[규제 OUT]⑩ "LTV 올리고 이자 내리고"...부동산 규제 푸는 중국

기사입력 : 2022년07월06일 13:35

최종수정 : 2022년07월13일 08:39

부동산 관련 산업 中 GDP 기여도 30% 육박
경기 하방 압력 가중에 '부동산 부양' 카드
규제 완화 효과 가시화는 '아직'

[편집자] 정부가 바뀔때마다 규제 개혁을 외친다. 윤석열 정부도 마찬가지다. 문제는 체감되는 규제 완화가 거의 눈에 띄지 않는다는 것이다. 매 정부의 규제 개혁은 실패했다고 해도 과언이 아니다. 분명한 이유는 있다. 국회, 정부 등 규제를 만들고 규제를 실행하는 쪽의 주도권이 세서다. 이래서는 제대로된 규제 개혁은 공염불에 그칠 수밖에 없다. 경제계 전문가들은 개혁의 결정을 정치인이나 관료에게 주면 안된다고도 한다. 규제를 당하는 쪽에서 개혁을 주도해야 체감할 수 있는 대책이 나올 수 있다는 이야기다. 규제를 개혁하자는 것은 기업 등 민간의 투자 시계를 제대로 돌리자는 것이다. 투자의 걸림돌을 없애야 일자리도 창출되고 경제 활력도 기대할 수 있다. 공염불에 그친 역대 정부와는 달리 윤석열 정부의 규제 개혁은 성공할 수 있을까.

[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 중국이 부동산 문제로 애를 먹고 있다. 치솟는 집값을 원망하는 목소리가 커져 부동산 투기 열풍 진화에 나섰더니, 이제는 침체기에 빠진 부동산 시장이 경제 성장의 발목을 잡았다. 부랴부랴 규제 완화로 돌아섰지만 잔뜩 움츠러든 시장이 다시금 활기를 찾기란 쉽지 않아 보인다.

[베이징=뉴스핌] 최헌규 특파원 = 광둥성 선전시 부동산 건설 현장. 2021년 12월 뉴스핌 촬영. 2022.06.01 chk@newspim.com

◆ 중앙이 '끌고' 지방이 '밀고', 부동산 규제 완화 본격화

중국 정부가 부동산 업계 규제 완화 시그널을 내보내기 시작한 것은 지난해 말부터다. 중국 경제가 수요 위축·공급 충격·기대 약화의 '3중고'에 직면하면서 경기 부양 효과가 큰 부동산 카드를 꺼내들었다. '경제 안정화'에 방점을 찍고 부동산 시장의 '건강하고 장기적 발전'을 강조하기 시작한 것이다.

지난해 12월 열린 중앙경제공작회의(中央經濟工作會議)에서는 "'집은 주거용이지 투기 대상이 아니다'는 이른바 '팡주부차오(房住不炒)' 기조를 유지하되 시장의 합리적 수요를 충족해야 한다"면서 "부동산 경제의 선순환 발전을 촉진시킬 필요가 있다"는 내용이 강조됐다. 전년도 중앙경제공작회의에서 볼 수 없던 '부동산의 건강한 발전'이 언급됨으로써 시장에서는 부동산 규제 강도가 느슨해질 것이라는 관측이 급격히 대두했다.

[규제 OUT] 글싣는 순서

1. SK공장 인가에만 3년 '하세월'
2. '에어택시' 타는 날이 오긴 올까요?
3. 약은 왜 배달이 안되나요?
4. "누구를 위해서 마트 문 닫나"
5. "전기차 타고 싶어도 충전소가 없어요"
6. P2E 게임, 블록체인 신기술인데…국내선 '불법'
7. 신산업 울린 '타다 금지법'
8. "을(乙)은 성역?" 과도한 건설하도급 규제
9. 반도체 기업 유치 위한 美 주·지방정부의 파격 혜택
10. "LTV 올리고 이자 내리고"...부동산 규제 푸는 중국
11. 전문가들 "노동개혁 없이 경제성장·일자리 창출 없다"
12. 박병원 경총 명예회장 "규제개혁 주도권 민간에 줘라"

실제로 이후 열린 중앙 정부 지도부 회의 때마다 부동산 시장의 건강한 발전이 거듭 강조됐고 각 지방 정부들도 속속 부동산 규제 완화에 나섰다.

