전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

[하반기 부동산전망] ②임대차법 부작용…전문가 62% "전셋값 5% 이상 상승"

기사입력 : 2022년06월29일 08:30

최종수정 : 2022년06월29일 09:43

임대차3법 만기로 전세 오른다…"전세→매매수요 옮겨붙을 것"
월세 300만→전세 12억…종부세·전월세전환율에 전세폭등 위험

[편집자] 문재인 정부 당시 기록적인 집값 상승을 기록한 이후 최근 대출규제와 금리인상 등으로 아파트값 상승폭이 약세로 접어든 모양새다. 윤석열 정부는 집값이 고점을 찍고 하향 안정화됐다고 진단하고 있다. 올해 하반기에는 기준금리 추가 인상과 미국의 양적완화 축소 등으로 시장이 더 움츠러들 것이란 의견과 더불어 정비사업 규제완화 등으로 서울 지역과 수요가 많은 지역을 중심으로 집값 상승세가 이어질 것이란 전망도 나온다. 이에 뉴스핌은 부동산 전문가를 대상으로 설문한 조사를 결과를 가지고 2022년 하반기 주택시장을 전망해 봤다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 부동산 전문가들은 올해 하반기 아파트 전셋값이 5% 이상 상승할 것으로 내다봤다. 특히 하반기 중에서도 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채워 신규 전세계약이 이뤄지는 시점부터 전셋값 상승폭이 더 가팔라질 것으로 전망했다.

종합부동산세 폭탄으로 집주인들이 세입자에게 세금을 전가할 것이란 의견도 대다수를 차지했다. 3기 신도시와 택지지구의 대기 청약자로 전셋값 불안이 쉽게 해소되기 어렵다는 의견도 나왔다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.28 sungsoo@newspim.com

◆ 임대차3법 만기로 전세 오른다…"전세→매매수요 옮겨붙을 것"

29일 뉴스핌이 학계 및 연구기관과 업계 부동산 전문가 38명을 대상으로 설문조사한 결과 올해 하반기 아파트 전세가격은 '5% 이상 상승'할 것이라는 응답이 23명으로 62%를 차지했다.

특히 올 하반기에 '임대차3법' 전세기간(2+2년)을 다 채운 신규 전세매물이 나오면 전세가격이 더 가파르게 오를 것이라는 응답률이 59%(22명)에 이르렀다.

집주인들은 종전 세입자가 계약갱신청구권을 써서 전세보증금을 5%밖에 올리지 못했기 때문에 새로운 세입자와 계약을 맺을 때 전세금을 시세에 맞춰서 높게 받을 것으로 보인다. 이에 따라 전세가격-매매가격 차이가 좁혀지면서 전세수요가 매매수요로 옮겨붙을 가능성도 제기됐다.

임병철 부동산R114 수석연구원은 "계약갱신청구권을 써서 전세 4년을 다 채운 임차인들은 전세 만기가 돌아오기 2개월 전부터 미리 움직일 것"이라며 "높은 가격에 전세를 구할 바에는 차라리 매매하려고 할 가능성이 있다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.28 sungsoo@newspim.com

최근 정부가 발표한 '상생임대인 제도'가 전·월세가격 안정에 큰 역할을 하기 어렵다는 점도 작용한다. 상생임대인 제도는 임대료를 5% 이내로 인상하는 임대인에게 '1가구 1주택 양도세 비과세' 및 '장기보유특별공제'(장특공제)에 필요한 2년 거주요건을 완전 면제해주는 제도다.

다만 '상생임대인 제도' 혜택은 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종 1주택자가 됐을 때 유의미할 것으로 보인다. 애초에 1가구 1주택자면 실거주 목적으로 집을 보유하고 있을 가능성이 높아서 팔기 어려워서다.

그런데 다주택자들이 다른 주택을 다 팔고 최종적으로 남겨놓는 1주택은 강남 등 우수한 입지에 있는 주택일 가능성이 크다. 이 경우 해당 주택을 팔기보다는 장기 보유하면서 추가 시세차익을 얻으려 하기 때문에 양도세 혜택이 큰 의미가 없다. 이들은 오히려 시세대로 전세가격을 올려받아서 추가 투자에 나서는 선택을 할 것이라는 의견이다.

한 다주택자는 "임대료를 5%만 올려서 양도세 절세에 필요한 거주요건을 면제받는 것보다는 임대료를 시세만큼 큰 폭 올려받는 게 자금운용 측면에서 유리해 보인다"고 말했다.

