거래 줄고 가격 내려가고 있는 주택시장에 찬바람 몰아쳐
양극화, 월세화 현상 가속화...금리 인상 영향은 연말에도
[서울=뉴스핌] 김명은 기자 = 기준금리가 한꺼번에 0.5%포인트 오르는 이른바 '빅스텝'이 단행되면서 주택시장이 또 한번 출렁일 전망이다.
문재인 정부 시기 단기 급등으로 인해 이미 숨고르기에 들어간 주택시장은 이번 큰 폭의 금리 인상으로 인해 냉랭하게 식어갈 것이라는 관측이 나온다. 대출 이자 부담을 고려한 주택 구입 수요가 더욱 위축될 수밖에 없기 때문이다.
대출 부담에서 상대적으로 자유로운 고가 단지나 규제가 약한 지역에서는 거래가 어느 정도 유지되겠지만 대출 영향을 크게 받는 수요자들이 몰린 지역은 거래절벽이 이어지면서 '집값 양극화'가 심화될 것이라는 전망도 나온다. 아울러 전세의 월세화 속도가 더욱 빨라지면서 주거비 상승을 부추길 우려가 있다.
◆기준금리 사상 첫 빅스텝...주택시장 침체 '경고등' 켜졌다
13일 부동산시장 전문가들에 따르면 이번 기준금리 인상으로 인해 주택시장은 상당한 영향을 받을 것이란 전망이 나온다.
한은 금융통화위원회(금통위)는 이날 기준금리를 2.25%로 0.5%포인트 인상했다. 금통위가 기준금리를 통상적인 인상폭인 0.25%포인트의 두 배를 올린 것은 1999년 5월 기준금리제도가 도입된 이후 처음이다. 4월과 5월에 이어 7월까지 세 차례 연속 기준금리를 올린 전례도 없다. 그만큼 물가상승 압력이 심각한 수준이라고 보는 것이다.
이로써 코로나19 발생 이후인 2020년 5월 사상 최저 수준인 0.5%까지 낮아진 기준금리는 지난해 8월 이후부터 지금까지 여섯 차례 올라 2.25%가 됐다.
최근 주택시장은 극심한 거래절벽으로 인해 집값이 떨어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매 건수는 지난해 8월(4064건)부터 올해 2월(813건)까지 7개월 연속 감소했다. 특히 2월 거래량은 통계를 집계하기 시작한 2006년 이후 처음으로 1000건을 밑돌았다. 그러다 대통령 선거가 있던 3월에 1434건으로 처음으로 반등했고 4월에도 1751건으로 연이어 증가했다. 하지만 5월에 다시 1738건으로 줄어든 데 이어 6월에는 907건으로 '반토막'이 났다.
한국부동산원 통계로도 올해 1~5월 서울의 아파트 매매 건수는 7917건으로 지난해(2만5159건)의 3분의 1 수준에 머물렀다. 이 기간 서울의 아파트 거래량이 1만건 밑으로 떨어진 것은 올해가 처음이다. 서울 아파트 매매가격은 7월 첫째주(4일) 기준으로 6주 연속 하락했다.
이런 상황에서 기준금리가 또 다시 인상됨에 따라 향후 주택시장의 매수심리가 급격히 얼어붙고 집값 하락이 본격화할 것이라는 관측이 나온다. 현재 6%대의 주택담보대출 금리가 연말에는 8%대로 진입할 것이라는 전망마저 제기된다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "기준금리 2% 돌파는 금리 부담의 임계점을 지나는 것"이라며 "향후 1년간 주택시장에서 금리는 최대 변수가 될 것이며 금리 인상랠리가 멈춰야 주택가격 하락세가 진정될 것"이라고 말했다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "한동안 집값이 제자리에 머물거나 떨어질 가능성이 보이는 상황에서 높은 이자 부담을 감수하면서까지 대출로 무리하게 집을 사는 의사결정을 하긴 어려울 것"이라며 "관망세가 깊어지는 가운데 저조한 주택거래와 가격 약세장이 이어질 것"이라고 전망했다.
◆양극화·전세의 월세화 가속...당분간 금리 인상 영향 계속될 듯
금통위가 사상 초유의 빅스텝을 단행한 것은 물가 충격에서 벗어나고자 하는 의도가 강하다. 지난달 소비자물가 상승률이 국제통화기금(IMF) 외환위기 당시인 1998년 11월(6.8%) 이후 23년 7개월 만에 가장 높은 6.0%를 기록했다.
치솟는 물가를 잡기 위한 목적 외에도 자본 유출을 막기 위해 '자이언트 스텝(0.75%포인트 인상)'을 앞두고 있는 미국과 보조를 맞추고자 한 측면도 있다는 분석이다.
이런 가운데 일부에서 우려하는 경기 침체가 현실화될 경우 부동산 시장은 더욱 위축될 전망이다. 동시에 양극화 현상도 심화할 가능성이 높다는 지적이 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "대출규제가 강화된 상황에서 금리가 더 오르고 경기 침체까지 이어질 경우 지역별 수요 등에 따른 양극화가 더욱 가시화될 것"이라고 말했다. 사람들이 선호하는 입지와 상대적으로 규제가 약한 지역에서는 거래가 지속되며 주택 가격이 오르는 반면 반대의 경우 거래 가뭄과 함께 가격이 떨어지는 현상이 빚어질 것이라는 의미다.
이번 빅스텝의 영향으로 전세의 월세화도 가속화할 것으로 전망되고 있다. 전세대출 이자보다 월세가 싸다고 느끼는 수요자들이 울며겨자먹기식으로 준(반)전세 내지 월세 계약을 맺게 되는 사례가 늘어날 것이라는 것이다.
이와 관련해 함영진 랩장은 "매매가 대비 전세가 비율이 높은 지방 아파트나 연립·다세대주택 임대차는 전세가율이 80%를 넘어 설 경우 보증금 반환 위험을 낮추기 위해서라도 보증금의 일부를 월세로 지불하는 것이 나을 수 있다"고 설명했다.
전세의 월세화 현상으로 임대수익이 늘어날 수 있지만 투자에는 신중할 필요가 있다는 게 합 랩장의 생각이다. 그는 "가파른 금리 인상 속 대출이자가 높아지고 있어 여신을 통해 무리한 투자를 한다면 자본이득과 임대(투자) 수익률 모두 저조할 수밖에 없다"고 지적했다.
주택시장은 당분간 금리 인상 기조의 영향에서 벗어나기 힘들 것으로 보인다. 이창용 한은 총재는 이날 "시장의 연말 기준금리 2.75∼3.0% 예측은 합리적"이라는 말로 추가 금리 인상 가능성을 시사했다.
dream78@newspim.com