12월 중앙경제공작회의가 있은 직후인 올해 초 산둥(山東)성 허쩌(菏澤)를 시작으로 충칭(重慶)·장시(江西)성 간저우(贛州) 등 주요 은행들이 첫 주택 구매자에게 적용하는 주택담보대출비율(LTV)을 종전의 70%에서 80%까지 높였다.

부동산 대출 총량 규제 시행에 따라 다수 지역의 LTV가 70% 이하로 유지돼 왔던 가운데 허쩌 등이 LTV를 상향 조정한 것을 두고 업계는 '매우 이례적'이라고 평가했다. 부동산 경기 침체 수준이 심한 지역이 LTV를 조정하는 것을 중앙 당국이 허용한 것이라면서 부동산 시장 규제 완화 기대감이 더욱 힘을 얻었다.

올해 4월 말 열린 중국공산당 중앙정치국 회의에서는 '투기를 유발하지 않되 각 지역이 현지 사정에 맞게 부동산 정책을 완비할 것'과 '실수요에 적극 대응하고 분양 자금에 대한 감독을 완화할 것', '주택 시장의 수요·공급을 안정시키고 건강한 발전을 촉진할 것'이 언급됐다.

이후 보름여 뒤인 5월 15일 중국 중앙은행인 인민은행과 은행보험감독관리위원회(은감회)가 '주택 신용대출 정책 차별화 조정에 관한 통지(이하 통지)'를 발표했다. 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출 금리 하한선을 20bp(1bp=0.01%) 인하한다는 내용이 해당 '통지'의 골자였다.

인민은행은 이어 같은 달 20일 5년물 대출우대금리(LPR)를 4.45%로 0.15% 포인트 낮췄다. 5년물 LPR은 장기 부동산 담보대출 등에 대한 사실상의 기준금리로서, 이자 부담이 줄어든 만큼 소비자들이 보다 적극적으로 부동산을 매입, 시장에 활기를 불어넣어 줄 수 있다.

중앙 당국 방침에 호응에 각 지방들이 대출금리를 인하했다. 중국 부동산 중개 플랫폼 베이커(貝殼)연구원 자료에 따르면 103개 중점 도시의 지난 6월 생애 첫 주택 구매 부동산담보대출금리는 4.42%로, 2주택 구매대출금리는 5.09%로 나타났다. 전월 대비 각각 49bp, 23bp(1bp=0.01%) 낮아진 것으로 2019년래 최저치다.

이밖에도 저장(浙江)성 취저우(衢州)시가 주택 구매 제한 및 판매 제한 조치를 폐지했고, 뒤를 이어 허베이 친황다오(秦皇島)도 2017년 4월부터 시행해 온 주택 구매 제한 정책을 없앴다. 쑤저우(蘇州)시는 다른 지역 출생자도 주택을 매입할 수 있도록 허용했고 하얼빈(哈爾濱)시는 매수 3년 이내 신규 주택의 매도 금지 조치를 철회했다.

중국 부동산시장연구기관 중위안부동산(中原地產) 자료에 따르면 올해 상반기 200여 개 도시에서 460여 차례에 걸쳐 부동산 시장 규제 완화 정책을 발표한 것으로 나타났다. 역대 최다 기록이다.

구매 제한 폐지·LTV 인상·주택담보대출 금리 인하 등 수요 측에 초점을 맞춘 정책이 다수 등장한 가운데 특히 주택공적금 대출 한도를 상향 조정한 도시가 많았다는 분석이다.

◆ 부동산 시장 침체 직격탄 된 '3개 레드라인'도 부분적 완화

[사진=바이두(百度)]

중국 정부의 부동산 정책 기조인 '팡주부차오'는 2016년 말 열린 중앙경제공작회의에서 처음 등장했다. 부동산 투기를 억제하겠다는 일종의 경고 메시지였다.