또한 서울은 입주물량이 감소하고 있어 전세공급 부족이 점차 심해질 것으로 보인다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 올 하반기 서울 아파트 입주물량(예정 포함)은 8389가구로 올해 상반기(1만3914가구)보다 39.7% 감소할 것으로 집계됐다. 이는 반기 기준으로 2016년 상반기(8631가구) 이후 6년 6개월 만에 최저치다.

내년과 2024년에는 입주물량이 더 줄어든다. 서울 아파트 입주물량은 올해 2만2303가구, 내년 2만3975가구, 2024년 1만1881가구로 점점 줄어든다. 통상 신축 아파트 입주물량은 전세시장에서 수요를 분산하고 부족한 공급을 메꾸는 완충 작용을 한다. 그런데 입주물량이 이처럼 감소하는 만큼 서울 전세매물이 더욱 부족해질 것으로 보인다.

이상영 명지대학교 부동산학과 교수는 "상생임대인 제도로는 임대차시장 안정이 어렵기 때문에 하반기 전월세가격이 오를 가능성이 있다"며 "전세가격이 오른다고 해서 당장 매매가 늘지는 않겠지만, 시차를 두고 매매가격 상승으로 전환될 것"이라고 말했다.

◆ 월세 300만→전세 12억…종부세·전월세전환율에 전세폭등 위험

종합부동산세 폭탄으로 집주인들이 세입자에게 세금을 전가하려고 임대료를 올릴 것이란 의견도 있었다. 특히 종부세 부담과 전월세 전환율 인하가 겹치면 '전세가격 폭등'이라는 부메랑이 발생할 수도 있다.

KB부동산 리브온의 월간 주택가격동향 자료에 따르면 지난 6월 수도권 아파트 전·월세전환율은 3.80%다. 관련 통계를 내기 시작한 이래 역대 최저치에 근접한 수준이다. KB국민은행이 통계 집계를 시작한 2016년 1월에는 이 수치가 5.52%였는데 꾸준히 하락했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2021.12.27 sungsoo@newspim.com

지역별로 보면 수도권 모든 지역 전월세 전환율이 지난 2016년 1월 수준보다 하락했다. 지역별로는 ▲서울 4.88→3.19% ▲강북 5.05→3.22% ▲강남 4.71→3.17% ▲인천 5.77→4.53% ▲경기 6.11→3.97%다.

전·월세 전환율이란 임대보증금을 월세로 돌릴 때 적용하는 비율이다. 같은 단지, 같은 전용면적에서 발생한 다수의 전세 계약건에 대해 보증금의 중위가격을 구한 후, 같은 단지·면적에서 거래된 월세 계약건과 비교해 보증금이 작아지면 월세가 얼마나 커지는지를 계산한 것이다.

예컨대 전·월세 전환율이 3.0%면 3억2000만원짜리 전세를 월세로 돌릴 때 연간 최대 960만원(3억2000만원×3.0%)을 받는다는 뜻이다. 이를 12개월로 나누면 월세 80만원이 된다. 이는 보증금을 전혀 받지 않는 상황을 가정한 것으로 보증금이 늘어나면 월세는 줄어든다. 만약 보증금 2000만원을 받기로 한다면 월세는 연간 900만원(3억원×3.0%)으로 줄어든다. 12개월로 나누면 월세 75만원이다.

전·월세 전환율이 낮아진다는 것은 임대 보증금을 월세로 돌릴 때 집주인이 받을 월세가 줄어든다는 뜻이다. 세입자 입장에서는 전·월세 전환율이 떨어지면 전세가 월세로 바뀌어도 매달 지불해야 하는 월세 부담이 상대적으로 적어지는 셈이다.

국토부는 지난 2020년 10월경부터 법정 전월세 전환율을 4.0%에서 2.5%로 낮췄다. 임대차 3법 여파로 전세 시장이 불안정해지자, 세입자들의 월세 부담을 덜어주기 위해 나온 조치다. 하지만 전월세 전환율이 낮아지면 월세를 전세로 전환할 때 오히려 전세금이 오른다. 예컨대 월세가 300만원이면 1년치 월세는 3600만원이다. 이를 전월세 전환율 3%로 나누면 전세 12억원이 된다.

만약 전월세 전환율이 4%였다면 전세가격이 9억원에 그칠 수 있었는데 전월세 전환율이 3%로 낮아진 탓에 12억원으로 폭등한 것이다. 전월세 전환율(4→3%)은 1%포인트(p) 떨어졌는데 전세금은 9억원에서 12억원으로 33% 넘게 오른 것.

