의 장기보유특별공제(장특공제) 등 세제혜택을 받을 수 있었다.

하지만 국토교통부가 발표한 7·10 부동산대책의 후속 대책인 '민간임대주택특별법 개정안'이 지난 2020년 국무회의에서 의결되면서 4년짜리 단기임대와 8년짜리 아파트 장기일반 매입임대사업은 폐지됐다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.15 sungsoo@newspim.com

업계에서는 이같은 아파트 임대사업자 제도 폐지에 따라 아파트 전세매물 부족이 심화되고 있다고 진단한다. 더욱이 올해 서울 주택시장은 공급부족이 극심해 전세가격 불안 요인이 상존하고 있다.

부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 2만463가구로 작년(3만1211가구)보다 34.4% 감소한다. 지난 2020년(4만9359가구)에 비하면 절반 이하로 급감한 수치다.

오는 8월 '임대차 3법' 시행 2년이 도래하는 만큼 향후 전세가격은 더욱 오를 가능성이 크다. 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 시장에 나올 것이기 때문이다.

집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 전세계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다. 이에 따라 전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성도 크다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

또한 윤석열 정부에서 재건축·재개발 활성화로 멸실주택이 늘어날 경우 주택공급 부족은 더 심해진다. 서울 전역 재건축·재개발 뿐만 아니라 일산, 분당 등 수도권 1기 신도시에서도 이주 및 철거에 따른 전세대란이 발생할 수 있다.

실제로 작년 서울 서초구 반포동 일대에는 3600여가구의 반포주공1단지 이주 수요가 몰려 전세가격, 매매가격이 급등했었다. 당시 반포자이 전세가격은 약 2주 만에 10억원 넘게 오르기도 했다. 이에 따라 전문가들은 정부가 아파트 임대사업자 제도를 하루빨리 부활시켜야 한다고 강조한다.

이상우 인베이드투자자문 대표는 "앞으로는 신규주택 공급속도보다 기존주택 멸실속도가 더 높아서 주택공급량이 점점 줄어들 것"이라며 "임대사업자 제도를 다시 살리면 전세 매물이 늘어나서 전세가격 안정에 도움을 줄 것"이라고 말했다.

최황수 건국대학교 부동산대학원 교수는 "등록임대사업자에게 혜택(인센티브)을 제공해서 다주택자들이 또다른 시장공급자 역할을 하게끔 해야 한다"며 "다주택자들이 임차인에게 주택을 공급하게끔 유도한다면 이들이 적폐세력이 아니라 또다른 시장공급자 역할을 할 수 있다"고 강조했다.

 