중국 경제가 고속 성장하면서 중국 부동산 시장 역시 호황을 누렸고, 그 결과 베이징·상하이 등 대도시 집값은 지난 십여년간 연평균 10%씩 올랐다. 빠르게 치솟는 부동산 가격에 투기 자금이 부동산 시장으로 몰리며 부동산 가격 상승을 더욱 부추긴 것은 물론 부동산 업체들은 레버리지를 일으켜 아파트 등 건설에 열을 올렸다.

결국 부동산 업계의 부채 리스크가 불거졌다. 모간스탠리는 중국 부동산업계 총 부채액이 18조 4000억 위안(약 3579조 9700억 원)에 달한다고 지적했다. 중국 GDP의 약 18%를 차지하는 비중이다.

폭등한 집값이 사회 안정을 저해한다는 우려도 커졌다. 투기성 거래가 횡행할 수록 빈부 격차가 벌어지면서 민심이 이반할 수 있다는 것이었다.

시진핑 국가주석이 지난해 8월 열린 중앙재경위원회 회의에서 '공동부유' 실현을 강조한 이후부터는 부동산 시장 규제 고삐에 더욱 힘이 들어갔다. 투기성 거래를 억제하기 위해 구매자의 부동산 매매 기준을 강화함과 동시에 은행권의 부동산 대출에 대한 규제 강도를 높이고 부동산 업체의 차입 비율을 엄격하게 관리했다.

부동산 업계 '3개 레드라인'은 그 즈음 등장한 것이다. 3개 레드라인이란 부동산 개발 기업의 △선수금을 제외한 자산부채율이 70%를 넘어서는 안 되고 △순부채율이 100%를 넘어서면 안 되며 △유동부채가 현금성 자산보다 배 이상 많아서는 안 된다는 것을 가리킨다.

3개 레드라인은 부동산 업계에 직격탄이 됐다. 부동산 개발 업체들의 '돈줄'이 마르면서 채무상환에 빨간불이 켜졌고 결국 중국 최대 부동산 기업인 헝다(恒大)가 무너지면서 공급과 수요 측 심리를 더욱 위축시켰다.

그러나 부동산은 중국 경제를 떠받치는 기둥이다. 부동산 산업이 중국 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 2021년 기준 6.8%를 차지하는 것으로 나타났다. 건설·건축에 더해 가구·인테리어 등을 포함할 경우 부동산 관련 산업 부문의 경제 기여도는 30%까지 높아진다. 토지 판매수입은 지방 정부의 주요 재정 수입원 중 하나기도 하다. 부동산 시장이 위축되면 경제 성장이 그만큼 힘들어질 수 밖에 없다.

헝다 사태 이후 투자와 소비 모두 급감하면서 부동산 시장이 급격하게 얼어붙자 중국 당국은 부분적으로 3개 레드라인을 적용하지 않는 방안을 마련했다.

지난해 말 인민은행과 은보감회가 우량 부동산 기업의 부실자산 인수와 금융기관의 관련 융자 서비스를 장려한다는 통지를 발표한 뒤 올해 1월부터는 제3의 기업이 부동산 부실 자산을 인수하는 경우에 대해서는 3개 레드라인을 적용하지 않기로 한 것이다.

이와 관련, 업계는 국유기업들이 헝다 등 대형 부동산 기업의 부실 프로젝트를 보다 적극적으로 인수하도록 유도하기 위한 것이라고 분석했다. 그렇게 될 경우 부동산 기업들의 이자 부담 완화 및 부동산 실수요자들의 주택 구매 심리 회복을 바탕으로 시장이 안정을 되찾을 수 있을 것으로 기대한 것이다.

다만 연초부터 계속된 전방위적 규제 완화 노력에도 불구하고 시장 반응은 미온적이다. 헝다 사태를 지켜보며 부동산 개발 프로젝트에 대한 불신이 커졌고 코로나19 사태를 겪으며 소득 감소에 대한 위기감이 확산한 것이 부동산 구매 수요를 억누르고 있다는 지적이다.