게다가 작년 말부터 종부세 부담이 급격히 늘었기 때문에 집주인들이 거액의 종부세를 내기 위해 월세를 전세로 돌릴 가능성도 있다. 기획재정부에 따르면 작년 종부세가 부과된 인원은 94만7000명, 총 세액은 5조7000억원이다. 세액만 따지면 지난 2020년(1조8000억원)의 3배가 넘는다. 지난 2005년 종부세 도입 이후 '역대급'이다.

임 수석연구원은 "향후 종부세 등 각종 세금을 내는 시기가 돌아오면 이를 세입자에게 전가하려는 집주인이 더욱 늘어날 것"이라면서 "무주택자들의 주거 비용이 계속 높아질 것으로 보인다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 2022.06.28 sungsoo@newspim.com

이밖에 수도권 3기 신도시 및 택지지구의 대기 청약자로 전셋값 불안이 쉽게 해소되기 어렵다는 의견도 나왔다. 3기 신도시 및 택지지구의 청약 대기수요가 전셋값 상승에 큰 영향을 미칠 것인지에 대한 질문에는 '영향 크다'는 응답률이 68%를 차지했다.

이는 청약당첨 확률을 높이려면 '의무 거주기간'을 채워야 하기 때문이다. 지구 면적이 66만㎡ 이상인 대규모 택지 중 인천 계양은 해당 시·군 거주자에게 전체 물량의 50%가 우선 공급되며, 나머지가 수도권 거주자에게 배정된다.

경기 남양주 진접2와 위례는 해당지역 거주자에게 30%가 최우선 공급된다. 성남 복정1, 의왕 청계2 등 중소 택지는 100%가 해당지역 거주자에게 우선 공급되기 때문에 다른 지역 주민이 당첨될 가능성이 낮다.

 