sungsoo@newspim.com

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두나무·네이버 '슈퍼 플랫폼' 시동 [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 두나무와 네이버가 가상자산 '슈퍼플랫폼' 탄생을 예고했다. 네이버페이에서 스테이블코인으로 상품을 결제하고 예치금은 업비트 계좌와 연동해 이자이익을 꾀하는 등 원화 스테이블코인 확장 가능성을 제시, 시장을 선점하겠다는 구상이다.  26일 업계에 따르면 네이버파이낸셜과 두나무가 추진하는 포괄적 주식교환 거래 체결 시 양사는 원화 스테이블 코인의 발행과 유통, 활용을 잇는 삼각편대를 단숨에 완성할 수 있다. 네이버페이가 발행한 원화 스테이블코인을 두나무의 가상자산거래소 업비트에 유통하고 해당 코인을 네이버페이가 보유한 막대한 온·오프라인 결제처에서 지불 수단으로 활용하는 방향이다. 달러 스테이블코인 대비 원화스테이블 코인의 활용 가능성에 대한 의구심이 지속되고 있는 가운데 네이버페이와 두나무가 원화 스테이블코인의 구체적인 활용처와 확장 가능성을 제시, 시장을 선점할 수 있는 점도 기회요인이다. 오동환 삼성증권 연구원은 "두나무의 블록체인 플랫폼 '기와체인'으로 스테이블 코인을 발행하고, 이를 네이버페이의 결제처에서 결제 수단으로 활용이 가능하다"라며 "또 업비트에서 거래하며 탈중앙화 금융의 기초 자산으로 활용할 수도 있다"고 내다봤다. 네이버와 두나무의 업비트 로고.[사진=각 사] 특히 네이버페이는 최근 결제 뿐 아니라 대출, 보험 증권, 자산관리 등을 연계해 종합금융서비스로 도약을 꾀하고 있다. 두나무를 품게 되면 가상자산으로 사업영역을 넓힐 수 있는 셈이다. 구체적으로 네이버페이, 업비트 고객들은 원화 스테이블코인 또는 가상자산으로 네이버페이에서 물건을 구매·결제할 수 있고 네이버페이와 업비트 계좌가 상호 연동되면 기존 네이버페이 예치금을 업비트 계좌에 보관, 고객들이 이자수익을 꾀할 수도 있다. 이같은 가상자산 활용이 보편화되면 자연히 네이버-업비트 생태계에 고객을 묶는 '록인' 효과가 극대화된다. 이효진 메리츠증권 연구원은 "네이버의 두나무 연결 편입은 단순 가상자산 거래대금에 대한 수익이 인식되는 것이 아닌 실물자산토큰(RWA), 스테이블 코인 등 디지털 자산 사업의 확대로 활용될 수 있음에 주목해야 한다"고 짚었다.  전문가들은 이번 네이버와 두나무의 합병 신호를 시장에 일종의 '선전포고'로 관측했다. 스테이블코인을 비롯한 가상자산 시장을 선점하겠다는 의지라는 것이다. 김형중 한국핀테크학회 회장은(고려대 교수)는 "네이버와 두나무가 힘을 합치면 스테이블코인의 쓸모를 만들어낼 수 있고 여러 가능성을 기반으로 주도권을 쥐겠다는 강력한 의지를 시장과 정부에 표현한 것"라며 "시그널을 던졌으니 시장 반응을 보고 세부사안을 정립해나갈 것으로 보인다"고 말했다. [사진=게티이미지] 임병화 성균관대 경영학과 교수는 "원화 스테이블코인 법제화가 빠르게 추진되고 있는 만큼 카카오, 토스를 비롯해 은행 등 관련 기업들도 분명 컨소시엄 등 다양한 물밑 논의를 진행하고 있을 것"이라고 짚었다. 그러면서 "미국, 유럽, 일본 등 해외에 비해 한국은 많이 뒤처져있기 때문에 당장의 규제보다는 산업육성이 우선되는 것이 바람직하다"고 피력했다. 다만 제도적 걸림돌도 적지 않다. 더불어민주당 안도걸 의원이 대표 발의한 스테이블코인 관련 법안에서 이용자 보호를 위해 발행과 유통이 분리돼야 한다는 점을 명시했기 때문이다. 이때 발행, 유통의 의미가 구체적으로 규정된 것은 아니지만 단순 해석하면 네이버에서 만든 원화 스테이블코인을 손자회사인 업비트에 상장, 거래로 이뤄지기는 쉽지만은 않을 전망이다.  금융당국이 네이버와 두나무의 결합을 어떻게 평가할지도 변수로 꼽힌다. 가상자산 분야에서 금융당국은 소비자 보호와 산업혁신의 균형을 중시하며, 투자자 보호 중심의 규율체계 마련 등에 나서고 있다. 심원태 금융위원회 가상자산과 사무관은 최근 가상자산 관련 세미나에서 "국제금융안정위원회(FSB) 등은 미국의 가상자산거래소 FTX의 파산 사례를 들며 이해상충 방지, 경업 제한 등 대응방안 마련을 강조한 바 있다"며 "국내 가상자산 시장은 개인만 참여한다는 특수성이 있어 이용자 보호 측면을 보다 중요하게 다루고 있다"고 했다.  한편 전날 네이버와 두나무는 양사 간 포괄적 주식교환을 논의하고 있다고 밝혔다. 네이버 계열사 네이버파이낸셜에 두나무가 편입되는 방안 등을 놓고 검토에 들어간 것이다. 포괄적 주식교환은 한 회사가 다른 회사의 주식 전부를 취득해 100% 지분을 확보하는 절차다. 구체적으로 두나무 주주들이 보유한 두나무 주식 전부를 네이버파이낸셜에 넘기고, 네이버파이낸셜은 신주를 발행해 두나무 주주들에게 제공한다.  네이버는 "두나무와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외 주식 교환을 포함한 다양한 협력을 논의하고 있다"고 밝혔다. 두나무 측도 "네이버페이와 스테이블 코인, 비상장주식 거래 외에도 다양한 협력을 논의하고 있다"고 했다. 양사는 조만간 각각 이사회에서 주식 교환 안건을 의결할 것으로 알려진다. romeok@newspim.com 2025-09-26 17:18
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긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
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