[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 2022.07.05 hongwoori84@newspim.com

데이터로도 위축된 구매 심리를 확인할 수 있다. 중국의 6월 부동산 거래면적은 전월보다는 급증했지만 작년 같은 달 대비로는 감소했다. 중즈연구원(中指研究院) 자료에 따르면 상하이·베이징·선전·광저우 1선 4대 도시의 6월 부동산 거래면적은 전월 대비 122.1% 증가했지만 전년 동기 대비로는 16.1% 감소한 것으로 나타났다.

이달 부동산 거래면적이 전월 대비 증가한 것 역시 코로나19 확산으로 상하이 등 주요 도시가 봉쇄되며 4, 5월 급감했던 데 따른 일시적인 기저효과라는 지적도 상당하다.

광둥(廣東)성 부동산정책연구센터 리위자(李宇嘉) 수석 연구원은 "중요한 것은 규제 완화가 아니라 주민들의 기대와 신뢰가 무너졌다는 것"이라고 분석했다.

궈진(國金)증권 두민하오(杜旻昊) 부동산 전문 애널리스트는 "2014~2016년의 규제 완화 시기 상황을 봤을 때 정부 정책 시행 후 시장 판매가 늘어나기까지는 상당한 시간이 필요했다"며 "8월부터 중국 전국 분양주택 판매액의 동기 대비 증가율이 플러스로 전환할 것"이라고 전망했다.