sungsoo@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
"7월 1일 출석하라" 재통보 [서울=뉴스핌] 홍석희 기자 = 내란 특별검사팀이 윤석열 전 대통령에게 오는 7월 1일 오전 9시에 2차 대면조사를 위해 출석해 달라고 통보했다. 박지영 내란 특검보는 29일 저녁 서울고검 청사에서 브리핑을 열고 "소환 일정과 관련해 윤 전 대통령 측 의견을 접수했고 제반 사정을 고려해 7월 1일 오전 9시에 출석하라고 통지했다"고 밝혔다. [서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 윤석열 전 대통령이 29일 새벽 서울 서초구 서울고검 청사에 마련된 내란특검에서 피의자 신분으로 조사를 마친 뒤 귀가하고 있다. 2025.06.29 leehs@newspim.com 박 특검보는 "(소환 일정) 협의는 합의가 아니"라며 "결정은 수사 주체가 하는 것이고 윤 전 대통령 측 의견을 접수한 뒤 특검의 수사 일정이나 여러 필요성 등을 고려해 출석 일자를 정해서 통지한 것"이라고 설명했다. 다만 "변호인단 측의 반응은 아직 없다"고 덧붙였다. 앞서 특검팀은 윤 전 대통령 측에 오는 30일 출석하라고 통보했으나, 윤 전 대통령 측은 방어권 보장 등을 이유로 오는 7월 3일 이후로 조사 일정을 잡아 달라고 요청했다. 이에 특검팀이 당초 날짜보다 하루 늦은 7월 1일 조사를 진행하겠다고 재통보한 것이다. 특검팀은 경찰청에 수사방해 사건 전담 경찰관 파견을 요청했다고도 밝혔다. 윤 전 대통령 측이 지난 28일 첫 대면조사에서 박창환 경찰청 중대범죄수사과장(총경) 교체를 요구하며 조사를 거부한 행위가 특검법상 수사방해 행위에 해당한다고 특검팀은 판단하고 있다.  박 특검보는 "(윤 전 대통령 측 변호인이) 변론의 영역을 넘어선 사실과 다른 주장을 하고 있다. 이는 특검법에서 정한 수사방해 행위로 평가될 수 있다"며 "더 이상 좌시하지 않겠다. 특검은 수사방해 사건을 전담할 경찰관 3명을 경찰청에 파견 요청했다"고 말했다. 이어 "특검법 수사 대상에 보면 일련의 수사 방해나 재판 방해도 수사의 대상이 돼 있다"며 7월 1일 2차 대면조사에서도 박 총경이 계속 조사할 것이라고 부연했다. hong90@newspim.com 2025-06-29 22:14
사진
"주담대 6억 이상은 안됩니다" [서울=뉴스핌] 전미옥 기자 = 이재명 정부가 출범 약 한 달 만에 초고강도 부동산 대출 규제 정책을 내놓은 가운데 수도권 집값 상승세에 제동이 걸릴지 주목된다. 가계 대출 총량을 절반으로 확 조이고 수도권 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한하는 방향이다. 금융위원회가 지난 27일 관계기관 합동 '긴급 가계부채 점검회의'를 열고 대출 규제를 골자로 한 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안에 따르면 지난 28일부터 총액 한도가 없는 주담대를 수도권과 규제지역(서울 강남·서초·송파·용산구)에 한해 최대 6억원으로 제한된다. 고가 주택 구입에 대출을 활용하는 것을 막기 위한 조치다. 서울 시내 한 시중은행 창구 모습. [사진= 뉴스핌DB] 다주택자에 대한 신규 주담대는 주택담보대출비율(LTV) 0%를 적용해 전면 금지하며 1주택자 갈아타기 주담대 규제도 강화된다. 기존에는 보유 주택을 2년 이내 처분하기로 약정하면 주담대를 받을 수 있었지만 앞으로는 6개월로 처분 기간이 줄었다. 위반 시에는 대출금 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다. 생애 최초 주택구입 목적의 LTV도 기존 80%에서 70%로 줄어든다. LTV는 자산 담보가치에 대한 대출 비율을 뜻한다. 7월부터는 금융권 자체 대출과 정책대출의 총량 목표를 당초 계획 대비 50% 수준으로 감축하며 정책 대출은 연간 공급 계획 대비 25% 줄인다. 은행의 대출 가능 총량이 줄어드는 것이다. 당초 7월 시행 예정이었던 스트레스 DSR(총부채상환비율) 3단계 조치에 이어 이번 초강도 대출규제가 중첩되면서 주택 구매를 위한 대출문턱은 더 높아지게 된다. 예컨대 스트레스 DSR 3단계만 적용 시 연봉 1억원 직장인이 만기 30년, 원리금균등상환, 대출금리 4%의 조건으로 수도권 지역에서 생애 최초 주택구입 목적의 변동 주택대출을 받을 때 대출한도는 5억8700만원으로 기존 2단계 대비 2000만원가량 줄어든다. 또 수도권 가산금리 1.5%P가 더해져 금리는 5.5%가 적용된다. 여기에 7월부터 시행하는 정부의 고강도 대출 정책인 '가계대출 관리 강화 방안'이 더해지면서 대출한도는 이보다 더 줄어들 전망이다. 하반기 가계대출 총량 목표가 기존 대비 50%가량 줄면 은행들은 대출한도를 추가로 10~30% 감액할 것으로 예상된다. LTV도 기존 80%에서 70%로 줄기 때문에 집값에 따른 대출금도 축소된다. 또 총량 소진 시 대출 자체가 거절될 수 있다. 연봉 1억원 이상 고소득자들의 주택구매도 어려워진다. 수도권 주담대 대출의 최대한도가 6억원으로 일괄 제한되기 때문이다. 더욱이 실제 대출금액은 6억원 한도 내에서 LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 비율 등에 따라 조정된다. 이번 규제는 토요일인 지난 28일부터 시행이 본격화됐다. 발표 당일인 27일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료하거나 주택 매매계약을 체결, 계약금을 이미 납부한 경우 종전규정이 적용된다. 정부가 초고강도 규제에 나선 이유는 과열된 부동산 열풍 및 가계대출 때문이다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)의 이달 들어 지난 19일까지 가계대출 잔액은 전월 말 대비 4조 원 늘어난 752조 749억원을 기록했다. 영업일당 3328억 원이 늘어난 것으로 지난해 8월 영업일당 평균 4584억원이 늘어난 이후로 가장 큰 폭의 증가세다.  정부는 이번 규제로 올해 하반기 10조원, 연간으로는 20조원 가량의 가계대출이 줄어들 것으로 내다봤다. 최근 과열된 부동산 열기를 잠재울 수 있을지 주목된다. 일각에선 강도 높은 대출 규제로 인해 청년들의 주택 구매 여력을 제한하는 것 아니냐는 우려도 나온다. 2030세대 무주택자의 '주거 사다리'가 흔들릴 수 있다는 지적이다. romeok@newspim.com 2025-06-29 08:00
안다쇼핑
Top으로 이동