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'갑질 의혹' 강선우 살린 까닭 [서울=뉴스핌] 이재창 정치전문기자 = 이재명 대통령이 20일 이진숙 교육부 장관 후보자에 대한 지명을 철회하고 강선우 여성가족부 장관 후보자는 살리기로 했다. 장관 후보자들에 대한 도덕성 논란이 심각한 상황에서 낙마자 없이 넘어갈 수는 없다는 판단에 따라 상징적인 낙마자로 이 후보자를 선택한 것이다. 야당이 강력히 요구한 두 명 중 한 명을 낙마시킴으로써 야당의 체면을 세워주는 모양새를 취하는 동시에 독주한다는 부정적 이미지를 피하려 한 것이다. 이 대통령 입장에서는 이 후보자 낙마가 측근인 강 후보자에 비해 부담이 상대적으로 덜했다. 강 후보자가 낙마할 경우 현역 의원 낙마 1호라는 불명예를 안게 돼 의원직을 수행하기도 여의치 않은 상황이었다. 이 후보자 낙마로 강 후보자를 구제한 것이다. [서울=뉴스핌] 이길동 기자 =강선우 여성가족부 장관 후보자가 26일 서울 종로구 수송동에 마련된 마련된 인사청문회 준비 사무실로 출근하며 취재진의 질문에 답하고 있다.2025.06.26 gdlee@newspim.com 이 대통령과 여권 핵심은 지난주 이미 한 명 낙마 쪽으로 가닥을 잡았다. 우상호 정무수석이 "일부 후보자의 경우 청문회 이후에도 논란이 계속돼 여론이 악화하고 있다"고 말했다. 낙마를 사실상 기정사실화한 것이다. 특히 주말 여야 원내대표를 만나 의견을 구한 것은 최소한 한 명의 낙마를 전제로 한 것이었다. 야당 대표까지 만나고 모든 후보자를 밀어붙일 경우 독주한다는 비판을 피하기 어렵기 때문이다. 더불어민주당이 주장한 낙마자 제로는 이 대통령의 결단을 부각하기 위한 전술이었다. '낙마자는 없다'는 여당의 강경론에도 이 대통령이 지명 철회를 요구하는 야당과 민심을 수용하는 모양을 취할 수 있도록 한 것이다. 자진 사퇴가 아니라 지명 철회라는 강수는 야당의 요구를 수용하는 모양을 취한 것이다. [서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 이진숙 부총리 겸 교육부 장관 후보자가 16일 오전 서울 여의도 국회 교육위원회에서 열린 인사청문회에서 모두발언을 하고 있다. 2025.07.16 mironj19@newspim.com 관심은 낙마자가 한 명이냐, 아니면 두 명이냐였다. 두 후보자 모두 낙마 1순위였다. 한 명을 살리기 어려울 정도로 막상막하였다. 논문 표절과 자녀 불법 조기 유학 의혹이 불거진 데다 전문성도 결여돼 있다는 지적을 받은 이 후보자의 낙마는 사실상 결정된 상태였다. 여기에 강 후보자까지 포함시킬지 여부가 초미의 관심사였다. 파상 공세를 취하는 야당이 문제가 아니었다. 두 후보자에 대해 진보색이 강한 시민 단체마저 낙마를 요구했다. 여론을 중시하는 이 대통령 입장에서는 곤혹스러운 상황이 아닐 수 없었다. 자칫 지지 세력이 등을 돌릴 수 있어서다. 이런 상황에서 이 후보자 낙마와 강 후보자 구제는 여당 기류에서 그대로 나타났다. 대통령실 주변에서 "이 후보자는 외부에서 추천했다"는 얘기가 흘러나온 것은 낙마자가 나올 경우 1순위는 이 후보자가 될 수 있음을 강하게 시사한 것이다. 낙마하더라도 부담이 덜할 수 있다는 의미로 받아들여진 것이다. 당 분위기는 더 노골적이었다. 강 후보자에 대해서는 입단속이 이뤄진 것으로 알려졌으나 이 후보자에 대해서는 특별한 지침이 없었다고 한다. 이를 반영하듯 강 후보자에 대해서는 지난주 중반까지 여론이 싸늘했지만 그 이후 당 주변에서는 더 이상 얘기가 나오지 않았다. 이 후보자에 대해서는 달랐다. 김상욱 의원에 이어 강득구 의원이 공개적으로 이 후보자를 비판하며 거취를 거론했다. 강 의원은 "연구 윤리 위반, 반민주적 행정 이력, 전문성 부족 등은 결코 가볍게 넘길 수 없는 중대 결격 사유"라고 말했다. 이 후보자 낙마로 분위기를 몰아가는 듯했다. 이 후보자는 논문 표절 문제가 컸지만 이재명 정부가 전면에 내세운 유능함도 보여주지 못한 게 결정적이었다. 여권이 갑질 논란이 심했던 강 후보자를 감싼 논리가 유능함이었다. 청문회 과정에서 유보 통합 등 교육 정책과 관련된 기본적인 사항조차 숙지하지 못해 전문성에 심각한 의구심이 제기됐다. 여당 의원들조차 "어떻게 그런 것도 대답을 하지 못하느냐"는 비판이 나올 정도였다. 우상호 대통령실 정무수석은 이날 오후 용산 대통령실에서 브리핑을 통해 인사청문회를 거쳤지만 임명이 안 된 11명의 장관 후보자 중 지명 철회는 이 후보자 한 명이라는 점을 분명히 해 강 후보자는 임명 절차를 밟을 것임을 시사했다. 강 후보자의 인사청문경과보고서가 채택되지 않은 상태에서 임명을 강행하려면 절차상 국회에 보고서 재송부를 요청해야 하는 만큼 이 대통령은 이른 시일 내에 관련 조치에 나설 것으로 보인다. 이 대통령이 강 후보자를 임명한다고 해도 부담은 남는다. 강 후보자의 사퇴를 요구한 상당수 민주당 보좌진들과 정서적으로 등을 지게 될 수밖에 없다. 강 후보자 사퇴를 요구한 시민단체의 입장도 부담이다. 야당은 여론을 돌리기 위한 파상 공세에 나서고 있다. 강 후보자도 갑질 장관이라는 낙인이 찍힌 상태에서 업무를 제대로 수행할 수 있을지도 의문이다. 향후 여론 추이에 관심이 쏠리는 이유다. leejc@newspim.com 2025-07-21 06:45